更新日： 2025.3.22 | 公開日：
について今すぐご相談できます。
お電話する
借地権付きの不動産を売却する際、地主の承諾が得られない、譲渡承諾料の負担が重い、買い手がみつかりにくいといった問題が発生することがあります。
また、相続した借地権を売却する際には、相続登記や借地契約の継承手続きが必要となり、通常の不動産売却とは異なる複雑なプロセスを踏まなければなりません。
その際に理解しておくべきなのが借地権の売却です。借地権とは、地主の所有地を借りて建物を所有する権利で、売却する際には契約内容の確認や地主との交渉も求められます。
特に、譲渡所得税や名義変更料などのコストを正確に把握し、スムーズに売却を進めるための対策を講じることが重要です。
そこで本記事では、借地権の売却を検討する際に必要な知識として、売却の基本的な流れ、税金や費用、相続した借地権の売却時の注意点について詳しく解説します。
目次
借地権とは
借地権とは、他人が所有する土地を借りて建物を建てる権利のことです。一般的に、個人や企業が地主から土地を借り、その上に自宅や店舗、事務所などを建設します。土地自体は地主の所有物ですが、借地権を持つ人（借地人）は契約期間中、その土地を使用し続けることができます。
借地権には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の二種類があります。普通借地権は、更新が可能で長期間にわたって土地を使用できる点が特徴です。
一方、定期借地権は契約期間が終了すると更新がなく、借地人は建物を撤去し土地を返還する必要があります。
借地権を売却する際の基本的な流れ
借地権を売却するには、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。その手順は、大きくは6ステップに大別されます。
- 手順①：売却の可否を確認する（契約内容の確認）
- 手順②：地主への相談と承諾の取得
- 手順③：売却価格の決定と査定
- 手順④：買主の募集と売買契約の締結
- 手順⑤：税金の計算と必要な手続き
- 手順⑥：引き渡しと契約完了
それぞれ個別に解説します。
手順①：売却の可否を確認する（契約内容の確認）
借地権の売却を考えたとき、まず確認すべきなのは現在の契約内容です。多くの借地契約には「譲渡制限」があり、地主の承諾なしには第三者へ売却できないケースがほとんどです。
この場合、地主に売却の意向を伝え、承諾を得る必要があります。
手順②：地主への相談と承諾の取得
借地権を売却する際、地主の承諾を得ることが一般的なルールとされています。借地権の売却は、地主にとっても影響があるため、勝手に売却することはできません。
まずは、地主に売却の意向を伝え、譲渡を認めてもらうことが必要です。承諾を得る際、地主から「譲渡承諾料（名義変更料）」を求められることがあります。
手順③：売却価格の決定と査定
売却価格を決めるには、借地権の市場価値を把握する必要があります。借地権の価格は、同じエリアの所有権付き不動産よりも低くなる傾向が見受けられますが、地価や契約条件によって異なります。
不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を見極めましょう。
手順④：買主の募集と売買契約の締結
借地権を売却する買主を見つけるには、不動産会社の仲介を利用するのが一般的です。借地権の取引に精通した不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却を進められます。
買主が見つかった後は、売買契約を締結します。この際、地主の承諾を得ていることを証明する書類や、借地権の契約書を提示する必要があります。
手順⑤：税金の計算と必要な手続き
借地権を売却すると、利益が発生する場合に「譲渡所得税」が課されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費（購入時の価格や手数料）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた額に対して課税されます。
手順⑥：引き渡しと契約完了
売買契約が成立し、買主から代金が支払われたら、借地権の引き渡しを行います。この際、必要な書類として契約書や地主の承諾書、登記関係の書類などが求められるため、不動産会社や司法書士と連携しながら手続きを進めることが大切です。
借地権売却時にかかる税金の種類と計算方法
借地権を売却する際には、さまざまな税金が発生します。税金の種類や計算方法を把握しておくことで、事前に必要な費用を見積もり、適切な準備を進めることができます。以下では、主な税金について詳しく解説します。
譲渡所得税
借地権を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、売却価格から取得費（借地権を取得した際の費用）や売却にかかった費用（仲介手数料など）を差し引いた金額です。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率（約39%）、5年以上の場合は長期譲渡所得として低い税率（約20%）が適用されます。
登録免許税
借地権を売却し、新しい借地人へ名義変更をする際には、登録免許税が発生する場合があります。
借地権の移転登記を行う際の登録免許税の税率は、「不動産の価額 × 1%」 です。ただし、軽減措置が適用される場合、「0.5%」 となることもあります。
借地権の売却では、移転登記が必須ではなく、契約上の地位承継による場合は登記が不要なこともあるため、事前に契約内容を確認しましょう。
印紙税
借地権売却時に作成する売買契約書には、印紙税の納付が必要です。印紙税は、契約書に購入した「収入印紙」を貼り付けて納めます。
印紙税の額は、契約金額によって異なり、例えば契約金額が1,000万円超～5,000万円以下であれば1万円、5,000万円超～1億円以下であれば3万円といった形で決められています。
契約書に貼付することで納税するため、契約締結時に準備しておきましょう。
借地権売却で利用できる譲渡所得税の特別控除とは
借地権付きの建物を売却する場合、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの特例）」 を適用できる場合があります。
この制度は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるため、控除後の課税所得がゼロになれば譲渡所得税がかかりません。適用条件として、売却した建物が自己の居住用であること や、売却の前後2年以内に事業用や賃貸用として使用していないこと などが求められます。
ただし、借地権のみの売却には適用されず、建物がない場合や更地にして売却する場合は条件が厳しくなります。また、親子や同族会社などの特定関係者への売却には適用されないため、売却先を選ぶ際には注意が必要です。
借地権売却時に発生するその他の費用
借地権を売却する際には、税金のほかにもさまざまな費用が発生します。具体的には、以下のとおり。
- 譲渡承諾料（名義変更料）
- 建物解体費用
- 測量費用
- 仲介手数料（※仲介による売却の場合）
それぞれ個別にみていきましょう。
譲渡承諾料（名義変更料）
借地権の売却には、地主の承諾が必要です。地主が承諾する際に請求するのが前述した「譲渡承諾料（名義変更料）」です。
相場は売却価格の5～10%程度とされていますが、契約内容や地主との交渉次第で変動するため、事前に確認しておくことが重要です。
建物解体費用
借地権付きの建物を売却する際、買主が建物の取り壊しを条件とすることがあります。その場合、建物の解体費用は売主が負担するのが一般的です。
費用は建物の規模や構造によって異なりますが、木造住宅であれば数百万円程度、鉄筋コンクリート造であればさらに高額になることもあります。
解体費用を見積もりに入れておくことで、売却後の手取り額を正しく把握できます。
測量費用
売却時に土地の境界線が不明確な場合、測量を求められることがあります。特に、隣地との境界線が曖昧なケースでは、トラブルを避けるためにも測量を行い、正確な土地面積を確定させることが必要です。
測量費用は、土地の広さや立地によって異なりますが、数十万円程度かかるのが一般的。事前に隣地所有者と協議し、測量が必要かどうかを確認しておくとスムーズに進められます。
仲介手数料（※仲介による売却の場合）
不動産会社を通じて借地権を売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格が400万円以上の場合、「売却価格の3% + 6万円 + 消費税」が一般的な計算式です。
借地権売却は一般の不動産よりも専門性が求められるため、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。
借地権を売却した後の確定申告の手続きと必要書類
借地権を売却し、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。不動産の売却益には譲渡所得税が課税されるため、適切に申告を行わないと税務上の問題が生じる可能性があります。
特に、譲渡所得の特別控除（3,000万円控除など）を利用する場合は、確定申告をしなければ控除が適用されません。
確定申告は毎年2月16日～3月15日に行われます。会社員の場合、通常の給与所得は年末調整で処理されますが、不動産売却による所得は個別の確定申告が求められます。
申告を行わないと、税務署からの指摘を受けたり、延滞税や加算税が発生することもあるため、忘れずに手続きを進めましょう。
確定申告で必要な書類
確定申告には、借地権売却に関するさまざまな書類が必要になります。主なものは以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 売買契約書の写し
- 取得費を証明する書類（購入時の契約書など）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料・測量費・解体費など）
- 住民票の写し（特別控除を利用する場合）
これらの書類を準備し、税務署へ提出することで確定申告が完了します。最近ではe-Taxを利用すればオンラインで申告できるため、事前にマイナンバーカードや電子証明書を用意しておくとスムーズです。
相続した借地権を売却する場合の注意点
相続した借地権を売却する場合、通常の売却よりも追加の手続きや確認事項が多くなるため、慎重に進める必要があります。具体的には、以下の点に留意しましょう。
- 相続登記を完了させる
- 相続税の影響を確認する
- 共有名義の場合の合意を得る
- 借地契約の継承手続きを進める
それぞれ個別に解説します。
相続登記を完了させる
相続した借地権を売却するには、まず相続登記（名義変更）を完了させることが必要です。相続登記が済んでいないと、不動産の所有者が誰なのか法的に確定しないため、売却手続きを進めることができません。
相続登記には、被相続人の死亡を証明する戸籍謄本や、相続人の住民票、遺産分割協議書などが必要です。
相続税の影響を確認する
借地権を相続すると、場合によっては相続税が発生します。借地権の評価額は、土地の所有権よりも低くなりますが、それでも一定の評価額が設定されるため、相続税の納付義務が生じる可能性があります。
また、相続税は相続発生から10か月以内に申告・納付しなければなりません。
借地権の売却益を相続税の支払いに充てる計画がある場合、売却時期を調整し、相続税の納付期限に間に合うようにスケジュールを立てる必要があります。
共有名義の場合の合意を得る
借地権を複数の相続人で共有している場合、売却には全員の合意が必要です。誰か一人が売却を希望しても、他の相続人が反対すると売却できません。
また、共有名義のまま売却すると、手続きが複雑になり、買い手が見つかりにくくなることもあります。
このような場合、まずは相続人同士で協議し、売却の方針を決めることが重要です。共有状態を解消するために、「共有持分を一人が買い取る」 などの方法も検討できます。
借地契約の継承手続きを進める
借地権を相続すると、地主との契約関係も相続人に引き継がれます。しかし、地主に対して正式に借地権の相続を通知し、承諾を得る手続きが必要になることが多いため、放置するとトラブルの原因になります。
「ワケガイ」なら借地権付き物件も短期で買取可能！
当社（株式会社ネクスウィル）は、借地権付き不動産の売却に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。借地権は通常の不動産とは異なり、売却時に地主の承諾が必要になることが多く、一般的な市場では買い手が見つかりにくいケースもあります。
また、譲渡承諾料の負担や名義変更手続きなど、売却をスムーズに進めるためには専門的な知識が求められます。
ワケガイでは、こうした借地権の売却に関する課題を解決するため、最短1日での買取や、地主との交渉サポートを行っていますので、お気軽に無料査定をご活用ください。
まとめ
借地権の売却を成功させるには、契約内容の確認、地主との交渉、税金や費用の把握が欠かせません。
まずは、借地契約の内容をチェックし、地主の承諾が必要かを確認しましょう。譲渡承諾料の交渉や、地主への買取提案といった選択肢も検討しながら、売却のスムーズな進行を図ることが重要です。
また、譲渡所得税や登録免許税などの税金が発生するため、確定申告に必要な書類を揃えておくことが求められます。
特に相続した借地権を売却する場合は、相続登記を完了させることや、相続税の影響を確認する必要があります。
借地権の売却には一般の不動産よりも多くの手続きが伴いますが、事前に必要な準備を整え、適切な対応を取ることで、余計なトラブルを避けながらスムーズな取引を実現できます。
