事故物件って売れるの？売却方法について徹底解説

不動産市場における事故物件は、所有者にとって頭の痛い問題となることが少なくありません。

その理由は、事故物件が心理的な不安を伴うため、通常の不動産と比べて売却が難しくなることにあります。しかし、適切な対応を取れば、これらの物件も市場での売却を図ることが可能です。

今回の記事では、事故物件の売却における心理的瑕疵の軽減策、特殊清掃の必要性、修繕やリフォームの効果、さらにご供養やお祓いの方法について詳しく解説します。

事故物件の取り扱いに特化した不動産業者の選び方もご紹介しますので、ぜひお役立てください。

事故物件として扱われる条件とは

死亡事案の内容や特殊清掃の有無によって、事故物件としての取り扱いが異なります。

事故物件とは、過去に発生した事件や死亡事故などによって、購入希望者が心理的な抵抗を感じる可能性のある不動産を指します。

法律で一律の定義が定められているわけではなく、事件・事故の内容や発生場所、経過年数などによって判断が異なります。

代表例としては、自殺や他殺、日常生活の中での不慮の事故とは異なる事故死が発生した物件が挙げられます。また、自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合には、取引相手の判断に影響する可能性があります。

一方、老衰や病死などの自然死、転倒や誤嚥といった日常生活中の不慮の事故死は、原則として告知の対象外です。人が亡くなったという事実だけで、すべての不動産が事故物件として扱われるわけではありません。

なお、不動産の瑕疵には心理的瑕疵のほか、雨漏りなどの物理的瑕疵、法令上の制限に関する法律的瑕疵、周辺環境に関する環境的瑕疵があります。これらは異なる問題であり、事故物件の売却では、特に人の死に伴う心理的瑕疵の有無が重要になります。
（参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）

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事故物件の売却では告知義務が発生

事故物件を売却する際は、買主が購入するかどうかを判断するうえで重要な事実を適切に伝える必要があります。

自殺や他殺などが発生した物件でも売却は可能ですが、事故の内容を隠したまま取引すると、引き渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。

国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、宅地建物取引業者が人の死に関する事案を調査・告知する際の判断基準を示したものです。

売却時に告知が問題となる代表的な事案には、自殺、他殺、日常生活中の不慮の事故とは異なる事故死があります。自然死や日常生活中の不慮の事故死でも、特殊清掃等が行われた場合には、告知が必要になることがあります。

ただし、死亡事案が発生したという事実だけで、すべてのケースについて同じ告知義務が生じるわけではありません。告知の要否は、発生場所や事件性、周知の程度、買主の判断に与える影響などを踏まえて判断されます。

売主自身も、把握している重要な事実を故意に隠した場合などには、信義則上の告知義務違反として民事上の責任を問われる可能性があります。売却を依頼する際は、把握している事実を不動産会社へ正確に伝え、買主への説明内容を整理しておくことが大切です。
（参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）

関連記事：事故物件の告知義務とは？説明義務いつまで続くの？

告知義務の対象外のものとは

人の死に関する告知義務は、死亡事案の内容や取引形態によって異なります。賃貸借の約3年という目安にも例外があります。

事故物件の告知義務には、死亡の原因や発生場所、取引形態によって対象外となるケースがあります。

国土交通省のガイドラインでは、原則として告知しなくてもよい事案が整理されています。

代表的なのは、住宅内で発生した老衰や病死などの自然死と、転倒や誤嚥など日常生活中の不慮の事故死です。ただし、死亡後に長期間発見されず、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合は、告知の要否について個別の判断が必要になります。

また、マンションなどの隣接住戸や、買主が日常生活で通常使用しない共用部分で発生した死亡事案は、原則として告知しなくてもよいとされています。ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に大きい場合は例外です。

告知義務の期間については、売買と賃貸で取り扱いが異なります。

賃貸借取引では、自殺や他殺などの事案が発生してから、または自然死などが発覚して特殊清掃等を行うことになってから、おおむね3年が経過すると、原則として告知しなくてもよいとされています。 ただし、事件性や周知性などが特に高い場合は、3年経過後も告知が必要になることがあります。

一方、売買取引では、告知が不要になるまでの一律の年数は定められていません。3年が経過しただけで告知義務がなくなるわけではなく、過去の事案が買主の判断に重要な影響を及ぼすかどうかで判断します。

さらに、買主から死亡事案の有無について質問された場合や、買主が把握しておくべき特段の事情がある場合は、経過年数や死因にかかわらず、宅地建物取引業者は調査で判明した内容を告げる必要があります。

告知の必要性を判断しにくい場合は、事故の内容や発生場所、発生時期などを不動産会社に伝え、取引前に説明範囲を確認しておくことが重要です。

事故物件の売却価格の相場感

事故物件の売却価格は、通常の不動産と同様に立地や築年数、建物の状態などによって決まります。

さらに、過去に発生した事件・事故の内容や、その事実に対する購入希望者の心理的な抵抗感も価格に影響します。

一般的に事故物件は、心理的瑕疵のない物件よりも売却価格が低くなる傾向があります。ただし、すべての事故物件に共通する値下がり率があるわけではありません。自殺や他殺などの死因だけで減額率を確定することも困難です。

売却価格を把握する際は、まず同じ地域にある類似物件の取引価格を調べ、事故歴以外の条件をもとに通常の市場価格を確認します。そのうえで、事故の内容や清掃・修繕の必要性、買い手の需要などを踏まえて査定を受ける方法が現実的です。

周辺の取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリでも確認できます。ただし、掲載されている取引価格だけで事故物件特有の減額幅が分かるわけではないため、事故物件の取り扱い実績がある不動産会社に個別査定を依頼し、金額の根拠を比較することが大切です。
（参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」）

物件の状態次第では大きく変動するのが実情

事故物件の売却価格は、過去の事件・事故の内容だけでなく、建物や設備の状態、立地条件、特殊清掃・修繕の必要性なども踏まえて判断されます。

事故物件の価格は、死亡事案の内容だけでなく、建物の状態や立地条件によっても大きく変わります。

例えば、交通利便性が高く、建物の管理状態も良好な物件であれば、心理的な抵抗を感じる買主がいる一方で、立地や価格を重視する買主からの需要が見込める場合もあります。

また、同じ自然死でも、早期に発見されて室内に損傷が残っていない物件と、発見までに時間がかかり床材の交換や特殊清掃が必要になった物件では、売却条件が異なります。後者では、原状回復に必要な費用も価格交渉の材料になり得ます。

価格を判断する際は、事故がなかった場合の市場価格と、事故歴を踏まえた査定価格を区別することが大切です。査定額に差がある場合は、立地評価、事故歴による影響、修繕費用など、どの条件を金額に反映しているのかを確認すると比較しやすくなります。

事故物を売却する際の選択肢

事故物件を売却する際の選択肢としては、以下のようなものがあります。

• 一般的な方法での売却
• 期間を明けてからの売却
• 買取専門業者への依頼

それぞれについて、詳しく解説します。

一般的な方法での売却

事故物件であっても、一般的な売却方法である仲介を通じて売却することは可能です。

通常の物件同様に、不動産会社に売却の依頼を行い、市場に出してみるのが1つの選択肢。

仲介による売却では、不動産会社が購入希望者を探し、条件が合えば一般の買主へ売却できます。事故物件であることだけを理由に、仲介による売却ができなくなるわけではありません。

ただし、事故歴による心理的な抵抗感から、購入希望者が限られたり、価格交渉を求められたりする可能性があります。自殺や他殺などの死因だけで一律の値下がり率を設定するのではなく、周辺相場と物件の状態、購入希望者の反応を踏まえて売出価格を決めることが大切です。

仲介では、購入希望者と価格交渉ができる一方で、成約までにかかる期間は確定できません。売却活動が長期化する場合は、価格の見直しだけでなく、買取専門業者への相談も検討するとよいでしょう。

期間を明けてからの売却

「価格を下げても売れない」「これ以上値下げしたくない」といった状況の場合は、時間を置いて心理的瑕疵を和らげる方法もあります。

時間の経過によって、事件・事故に対する購入希望者の心理的な抵抗が薄れる場合があります。また、その間に建物の清掃や必要な修繕を済ませておけば、物件の状態を改善したうえで売り出すことも可能です。

ただし、売却時期を遅らせれば必ず高く売れるわけではありません。待機している間にも固定資産税や建物の維持管理費が発生するほか、建物の老朽化によって売却条件が悪くなる可能性もあります。

また、売買取引では、一定期間が経過しただけで告知義務が自動的になくなるわけではありません。事件・事故からの経過年数は判断材料の一つですが、事案の内容や周知性などによって告知の必要性が変わります。

売却を待つ場合は、将来の売却価格だけでなく、待機期間中の管理費用や建物の劣化リスクも含めて判断することが重要です。
（参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）

買取専門業者への依頼

事故物件を早期に手放したい場合は、買取専門業者へ直接売却する方法があります。

仲介とは異なり、不動産会社が買主となるため、一般の購入希望者が現れるまで待つ必要がありません。

買取価格は、物件の状態や事故歴に加え、買取後の修繕・再販売に必要な費用などを踏まえて決まります。そのため、仲介で売却できると見込まれる価格よりも低い査定額が提示される場合があります。

一方、物件によっては、清掃や大規模なリフォームを行わず、現況のまま売却できることもあります。売却前に多額の費用をかけずに済む可能性があるため、室内の損傷が大きい物件や、管理を続けることが難しい物件にも適した方法です。

売却までの期間は、物件調査や契約条件、権利関係の整理状況などによって異なります。査定を依頼する際は、買取価格だけでなく、引き渡し時期、残置物の取り扱い、清掃・修繕の負担、契約条件を併せて確認しておくとよいでしょう。

事故物件をなるべく高く売却するコツ

「事故物件をなるべく高く売却したい」と考えた場合、以下の点も意識しましょう。

• 特殊清掃を行う
• 修繕・リフォームを行う
• ご供養・お祓いを済ませておく
• 事故物件の取り扱い実績がある業者を選ぶ

次項より、詳しく解説します。

特殊清掃を行う

室内に通常の清掃では除去できない臭いや汚れが残っている場合は、特殊清掃を検討します。

特殊清掃とは、死亡後に発生した臭気や体液による汚損などに対して、専門的な方法で消臭・消毒や清掃を行う作業です。

例えば、汚損が床材の内部まで広がっている場合、表面の清掃だけでは十分に回復できず、床材の撤去や交換が必要になることがあります。作業範囲は現場の状況によって異なるため、専門業者に状態を確認してもらうことが大切です。

費用も部屋の広さだけでなく、汚損の程度や臭気の強さ、作業内容によって変わります。正確な金額を把握するには、現地確認を踏まえた見積もりが必要です。

ただし、事故物件を売却するために、必ず売主が特殊清掃を済ませなければならないわけではありません。 買取専門業者によっては、清掃や原状回復を行う前の状態で査定・買取に対応する場合があります。

売却前に清掃費用を負担するか迷っている場合は、清掃前の状態で買取査定を受け、売主が清掃した場合の売却条件と比較してみるとよいでしょう。

修繕・リフォームを行う

事故物件でも、建物の損傷や設備の不具合を修繕することで、購入希望者が利用しやすい状態に整えられます。

特に雨漏りや床材の腐食、設備の故障などがある場合は、心理的瑕疵とは別に、建物の状態そのものが売却価格へ影響します。必要な修繕を行えば、購入後に発生する負担を減らせるため、買主の判断材料にもなります。

一方、内装を全面的に新しくしても、過去に発生した事件・事故の事実がなくなるわけではありません。心理的な抵抗感が残る買主もいるため、リフォーム費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限らない点に注意が必要です。

売却前に工事を行う場合は、修繕にかかる費用と、修繕によって期待できる査定額の変化を比較することが大切です。特に高額なリフォームを予定している場合は、工事前の査定額も確認し、費用を回収できる見込みがあるか判断するとよいでしょう。

なお、専門業者への直接買取を検討している場合は、売主側でのリフォームが不要となるケースもあるため、工事を依頼する前に買取条件を確認しておくことをおすすめします。

ご供養・お祓いを済ませておく

事故物件の売却にあたり、亡くなった方への供養や建物のお祓いを行うことがあります。

ご遺族の気持ちを整理したり、購入希望者の心理的な抵抗を和らげたりする目的で検討される方法です。

供養を希望する場合は、菩提寺や地域の寺院などへ相談できます。お祓いについては、建物に関する祈祷を受け付けている神社へ相談する方法もあります。

費用は依頼先や儀式の内容、訪問の有無などによって異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

ただし、供養やお祓いは事故物件の売却に法律上必要な手続きではありません。 また、実施したからといって心理的瑕疵が解消されたり、告知が不要になったりするわけでもありません。

売却にあたっては、ご遺族の意向や購入希望者の受け止め方を考慮し、必要に応じて実施を判断するとよいでしょう。

事故物件の取り扱い実績がある業者を選ぶ

事故物件の売却では、過去に同様の物件を取り扱った実績がある不動産会社へ相談することが大切です。

一般的な不動産の売却とは異なり、事故物件では告知内容の判断や購入希望者への説明、清掃・修繕の取り扱いなど、特有の問題が生じるためです。

不動産会社を比較する際は、査定価格だけでなく、事故歴をどのように評価しているか、売却方法をどう提案しているかも確認するとよいでしょう。

例えば、仲介での売却を提案する会社と、直接買取に対応する会社では、売却までの手順や期間、売主が負担する費用が異なります。特殊清掃やリフォームが必要な物件では、作業を売主が行うのか、買取後に業者が対応するのかによっても条件が変わります。

また、事故の内容について曖昧な説明をしたり、告知しなくても問題ないと一方的に断定したりする会社には注意が必要です。売却後のトラブルを防ぐためにも、告知の必要性や契約条件について具体的に説明できる会社を選ぶことが重要になります。

ワケガイでも、事故物件を含む訳あり不動産の売却相談を受け付けています。物件の状態や売却を希望する時期などを踏まえ、対応可能な条件を確認したい場合は、相談してみてください。

事故物件の売却についてよくある質問

事故物件の売却についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 事故物件の査定時、不動産会社に何を伝えるべきですか？
• 事故物件を解体して更地にすれば、告知義務はなくなりますか？
• 事故物件を買取専門業者に直接売却する場合、仲介手数料はかかりますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

事故物件の査定時、不動産会社に何を伝えるべきですか？

事故物件の査定を依頼する際は、把握している死亡事案の内容を不動産会社へ正確に伝えることが大切です。具体的には、事件・事故の発生時期、発生場所、死因、特殊清掃の実施状況などを整理しておくと、物件の状態や告知の必要性を判断しやすくなります。死因や発生時期などが不明な場合は、推測で補わず、不明であることを伝えます。また、告知が必要な場合でも、亡くなった方の氏名や年齢、家族構成、具体的な死亡状況まで詳しく説明する必要はありません。プライバシーに配慮しながら、取引に必要な事実を伝えることが重要です。把握している情報を故意に隠すと、売却後に民事上の責任を問われる可能性があります。査定時から正確に情報を共有し、買主への説明内容を不動産会社と整理しておくと、取引後のトラブルを防ぎやすくなります。

事故物件を解体して更地にすれば、告知義務はなくなりますか？

事故物件の建物を解体して更地にしても、告知義務が必ずなくなるわけではありません。建物がなくなっても、過去に発生した事件・事故の事実は変わらないためです。特に、重大な事件が発生して周辺住民にも広く知られている場合などは、買主の購入判断に影響する可能性があります。告知の必要性は、事件・事故の内容や経過年数、土地の利用目的などを踏まえて個別に判断します。解体費用をかけても売却価格が上がるとは限らないため、工事前に不動産会社へ相談し、建物付きと更地の両方で査定を受けるとよいでしょう。

事故物件を買取専門業者に直接売却する場合、仲介手数料はかかりますか？

買取専門業者が買主となり、売主との間で直接売買契約を締結する場合、原則として仲介手数料は発生しません。仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約の成立を仲介した場合に支払う報酬だからです。ただし、別の不動産会社が仲介する取引では、仲介手数料が発生する場合があります。また、直接買取であっても、契約条件によっては残置物の処分費用や登記関連費用などを売主が負担することがあります。査定額だけで判断せず、売却代金から差し引かれる費用や売主の負担額を確認し、最終的な手取り金額を比較することが大切です。

まとめ

事故物件の売却は、一般的な不動産取引とは異なる特殊な注意点が多く存在します。

心理的瑕疵を軽減するためのご供養やお祓い、特殊清掃の実施、修繕やリフォームによる物件価値の向上は売却を図る上では非常に重要。

加えて、事故物件の取り扱いに特化した不動産業者を選ぶことで、売却プロセスをスムーズに進められます。

専門家の知見を活用することで、事故物件の売却を成功させられますので、事故物件についてお悩みの方は、ぜひワケガイにご相談ください。