更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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空き家の売却は、維持管理の負担から抜け出す上で有効な手段ですが、物件売却の結果として確定申告が必要になる可能性があります。もし確定申告を怠れば、罰則が適用されることが懸念されかねないため、留意が必要。
今回の記事では、空き家の売却で確定申告が求められるケースや、申告の手順を解説します。空き家売却を検討されている方は、ぜひお役立てください。
目次
空き家売却では確定申告が必要？
空き家を売却して利益を上げた際、その利益に対して譲渡所得税が課せられるため、確定申告を行うことが必要です。一方で、売却による利益がない、または損失を出した場合は、確定申告の義務は基本的にはありません。
ただし、損失を確定申告することで、給与所得などとの損益通算が可能となり、節税メリットを享受できる場合も考えられます。
譲渡所得税とは、具体的には所得税、住民税、そして復興特別所得税の総称として知られる税金のことをいいます。この譲渡所得は、不動産や株式の売却を通じて得られる利益を指します。
関連記事：田舎の空き家は売却可能？押さえておくべきポイントを徹底解説
空き家売却で確定申告を怠るとどうなる？
空き家の売却で確定申告の義務が発生している状況で、それを期限内に行わなかったとき、以下の追加の税金や罰金が課せられるリスクが存在します。
- 無申告加算税
- 延滞税
無申告加算税は、期限を守らずに確定申告を怠った際に課される罰則のこと(※3)。具体的な計算方法としては、納税すべき税額の50万円までに15％、そして50万円を超える部分には20％という割合で、この加算税が課されることになります。
一方、延滞税は、税金の未納期間に応じてその額が変動するものです(※4)。税金を納めるべき期日を過ぎても、未だに支払われない場合、この税が課せられます。
さらに、これらの罰金や税金を納めないままでいると、「脱税」とみなされる可能性が高まるため、確定申告の重要性を十分に理解し、適切な対応を心がけることが大切です。
空き家を売却した際の譲渡所得税の計算方法
ここからは空き家を売却した際の譲渡所得税の計算方法を解説します。具体的には、次のとおり。
- ①：譲渡所得の算出
- ②：各種控除額を差し引く
- ③：譲渡所得税額を算出する
以下より、詳しく解説します。
①：譲渡所得の算出
譲渡所得の計算式は「譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋諸経費）」となります。この取得費には、土地の場合、購入時の金額や購入関連の諸経費などが含まれます。
物件の部分に関しては、購入や建設費などの総額から、所有期間に応じた減価償却額を引いた金額が適用されます。
空き家を相続や贈与で得た場合の取得費は、被相続人や贈与者が購入した際の金額や関連経費を基準にして算出可能です。
②：各種控除額を差し引く
空き家の売却時に受けられる控除に関して前述しましたが、具体的な計算では「譲渡所得 － 各種控除額」の金額が税の対象となります。
これらの控除を上手く利用することで、税負担を軽減することが可能ですので、適切に利用しましょう。
③：譲渡所得税額を算出する
空き家の売却から得られる譲渡所得に関する税金は、前述したとおり、他の所得とは異なる申告分離課税が適用されます。税額は「課税対象の譲渡所得 × 適用税率」で算出可能。
不動産の売却に関しては、申告分離課税が適用されるため、確定申告でその利益を他の所得とは別に申告し、所得の金額に基づいて税率が適用され、税金が計算できます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。具体的には、所有期間が5年以下のものを短期、5年を超えるものを長期として、異なる税率が適用されます。この際、所有期間の基準として売却した年の1月1日が用いられます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
空き家の確定申告で使える特例とは
空き家売却にかかる確定申告では、以下の特例も活用しましょう。
- 3000万円特別控除
- 所有期間10年超の軽減税率特例
- 相続した空き家に対する特例
以下より、それぞれ個別に解説します。
3000万円特別控除
譲渡所得税が発生した際、最大3,000万円までの特別控除が可能となる特例があります(※2)。
この特例を活用すると、課税額を大幅に軽減可能。しかし、以下の4つの条件を全て満たす必要があります。
- 以前住んでいた家を売る、または住むのをやめてから3年以内に売却すること。
- 親子や親族間での取引でないこと。
- 売却前の2年間で同じ特例を使用していないこと。
- 他の特例を使用していないこと。
注意点として、特例の対象となる空き家は、3年以内に住んでいたものに限ります。
売却プロセスは通常、3〜6ヶ月を要することが多いですが、場合によっては1年以上かかることも。そのため、計画的に早めの売却を心掛けることが大切です。
関連記事：空き家の特別控除とは？3,000万円控除が可能な特例について徹底解説
所有期間10年超の軽減税率特例
所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例を利用して税率を低くできます。ただし、長期間の所有を目指すことで税金を節約しようとすると、築年数の経過で売却価格が下がる恐れがあります。築浅のうちの売却を優先しましょう。
相続した空き家に対する特例
空き家を相続した際、3000万円の特別控除の特例を利用することが可能です。通常、3年以内に住んでいた空き家のみ特例の対象ですが、相続時には特例の利用が容易になります。
ただし、その他にも8つの条件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
- 区分所有建物登記がされていない
- 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
- 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
- 区分所有建物登記がされていない
- 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
- 相続日から4回目の1月1日を迎える前に売ること
- 売却価格が1億円以下になる
なお、新耐震基準に準拠した空き家のみがこの特例の対象となりますので、注意が必要です。
空き家を売却した際の確定申告で必要な書類は？
空き家売却にかかる譲渡所得の確定申告に必要な書類としては、以下のとおりです。
- 確定申告書第三表（分離課税用）…第一表から第五表まであり、空き家売却による申告では、分離課税用である第三表を使う。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）…収入金額や取得費、譲渡費用を記載したうえで、最終的な課税額を確定申告書第三表（分離課税用）に記入する。
- 売買契約書のコピー…売却する物件を購入して取得していた場合、購入時の売買契約書と、売却した際の売買契約書の双方のコピーが必要。
- 登記事項証明書…登記事項証明書は物件所在地を管轄する法務局以外にも、オンライン申請システムを利用して請求可能。
1〜3については国税庁のHPから直接ダウンロードするか、税務署で直接入手することで取得できます。
空き家売却にかかる確定申告の流れ
空き家売却を行った際には、以下の手順で確定申告を行いましょう。
- Step1.必要書類の準備
- Step2.税務署への書類の提出
- Step3.納付
次項より個別に解説します。
Step1.必要書類の準備
確定申告をスムーズに行うためには、売却契約の文書や関連する領収書などを整理し、譲渡所得の詳細をまとめる必要があります。この情報を基に譲渡収入や譲渡所得を計算し、確定申告書第三表に正確に記入しましょう。
空き家売却に関する申告には、第三表だけでなく、確定申告書B「第一表」「第二表」の提出も求められます。第一表には年間の収益や所得、各種控除などを、第二表には詳しい所得の内訳や控除項目を記入します。
Step2.税務署への書類の提出
申告書は、2月16日から3月15日までの間に提出が必要です。提出方法としては、「e-Taxを利用したオンライン申告」と「税務署への直接または郵送による提出」が考えられます。
e-Taxでの申告を選択する場合、国税庁のウェブサイトを利用して申告書を作成します。ただし、利用者識別番号やマイナンバーカード、カードリーダーが必要となる点を忘れずに。
郵送で提出する際は、「信書」として郵送する必要があります。この場合、通信日付印が提出日と見なされるので、期限内に正しく送付することが大切です。
Step3.納付
譲渡所得税の所得税分は、申告期間中に納付する必要があります。さらに、5月ごろに住民税の納付書が届きます。こちらに書かれた額を納付する際には、分割して支払う選択も可能です。具体的には、6月、8月、10月、翌年1月と4回に分けて支払えます。
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まとめ
空き家を売却して得た譲渡所得がプラスとなった場合、確定申告を行ったうえで譲渡所得税を納めなければなりません。
空き家売却における確定申告でも、様々な書類を用意する必要があります。節税に繋げるために各種控除を活用することも勘案すれば、早い段階からの準備が求められるでしょう。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
