更新日： 2025.8.12 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
遠方にある実家を相続したものの、仕事や家庭の都合で現地に行けず、そのまま放置しているケースでは、建物の劣化や防犯リスク、特定空き家の指定による固定資産税の増額など深刻な問題が発生することがあります。
その際に検討したいのが空き家管理です。空き家管理とは、所有者が不在の住宅について定期的な換気や通水、庭木の手入れ、郵便物の回収などを行い、建物の状態を維持するための作業です。
空き家を適切に管理しないと、資産価値が下がるだけでなく、近隣トラブルや行政指導につながるおそれがあります。そこで本記事では、空き家管理の必要性と具体的な代行サービスの活用法について詳しく解説します。
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目次
空き家管理って絶対必要？必要な理由を解説
相続や転勤で誰も住まなくなった家を「しばらくそのままでも大丈夫だろう」と思い、放置してしまうケースは少なくありません。
しかし、空き家は放っておけばさまざまな問題の原因になります。税金が増える可能性もあれば、防犯上の危険や建物の急速な劣化も避けられません。
ここからは、空き家を管理しないことで起こり得る主な3つのリスクについて順に解説していきます。
- 理由①：固定資産税が高くなるリスクがある
- 理由②：防犯・災害リスクが高まり近隣トラブルにつながる
- 理由③：家屋の老朽化が進み修繕費用が膨らむ
- 理由④：いざ売却・活用する際に資産価値が下がる
それぞれ個別にみていきましょう。
理由①：固定資産税が高くなるリスクがある
空き家を放置したままにしておくと、「特定空き家」に指定されることがあります。これは、行政が「管理が行き届いておらず、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている」と判断した建物に対して出される指定です。
（出典：国土交通省「空家等対策特別措置法について」）
一度指定されると、それまで受けられていた住宅用地特例が外れ、固定資産税が一気に高額になります。最大で6倍に跳ね上がるケースもあり、所有者にとって大きな経済的負担となります。
特定空き家の判断基準は、屋根や壁が崩れかかっている、庭木が生い茂り近隣の敷地に侵入している、あるいは害虫や害獣の温床になっているなど、見て明らかに管理されていない状態です。
放置が続けば自治体から改善の勧告や命令が出され、最終的には強制的に解体され費用を請求されることもあります。行政は改善勧告を出し、それに従わない場合は命令に切り替えられます。
空き家対策特別措置法は、こうした流れを制度化した法律です。命令に従わなかったことで過料（罰金）を科される可能性すらあります。
家を持っているのに管理をしないというだけで、思いもよらぬ経済的負担やトラブルを背負うことになるのです。空き家を放置せず、早い段階から管理や処分の対応を進めることが、自分の身を守る最善の方法です。
関連記事：空き家の放置を続けるとどうなる？ 行政代執行までの流れを解説
理由②：防犯・災害リスクが高まり近隣トラブルにつながる
誰も住んでいない家は、周囲から見ればすぐに「空き家だ」とわかります。
ポストに郵便物やチラシがあふれ、夜になっても明かりがつかない家は、不法侵入や不審火のターゲットになりやすいのです。また、庭や建物の周囲にゴミを不法投棄されることもあり、衛生面や景観面で近隣とのトラブルを引き起こす要因になります。
空き家は災害時にもリスクを抱えています。台風で屋根瓦が飛んだり、老朽化した外壁やフェンスが倒れて通行人を巻き込んだりすれば、所有者が責任を問われかねません。
こうした問題は、近所の人が警察や役所に通報し、事態が公になることも珍しくありません。防犯や災害のリスクを抑えるためには、郵便物を整理する、草木を整えるといった日常的な管理が必要です。
関連記事：空き家の防犯対策はどうすればいい？防犯グッズや役立つ知識を解説
理由③：家屋の老朽化が進み修繕費用が膨らむ
空き家は人が住まなくなった途端に急速に傷み始めます。長い間換気をしないと湿気がこもり、天井や壁にカビが広がります。水道を使わないままにしておけば、排水管の水が蒸発して下水の臭いが上がってきたり、管が腐食して破損したりすることもあります。
気がついたときには床が傷み、雨漏りが始まっているという例も少なくありません。
このような状態まで放置してしまうと、後から修繕しようとしたときに莫大な費用がかかります。壁や床の張り替え、屋根の補修、配管工事といった工事を一度に行えば、数百万円単位の出費になりかねません。
資産としての価値を守るためにも、定期的な換気や通水、簡単な清掃など、日常的な管理を怠らないことが将来のコスト削減につながります。
理由④：いざ売却・活用する際に資産価値が下がる
空き家は人が住まなくなった途端に劣化のスピードが加速します。長期間放置された家は湿気やホコリが溜まり、壁紙や床材が傷み、庭は雑草で覆われます。
こうした状態になると売却を考えたとき、買い手から「修繕に手間と費用がかかる物件」とみなされ、査定額が大きく下がります。実際、同じ築年数の家でも、管理されていたかどうかで数百万円単位の価格差がつくケースも珍しくありません。
また、賃貸や民泊などに活用したい場合も、メンテナンスをしていなかった家はそのまま使うことができず、内装工事や水回りの交換など大規模な改修が必要になります。
結果として、活用するつもりが費用負担ばかり重くなり、事業計画が進まないという事態にもなりかねません。定期的に換気や清掃を行い、「すぐ住める」状態を保つことは、資産価値を維持するための最低条件といえます。
実は多い？自分でできる空き家管理の作業
空き家の管理というと業者に依頼するイメージが強いかもしれませんが、実際には所有者自身でできる作業も少なくありません。ちょっとしたひと手間を積み重ねるだけで、建物の状態や周囲の印象は大きく変わります。
特に基本となるのは、以下3つの作業です。
- 作業①：建物内の換気を行う
- 作業②：通水と配管チェックをする
- 作業③：郵便物の整理と回収を行う
- 作業④：屋外の庭木や雑草の手入れをする
- 作業⑤：外壁や屋根の目視点検を行う
以下より、詳しく解説します。
作業①：建物内の換気を行う
前述のとおり、空き家を閉め切ったままにすると、空気がよどみ湿気がこもります。その結果、カビが繁殖しやすくなり、木材や壁紙、さらには床下にまで影響が及ぶこともあります。長期間窓を開けていなかった家に入った瞬間、むっとする臭いを感じた経験がある人もいるでしょう。
それは換気不足が原因です。定期的に窓や扉を開けて新鮮な空気を入れるだけで、湿度のバランスが保たれ、室内の劣化を大きく防げます。
また、換気は臭い対策にもつながります。湿った空気やカビ臭がこびりつく前に空気を入れ替えることで、後の清掃やリフォームにかかる手間と費用を抑える効果があります。
作業②：通水と配管チェックをする
水道を使わずに放置すると、配管内にたまっている水が蒸発してしまいます。封水がなくなると下水の臭いが直接家の中に立ちこめ、さらにゴキブリなどの害虫が侵入してくる恐れがあります。
月に一度でも蛇口をひねって水を流し、トイレの水を流しておくことが大切です。
通水は単に臭いや害虫を防ぐだけではありません。水圧や配管の状態を確かめる役割もあります。しばらく使っていなかった蛇口から濁った水やサビが出た場合、早めに対応できれば修理費用も最小限で済みます。
作業③：郵便物の整理と回収を行う
ポストにチラシや郵便物が山積みになったままだと、誰が見ても「この家は空き家だ」とわかってしまいます。その情報は不法侵入や放火といった犯罪の誘因になりかねません。定期的にポストを確認し、不要なものを整理しておくことは簡単ながら効果の高い防犯対策です。
郵便物を整理することで、役所からの通知や近隣からの連絡も見逃さずに済みます。空き家を管理する上での「小さな仕事」ですが、放置した結果が大きな問題につながることも多いため、意識して続けたい作業です。
作業④：屋外の庭木や雑草の手入れをする
庭木や雑草の手入れを怠ると、家全体の印象が一気に荒れたものになります。背の高い草が伸び放題の庭は、見た目の問題だけでなく、害虫やネズミの住処になる恐れもあります。
蚊の大量発生やムカデの侵入といった問題が近隣にも波及し、苦情につながることも少なくありません。さらに、庭木が道路や隣家に越境してしまえば、枝の剪定や伐採を巡ってトラブルになるケースもあります。
定期的な草刈りや庭木の剪定は、こうした問題を未然に防ぎます。地面が見える状態にしておくだけでも、管理の手が入っている印象を与え、防犯効果にもつながります。
最低限でも年に数回は作業するのが望ましく、遠方で自分で行けない場合は地域の造園業者や管理サービスのスポット依頼を利用する方法もあります。
作業⑤：外壁や屋根の目視点検を行う
外壁や屋根は、日差しや雨風にさらされ続けるため、知らないうちにダメージが進みます。小さなひび割れや瓦のズレも、放っておくと雨水が入り込み、やがて内部の腐食や雨漏りにつながります。ひどい場合には、台風などの強風で屋根材が飛び、近隣の建物や通行人に被害を及ぼすこともあります。
月に一度でも建物の周りを歩き「外壁にひびがないか」「塗装がはがれていないか」「屋根の一部が浮いていないか」を目視で確認するだけで、異常を早期に見つけることができます。
もし不安な箇所を見つけたら、早めに専門業者に相談することが結果的に修繕費用を抑える近道です。目視点検は手軽ながら、建物を長く良い状態に保つための基礎となる作業といえます。
空き家管理の代行サービスとは
遠方にある実家や相続した空き家を自分で管理するのが難しいとき、頼りになるのが代行サービスです。所有者に代わって定期的に訪問し、建物や敷地を維持するための作業を行ってくれます。ここでは、依頼できる主な作業とおおまかな費用感を紹介します。
代行業者に依頼できる内容
代行サービスは、所有者が現地に足を運ばなくても空き家を維持できるようにさまざまな作業を請け負います。代表的なのは「室内の換気」「水回りの通水」「ポストの郵便物整理」です。これらは建物の劣化や防犯リスクを防ぐ基本的な作業といえます。
また、庭木の剪定や雑草の除去といった外回りの管理も含まれることが多く、見た目を整えることで近隣からの印象も良くなります。
最近では、訪問時の様子を写真付きで報告してくれる業者も増えており、遠方に住んでいても管理の進み具合を確認できるようになっています。
加えて、オプションとして窓ガラスの清掃や害虫駆除、簡単な補修作業に対応する業者もあります。家の状態や求めるレベルによって、必要なサービスを組み合わせるのが一般的です。
＜依頼できる主な内容例＞
- 室内の換気、通水
- 郵便物・チラシの整理
- 庭木の剪定、雑草の除去
- 外観や敷地の目視点検
- 写真付きの管理報告
- （オプション）窓清掃、害虫駆除、簡易補修作業
空き家管理を依頼した場合の費用相場
空き家管理の費用は、訪問頻度や作業内容によって幅があります。月1回の基本プランなら、3,000〜5,000円前後で換気や通水、郵便物回収などの最低限の管理をしてもらえるケースが多いです。
もう少し手厚い管理を求めるなら、月2〜4回訪問するプランを選ぶことになります。この場合は1万円前後まで費用が上がりますが、草刈りや庭木の手入れ、簡単な掃除なども含まれるため、ほぼ任せきりにできる安心感があります。
作業内容を追加するごとに料金が発生する仕組みのため、「換気と通水だけ」「庭の手入れもセット」など、目的に合わせて無駄のないプランを選ぶことが費用を抑えるコツです。
＜空き家管理サービスの料金目安＞
| プラン内容 | 月1回訪問 | 月2〜4回訪問 |
| 基本作業（換気・通水・郵便物整理） | 3,000〜5,000円程度 | 7,000〜10,000円程度 |
| 庭木の手入れ・草刈り込み | 5,000〜8,000円程度 | 10,000〜15,000円程度 |
| オプション（害虫駆除・大掃除など） | 1回あたり数千円〜 | 1回あたり数千円〜 |
（※あくまでも目安であり、業者や地域によって異なります）
代行業者に空き家管理を依頼するメリット
空き家を自分で管理し続けるのは想像以上に大変なことです。距離の問題や時間的な負担、専門知識の不足など、さまざまな理由で行き届いた管理が難しくなります。
そんなときに、代行業者に依頼することで得られるメリットを3つに絞り、具体的に紹介します。
- メリット①：遠方からでも空き家管理ができる
- メリット②：専門的な点検・管理が受けられる
- メリット③：防犯対策の強化につながる
次項より、個別にみていきましょう。
メリット①：遠方からでも空き家管理ができる
相続した実家や別荘など、住んでいる場所から離れた空き家を自分で管理するのは簡単ではありません。
片道数時間かけて通うとなると、移動の負担や交通費もかさみます。代行業者を利用すれば、換気や通水、庭木の手入れ、郵便物の整理といった基本的な作業をすべて任せることができます。
報告書や写真を送ってくれる業者が多く、現地に行かなくても状況を把握できるため、精神的にも安心感があります。
メリット②：専門的な点検・管理が受けられる
空き家管理は単に掃除や見回りをするだけではありません。屋根の浮きや外壁のひび、配管の劣化といった不具合は、素人が見落としやすいポイントです。
管理業者はこれらをチェックするノウハウを持ち、異常があれば早い段階で報告してくれます。早期に修繕すれば被害の拡大を防げるため、結果的に将来の修理費を抑えることにつながります。
メリット③：防犯対策の強化につながる
空き家は、不法侵入や放火、ゴミの不法投棄などの標的になりやすい存在です。代行業者が定期的に訪問することで、家の周辺に人の出入りがあることが外からも分かり、「完全な放置状態」に見えなくなります。
ポストの郵便物を整理し、草木を整えておくだけでも防犯効果は高まり、近隣の安心感にもつながります。
代行業者に空き家管理を依頼するデメリット
空き家管理の代行サービスは便利ですが、依頼すればすべての問題が解決するわけではありません。費用以外にも、契約後に「想像していた内容と違った」と感じることがあります。
まず、業者ごとにサービス内容に差がある点です。同じ「空き家管理プラン」と書かれていても、ある業者は室内の換気や通水まで行うのに対し、別の業者は庭木の手入れだけに限られている場合があります。
ホームページの説明だけでは判断しにくいことも多く、事前に詳細を確認せず契約すると、必要な作業が含まれていなかったということになりかねません。
また、基本プラン以外の作業が必要になったとき、追加費用がかかるケースも少なくありません。最初は数千円程度だと思って契約したのに、草刈りや補修作業を依頼した結果、想定以上の請求が来ることもあります。
空き家管理の代行業者の選定ポイント
空き家管理を業者に任せるなら、どの会社を選ぶかが結果を大きく左右します。業者によって対応範囲や報告方法、緊急時の対応力には差があり、確認を怠ると「期待していたサービスが受けられない」という事態になりかねません。
ここから、業者を選ぶ際に押さえておきたい4つの視点を紹介します。
- ポイント①：サービス内容と対応範囲を確認する
- ポイント②：管理報告の方法と頻度を確認する
- ポイント③：トラブル発生時の対応力を見極める
- ポイント④：実績や口コミなどの信頼性を確認する
それぞれ個別に解説します。
ポイント①：サービス内容と対応範囲を確認する
同じ「空き家管理サービス」とうたっていても、業者ごとに内容は異なります。換気や通水、庭木の手入れ、郵便物の回収といった基本作業を網羅しているところもあれば、外回りだけ、もしくは室内だけと対応範囲が限られている場合もあります。
必要な作業がプランに含まれているかを確認せずに契約すると、後から追加料金が発生する原因になりかねません。事前に「何をしてもらいたいのか」を整理し、その要望に合ったプランがある業者を選びましょう。
ポイント②：管理報告の方法と頻度を確認する
業者がどのように管理の様子を報告してくれるかもチェックする必要があります。訪問後に写真付きのレポートを送ってくれる会社もあれば、簡単なチェックリストだけのところもあります。
遠方から依頼している場合は、現地に行かなくても状況が分かる報告方法であるかが安心材料になります。また、月1回なのか、隔週なのかといった訪問頻度も見ておくと良いでしょう。
ポイント③：トラブル発生時の対応力を見極める
管理中に建物の破損や不審者の侵入といったトラブルが起きたとき、業者がどう動いてくれるのかは大きな判断基準です。
すぐに現場へ駆けつける緊急対応ができるのか、臨時作業の費用は別途かかるのかなど、想定外の事態への備えを確認しておく必要があります。「異常があったときにどんな連絡をしてくれるのか」という流れも契約前に明確にしておくと安心です。
ポイント④：実績や口コミなどの信頼性を確認する
サービス内容が良さそうでも、実際の対応がいい加減な業者も残念ながら存在します。公式サイトで過去の管理実績を見たり、第三者サイトや口コミを調べるなど、利用者の声を確認することが大切です。
特に「訪問していなかった」「報告がずさんだった」といったトラブル事例がないかをチェックしておけば、悪質な業者を避ける判断材料になります。
空き家管理サービス業者のおすすめ5選
ここからは、代表的な空き家管理の代行業者を5社紹介します。
- 東京ガス 実家のお守り
- Livness
- 大東建託パートナーズ
- 日本空き家サポート
- HOME ALSOK るすたくサービス
以下より、個別にみていきましょう。
東京ガス 実家のお守り
（出典：東京ガス 実家のお守り）
東京ガスの「実家のお守り」は、東京ガスが提供する空き家管理サービスで、首都圏を中心に幅広い管理作業を依頼できます。
基本プランでは、室内の換気や通水、郵便物の整理といった基本的な作業に加え、草むしりや簡単な清掃、外観の目視点検も行います。庭木が伸びすぎていないか、外壁に異常がないかを確認し、必要があれば報告してもらえるので、所有者が現地に足を運ばなくても建物の状態を把握できます。
Livness
（出典：Livness）
Livness（リブネス）は、大和ハウスグループが展開する空き家管理サービスです。最大の特徴は、単なる管理にとどまらず、将来的な活用や売却まで一貫して相談できる点にあります。
定期巡回では、室内の換気や通水、郵便物の整理といった基本的な管理に加え、写真付きの報告書を送ってくれるため、遠方からでも空き家の状況をきちんと把握できます。
大和ハウスグループならではの強みとして、不動産管理のノウハウとネットワークを活かし、「将来的に貸したい」「いずれは売りたい」と考えている人へのアドバイスが可能です。
大東建託パートナーズ
（出典：大東建託パートナーズ）
大東建託パートナーズは、全国規模の拠点網を活かして空き家管理を提供する会社です。定期巡回では、換気や通水といった基本作業に加えて、庭の草刈りや外観チェックまで幅広く対応します。写真付きの報告が届くので、現地に行かなくても家の様子を知ることができます。
大きな強みは「賃貸運用を見据えた提案力」です。大東建託はもともと賃貸住宅管理で実績があり、管理している空き家を将来的に賃貸物件として活用するプランニングも可能です。
日本空き家サポート
（出典：日本空き家サポート）
日本空き家サポートは、全国展開している空き家管理の専門会社です。管理内容は非常に細かく、換気や通水、庭木の手入れといった基本作業はもちろん、建物周辺の簡易清掃やゴミ拾いも行います。
訪問のたびに写真付きの報告書を送付してくれるため、遠方に住んでいても管理の様子を確認でき、利用者からの安心感が高いのが特徴です。
HOME ALSOK るすたくサービス
（出典：HOME ALSOK）
HOME ALSOKの「るすたくサービス」は、警備会社ALSOKが提供する空き家管理サービスです。他社と大きく違うのは、防犯面を重視した内容です。定期的な巡回と見回りに加え、ALSOKならではのセキュリティ技術を活用した対策が受けられます。
基本プランには換気や通水、郵便物整理も含まれていますが、防犯を意識した作業や点検が充実している点が特徴です。
オプションを追加すれば、より高度なセキュリティサービスも利用可能で、「不法侵入が心配」「放火対策を強化したい」という人には特に向いています。
管理負担が大きい空き家を処分する方法
空き家を管理し続けるのは思った以上に手間と費用がかかります。特に遠方に住んでいる場合や、相続した家が老朽化している場合、「いっそ手放したほうがいいのでは」と感じることも多いでしょう。
空き家を処分する方法はいくつかあり、それぞれ手続きやかかる時間、費用、そして向き不向きがあります。代表的な手段としては、以下の4つが挙げられます。
- 処分方法①：売却する
- 処分方法②：無償譲渡する
- 処分方法③：自治体やNPOへ寄付する
- 処分方法④：国に返還する
それぞれ個別に解説します。
処分方法①：売却する
もっとも一般的なのは、空き家を不動産として売却する方法です。売り方には2種類あります。ひとつは不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう方法で、売却価格が市場相場に近づきやすいのが利点です。ただし買主が見つかるまで時間がかかることもあります。
もうひとつは、買取専門業者に直接買い取ってもらう方法です。仲介より価格は下がりますが、現状のまま引き取ってもらえるため、解体や修繕をせずに短期間で現金化できます。
相続後すぐに整理したい場合や、古い家をそのまま処分したいときには有効な選択肢です。
＜仲介と買取専門業者の違い＞
| 項目 | 仲介での売却 | 買取専門業者への売却 |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額になりやすい | 市場価格より下がる傾向 |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる | 契約から現金化まで短期間 |
| 修繕や解体の必要性 | 修繕やリフォームを求められることが多い | 現状のままで売却可能 |
| 向いているケース | 時間をかけてでも高く売りたい場合 | 早く処分したい・管理負担を減らしたい場合 |
関連記事：空き家を売却する方法とは？売却の流れや費用を徹底解説！
処分方法②：無償譲渡する
空き家を買い手に売るのが難しい場合、無償で譲渡するという選択肢もあります。これは、売却による利益は得られない代わりに、所有権を相手に移すことで管理や税金の負担から解放される方法です。たとえば、親族や知人、地域の移住希望者に土地や建物を無償で引き渡すケースが多く見られます。
無償譲渡を検討する際には、登記費用や名義変更に伴う手続きの調整が必要になります。所有権移転登記には数万円程度の登録免許税がかかり、譲り受ける側がこれを負担するのか、譲渡する側が負担するのかを事前に取り決めておくことが大切です。
また、最近は自治体の「空き家バンク」や、ネット上の無償譲渡マッチングサイトを利用して新しい所有者を探す方法も一般的になっています。ただし、老朽化が激しい建物や、解体費用がかかる物件は引き取り手が見つかりにくい点に注意が必要です。
利益は出ない方法ですが、所有者にとっては固定資産税や管理の負担を終わらせる有効な手段として活用されています。
処分方法③：自治体やNPOへ寄付する
地域活性化や移住促進を目的に、空き家を受け入れている自治体やNPOもあります（例：「古民家を地域交流の場にする」「移住者向けに活用する」ケース）。
しかし、ここで誤解してはいけないのは「寄付すれば必ず引き取ってもらえる」という話ではないという点です。受け入れの可否は自治体や団体の判断次第で、条件も非常に厳しい場合があります。
老朽化が進んでいて倒壊の危険がある家、アスベストや害虫の問題を抱える家、あるいは解体費用が多額になりそうな物件は、ほとんどの団体が受け入れを拒否します。
また、たとえ寄付が受け入れられたとしても、解体や修繕が必要な場合の費用を所有者が負担しなければならないケースもあります。 つまり、「寄付＝負担ゼロ」というわけではないのです。
処分方法④：国に返還する
相続した土地を「相続土地国庫帰属制度」を使って国に返すという選択肢もなくはありません。2023年から始まった制度で、相続した土地を所有者が管理しきれない場合に、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえます。
ただし、建物が建ったままの土地は対象外で、事前に解体して更地にする必要があります。また、申請時に審査料や10年分の管理費用相当額を納めるなど、決して簡単な手続きではありません。
それでも、誰も引き取り手がいない土地を最終的に処分できる数少ない方法として注目されています。
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まとめ
空き家を放置すると、建物の劣化や防犯面での不安、固定資産税の増額、さらに行政からの指導といったさまざまなリスクが発生します。これらの問題を防ぐためには、定期的な換気や通水、庭木の手入れを行い、空き家の状態を維持することが大切です。
自分で管理するのが難しい場合は、代行サービスの利用を検討するのも一つの方法です。業者を選ぶ際には、サービス内容や報告体制、緊急対応の有無を確認し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
空き家を適切に管理することで、将来的な売却や活用の選択肢が広がり、資産価値を守ることにつながります。早めに管理計画を立て、負担を軽減していきましょう。
