更新日： 2026.9.2 | 公開日：
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しかし、住宅ローンが残っている状態では、抵当権が設定されているため売却が難しいと考える方も多いでしょう。
住宅ローンが残っている家でも、適切な方法を選べば売却は可能です。金融機関との調整が必要であり、抵当権抹消の手続きが必須となります。
ただし、売却代金でローンを完済できる「アンダーローン」なのか、完済が難しい「オーバーローン」なのかによって、取るべき方法は異なります。
本記事では、住宅ローンが残っている家を売却する際のチェックポイントから具体的な手順、利用できる制度まで、詳しく解説します。
住宅ローンが残っている家を売却する前のチェックポイント
住宅ローンが残っている家を売却するには、以下のポイントを確認する必要があります。
- ローンの残債
- 売却見込み価格
- 完済の可否
次項より、個別に解説します。
ローンの残債
住宅ローンの残債を確認する方法はいくつかあります。
金融機関のインターネットバンキングで確認できるほか、年末調整の際に金融機関から送付される残高証明書で正確な金額を把握できます。
書類がなければ、金融機関の窓口やコールセンターで再発行を依頼することも可能です。ただし、手続きの方法によっては1〜2週間程度かかることもあるため、余裕をもって準備を進めましょう。また、金融機関によってはオンラインで即日確認できる場合もあります。
残債額の確認は売却プロセスの第一歩となり、これを踏まえて具体的な売却計画を立てることになります。
売却見込み価格
不動産の売却見込み価格を知るには、複数の不動産会社による査定を受けましょう。
実際に物件を見て行う訪問査定なら、より正確な価格を知ることができます。不動産会社の査定は、物件の立地や築年数、設備などの状態に加え、最近の取引事例なども考慮して算出されます。3社以上の査定を比較することで、より現実的な売却価格の目安がみえてきます。
完済の可否
住宅ローンが残っている家を売る際は、まずアンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。
アンダーローンとは、売却見込み価格が住宅ローンの残債を上回っている状態です。
残債が2,000万円で売却見込み価格が2,500万円なら、売却代金でローンを完済できる可能性が高いでしょう。ただし、実際に手元へ残る金額を考えるときは、仲介手数料や登記費用などの売却費用まで考慮が必要です。
反対に、売却見込み価格が残債を下回る場合はオーバーローンとなり、自己資金による補填や任意売却などを検討する必要があります。残債と売却見込み価格を早い段階で比較しておけば、アンダーローンかどうかを把握したうえで売却方法を選びやすくなるでしょう。
オーバーローンの場合の売却方法
オーバーローンでは、売却額で住宅ローンを完済できない不足分への対応として、自己資金・住み替えローン・任意売却を検討します。
オーバーローンの場合の売却方法は、以下のとおりです。
- 自己資金で補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を選択する
以下より、個別にみていきましょう。
自己資金で補填する
オーバーローン分を自己資金で補うのが最もシンプルな対応方法です。
この場合、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを一括返済します。預貯金や退職金、親族からの援助など、活用できる資金があれば検討する価値があります。ただし、引っ越し費用や新居の頭金なども考慮したうえで、無理のない計画を立てる必要があります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新しい住宅の購入資金を一本化して借り入れる仕組みです。
ただし、審査基準は通常の住宅ローンより厳しく、以下のような条件が求められることが一般的です。
- 安定した収入（年収400万円以上が目安）
- 勤続年数が一定期間以上（通常2年以上）
- 返済負担率が基準内（年収に対するローン返済額の割合）
オーバーローン分を新たな住宅ローンに上乗せできるため、自己資金が十分でない場合の有効な選択肢となります。通常の住宅ローンと比べて審査基準が厳しく、返済額も増加する傾向にあるため、返済計画は慎重に立てる必要があります。
任意売却を選択する
住宅ローンの返済が困難になり、自己資金での補填も住み替えローンの利用も難しい場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て、通常の不動産取引として物件を売却する方法です。競売を回避できる点が大きなメリットですが、売却後に残債がある場合、その返済義務は残るため、分割返済などの条件を金融機関と協議する必要があります。
オーバーローンの場合の売却の手順
オーバーローンの場合の売却の手順は、以下のとおりです。
- 自己資金で差額を補填できるか確認する
- 住み替えローンの利用を検討する
- 金融機関と返済条件の見直しを交渉する
- 最終手段として任意売却を検討する
それでは、各手順について解説します。
手順①：自己資金で差額を補填できるか確認する
まずは、売却価格とローン残債の差額を自己資金で補填できるかどうかを確認しましょう。
預貯金や親族からの援助、退職金などを活用できる場合、通常の不動産売却と同じ手順で進めることが可能です。
自己資金で対応できれば、余計な手続きや金融機関との交渉を避けられるため、シンプルかつ迅速に売却が進みます。
手順②：住み替えローンの利用を検討する
自己資金での補填が難しい場合は、住み替えローンの活用を検討します。
このローンは、現住居の残債と新しい住居の購入費用をまとめて借り入れることができるため、オーバーローン状態でも新しい住まいへの移行が可能です。ただし、審査基準が厳しいため、年収や勤続年数などの条件を事前に確認しておくことが重要です。
手順③：金融機関と返済条件の見直しを交渉する
住み替えローンの利用が難しい場合、金融機関に返済条件の見直しを相談しましょう。
リスケジュール（返済猶予や返済額の減額）を交渉することで、一時的に返済負担を軽減し、売却活動に余裕を持たせることができます。金融機関も債権回収の観点から柔軟な対応を取ることがあるため、具体的な収支状況や今後の返済計画を示すことが大切です。
手順④：最終手段として任意売却を検討する
自己資金による補填も、住み替えローンの利用も、返済条件の見直しも難しい場合は、最終手段として任意売却を検討します。
任意売却では、金融機関の同意を得たうえで不動産会社を通じて物件を売却し、売却価格がローン残債に満たない場合は、残債の分割返済などについて金融機関と協議します。競売に比べて高値で売却できる可能性が高く、信用情報への影響も抑えられる点がメリットです。
アンダーローンの場合の売却方法
アンダーローンでは、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで残余金を活用できます。
アンダーローンの場合の売却方法は、以下のとおりです。
- 売却代金で完済する
- 残余金を活用する
- 早期売却の流れ
ここからは、アンダーローンの場合の売却方法について解説します。
売却代金で完済する
アンダーローンの不動産は、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡すのが基本です。
アンダーローンとは売却見込み価格がローン残債を上回る状態なので、ローン完済のための不足分を自己資金で補う必要は原則としてありません。
ただし、売却時には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消に関する費用などがかかります。そのため、査定額が残債を上回っているだけで安心せず、売却に必要な費用も含めて資金計画を立てることが大切です。売却価格からローン残債と諸費用を差し引いても資金が残る見込みなら、通常の売却手続きで完済と抵当権抹消を進めやすくなります。
残余金を活用する
売却代金からローン完済額と諸費用を差し引いた残りの資金は、次の住まいの購入資金として活用できます。
例えば、新居購入の頭金や諸費用の支払いに充てることができるでしょう。資金計画を立てる際は、残余金の使い道をあらかじめ決めておくと、スムーズに住み替えを進めることができます。
早期売却の流れ
アンダーローンの状態を保ったまま売却したい場合は、残債の確認から査定、諸費用の把握、売却活動へと順番に進めるのが基本です。
最初に金融機関で住宅ローン残債を確認し、次に複数の不動産会社へ査定を依頼して売却見込み価格を把握しましょう。そのうえで、仲介手数料などの売却費用を見積もり、売却後にローンを完済できるか確認が必要です。
売却価格が下がって残債を下回れば、アンダーローンからオーバーローンへ変わり、売却方法の選択肢も変わる可能性があります。一方で、早く売ることだけを優先して価格を下げると手元に残る資金が減るため、価格と売却期間のバランスも重要です。残債と売却見込み価格の差を確認しながら進めることが、アンダーローンでの売却を計画しやすくするポイントといえます。
アンダーローンの場合の売却の手順
アンダーローンの場合の売却の手順は、以下のとおりです。
- 不動産査定を依頼する
- 売却活動を開始する
- 売却代金でローンを完済する
それでは、どのような手順で進めればよいのか見ていきましょう。
手順①：不動産査定を依頼する
不動産査定は、売却予定の家がアンダーローンに該当するかを判断するための重要な手順です。
アンダーローンとは売却見込み価格が住宅ローン残債を上回る状態であり、査定額はその売却見込み価格を考える基準になります。
ただし、不動産会社の査定額は実際の成約価格を保証するものではありません。複数社へ査定を依頼し、査定額だけでなく価格の根拠や周辺の取引状況も確認すると、より現実的な売却価格を考えやすくなるでしょう。査定結果と住宅ローン残債を比較し、売却にかかる諸費用まで確認したうえで、アンダーローンとして売却できる見込みがあるかを判断します。
手順②：売却活動を開始する
不動産会社との媒介契約を締結し、本格的な売却活動に入ります。
物件情報の広告掲載や内覧対応など、買主を探すプロセスが始まります。この段階で、売却価格の調整や物件の補修など、売却促進のための施策を検討することもあります。
手順③：売却代金でローンを完済する
購入希望者が見つかり、売買契約が成立したら、金融機関との調整に入ります。
売却代金の受け渡しとローンの完済、そして抵当権抹消の手続きは、通常同日に行われます。これらの手続きは司法書士が代行することが多く、安全確実に進められます。
住宅ローン返済中の売却にかかる費用
住宅ローン返済中の売却にかかる費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 登記関連費用
- 印紙税
- 住宅ローン完済手数料
- 解体費用（※必要な場合）
次項より、詳しく解説します。
仲介手数料
不動産会社への仲介手数料は、売却価格に応じて法律で上限が定められています。
2,000万円以下の物件であれば、売却価格の5.5％（税込）が上限です。2,000万円を超える物件は、超過分について4.4％（税込）が加算されます。ただし、多くの不動産会社では、この上限額より低い料率を設定していることも少なくありません。
登記関連費用
住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記には、登録免許税と司法書士への報酬が必要となります。
抵当権抹消にかかる登録免許税は固定額で1件につき1,000円です。
司法書士報酬は、一般的に3〜5万円程度となりますが、地域や取引内容によって変動する可能性があります。複数の抵当権が設定されている場合は、その分だけ費用が加算されます。
（参考：国税庁「登録免許税のあらまし」）
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代は、売却価格によって金額が変わります。
例えば5,000万円以下の物件では、1万円〜6万円程度の印紙税が必要です。この費用は、売主と買主でそれぞれ契約書を作成する場合、双方が負担することになります。
（参考：国税庁「印紙税」）
住宅ローン完済手数料
金融機関によって異なりますが、住宅ローンの一括返済には手数料がかかることがあります。
一般的に数万円程度ですが、返済時期や条件によって変動します。金融機関との契約内容を確認し、事前に金額を把握しておくとよいでしょう。
解体費用（※必要な場合）
老朽化した建物の場合、解体して土地売却を行うケースもあります。
解体費用は建物の構造や規模によって大きく異なりますが、一般的な木造2階建ての場合、150〜200万円程度を見込む必要があります。アスベストの有無や建物の立地条件によっては、さらに費用が上乗せされる可能性もあります。
住宅ローンを抱えた家を売却する際に利用できる制度や特例
住宅ローンが残る家の売却時には、次のような税金面での優遇制度や特例を活用できる場合があります。
- 譲渡所得税の特例（3,000万円控除）
- 住宅ローン控除
- 任意売却時の負担軽減制度
- 自治体の住宅関連補助金や制度
これらの制度を理解し、適切に利用することで、経済的な負担を軽減できる可能性があります。次項より、順番に解説していきます。
譲渡所得税の特例（3,000万円控除）
アンダーローンで家を売却したときの税金は、住宅ローンを完済して手元に残った金額ではなく、売却によって利益が出たかどうかを基準に計算します。
売却価格から取得費（購入代金など）や売却にかかった費用を差し引き、譲渡所得が発生した場合は譲渡所得税の対象です。
そのため、売却後にまとまったお金が残っていても、同じ金額にそのまま税金がかかるわけではありません。マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できます。特例を利用する場合は確定申告が必要になるため、売却後は譲渡所得の有無と適用できる特例を確認しましょう。
（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」）
任意売却時の負担軽減制度
住宅金融支援機構のローンを利用している場合、任意売却時に独自の負担軽減制度を利用できることがあります。
返済が困難な状況で、任意売却に応じる場合、延滞損害金の減免や分割返済の相談に応じてもらえる可能性があります。ただし、この制度の適用には、返済困難な理由の合理性や返済の誠実性などが考慮されます。
自治体の住宅関連補助金や制度
地方自治体によっては、住宅ローンを抱えた家の売却に関連する独自の支援制度を設けています。
例えば、住み替え支援や、空き家の売却促進に向けた補助金制度などがあります。これらの制度は地域によって内容が異なるため、お住まいの自治体の窓口に確認しましょう。
制度によっては、申請期限や予算額に制限があることもあり、早めの情報収集が重要です。
住宅ローン返済中に離婚するとどうなる？
住宅ローン返済中の家については、離婚時の財産分与の対象となります。
ただし、単純に折半できない事情が絡むため、慎重な話し合いが必要です。返済の継続方法や物件の取り扱いについて、できるだけ早い段階で方針を決めることが重要となります。
どちらかが住み続ける場合の対応
一方が住宅を所有し、住み続ける場合、住宅ローンの名義変更が必要になる可能性があります。
ただし、金融機関の承認が必要で、単独名義に変更するには以下の条件を満たすことが求められます。
- ローンを引き継ぐ側の収入が審査基準を満たすこと
- 金融機関の承認を得ること
- 新たな連帯保証人が必要になる場合がある
住宅ローン返済中の売却でトラブルを防ぐポイント
住宅ローン返済中の売却でトラブルを防ぐポイントは、以下のとおりです。
- 売却にかかる費用を確認する
- 買主との条件を明確にする
- 引き渡しまでのスケジュール管理を徹底する
それぞれについて解説します。
売却にかかる費用を確認する
3,000万円特別控除などの税制優遇を受けるための条件を事前に確認します。適用要件を満たしているか、必要書類は何かなど、税理士や不動産会社に相談しながら進めると安心です。
買主との条件を明確にする
売買契約書には、住宅ローンの完済や抵当権の抹消に関する条件を明確に記載します。特に引き渡し時期と代金の支払いタイミングについては、金融機関との調整も含めて慎重に決定する必要があります。
引き渡しまでのスケジュール管理を徹底する
売却完了までの工程表を作成し、関係者間で共有します。特に以下の日程調整が重要です。
- ローン完済の手続き
- 抵当権抹消登記
- 物件の引き渡し
- 売買代金の決済
これらの手続きは通常、同日に行われるため、一つでも遅延が生じると全体に影響します。余裕を持ったスケジュール管理が必要です。
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住宅ローンの返済が難しい物件や、オーバーローンの物件でも、迅速な査定と柔軟な買取対応が可能です。当社では、最短1日での査定と、最大3億円までの一括支払いにも対応しているため、緊急性の高い売却ニーズにもお応えできます。
また、売却に関する税務や法務の相談も、提携する専門家が無料でお受けします。住宅ローンの返済でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
アンダーローンについてよくある質問
アンダーローンについてよくある質問は、以下のとおりです。
- 不動産用語でアンダーローンとは？
- オーバーローンはやばい？
- ペアローンの何がやばい？
- アンダーローンでも個人再生はできる？
- アンダーローンの不動産は離婚時の財産分与でどう扱われる？
- アンダーローンで売却した場合、税金や確定申告は必要？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
不動産用語でアンダーローンとは？
アンダーローンとは、不動産の売却見込み価格が住宅ローンの残債を上回っている状態を指します。たとえば残債が2,000万円で、売却できる価格が2,500万円であれば、売却代金でローンを完済したうえで500万円が手元に残る計算です。この状態であれば抵当権を抹消して通常どおり売却でき、資金計画も立てやすくなります。反対に、売却価格が残債を下回る状態はオーバーローンと呼ばれ、売却には自己資金の補填などが必要になります。
オーバーローンはやばい？
オーバーローンでも直ちに問題が生じるわけではありませんが、売却の選択肢が狭まる点には注意が必要です。売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を行うことになります。住み替えや離婚に伴う財産分与の場面では、残債の負担をどう分けるかで話がまとまりにくくなることもあります。
ペアローンの何がやばい？
ペアローンは夫婦それぞれが債務者となり、互いの連帯保証人になっているケースが多いため、離婚してもどちらか一方だけが返済義務から外れることはできません。片方が家を出た後も返済義務が残り、もう一方が滞納すれば自分に請求が及びます。解消するには単独名義への借り換えか売却が必要ですが、収入要件を満たせず審査に通らないことも少なくありません。
アンダーローンでも個人再生はできる？
アンダーローンであっても個人再生の申立ては可能です。ただし、住宅ローン特則を利用して自宅を残す場合、住宅ローン自体は減額されず約定どおり返済を続けることになります。また、アンダーローンの自宅は資産価値がプラスと評価されるため、清算価値保障の原則により、返済総額がその評価額を下回らない水準まで引き上げられる点に注意が必要です。結果として想定より返済額が大きくなることもあるため、弁護士に試算を依頼するとよいでしょう。
アンダーローンの不動産は離婚時の財産分与でどう扱われる？
アンダーローンの場合、売却見込み価格からローン残債を差し引いた差額がプラスの財産として扱われ、原則として夫婦で分け合う対象になります。売却して現金化したうえで分ける方法が最も分かりやすく、どちらかが住み続ける場合は、その差額に相当する額を代償金として支払う形で調整します。査定価格は依頼先によって差が出るため、複数社の査定を取り、基準時点をいつにするかも含めて協議書に明記しておくとよいでしょう。
アンダーローンで売却した場合、税金や確定申告は必要？
売却によって譲渡益が出た場合は譲渡所得税の対象となり、翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するもので、ローンを完済して手元に残った金額とは一致しません。マイホームの売却であれば、要件を満たすことで3,000万円の特別控除を適用できる場合があり、控除により税額がゼロになるときでも申告は必要です。所有期間によって税率も変わるため、事前に確認しておくと安心です。
まとめ
住宅ローンが残っている家の売却を成功させるためには、計画的な準備が重要です。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、売却見込み価格を把握しましょう。
その後、金融機関に早めに相談して、必要な手続きや書類を確認します。売却時には3,000万円特別控除などの税制優遇も活用できる可能性があるため、税理士などの専門家に相談するのもよいでしょう。
住宅ローンの残債の確認から税金対策まで、一つ一つ丁寧に進めることで、スムーズな売却が実現できます。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
