更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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居住者の孤独死・事故死などが発生した物件は、いわゆる“事故物件”として扱われるケースが多々あり、そうなってしまえば今後の活用や売却が難しくなります。
しかし、「どのような状況で事故物件と判断されるのか」については、詳しく把握していないという方も多くいらっしゃるでしょう。
そのような方のために、本稿では事故物件の判断基準について解説します。事故物件についてお悩みの方はぜひお役立てください。
目次
事故物件の定義
事故物件の厳密な定義は存在しないものの、大抵は孤独死、事故死、自殺といった出来事を経て、心理的な瑕疵を持つ物件を指します。
ただし、これらの事例があったからといって、すぐに事故物件と定義されるわけではありません。利用者が感じるであろう精神的ストレスを考慮し、最終的には不動産業者の判断に委ねられることが多いのです。
事故物件のガイドライン
2021年10月8日、国土交通省は事故物件に関する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を新たに制定しました。
このガイドラインは法的な強制力を持つわけではありませんが、不動産取引を手掛ける仲介業者にとっての「行動基準」として位置づけられています。
制定前、事故物件の基準は一貫していなかったため、各不動産業者によって解釈や扱い方が異なり、これが原因でのトラブルが発生することも少なくありませんでした。このガイドラインは、そうした問題を未然に防ぐための参考文書として作成されています。
関連記事：瑕疵担保責任の代わりに定められた「契約不適合責任」とは？
病死が事故物件になってしまうケース
一方で、病死であったとしても事故物件として扱われかねないケースはいくつか存在します。具体的には、以下のとおり。
- 孤独死
- 物件が汚損した
次項より、個別にみていきましょう。
孤独死
物件内での自然死でも、特に孤独死が発生すると、その物件は事故物件とみなされるリスクが上がります。特に、単身者の孤独死があり、その死因が不透明な場合、事件の疑いから近隣の住民への捜査が及ぶことが考えられるでしょう。
このような事例は、物件に関連する情報が公然と広まる要因となり、その結果、心理的瑕疵が発生する恐れがあります。
さらに、物件内での出来事がニュースなどで取り上げられた場合、その物件を事故物件と認識する人々が増えるでしょう。熱中症や凍死といった事件性の低い死亡理由であっても、メディアの取り上げにより、その認識は拡散される危険性が考えられます。
物件が汚損した
孤独死が早期に発見された場合、大きな捜査が行われることは少なく、その物件が事故物件とされるケースは限定的です。
しかし、死後の発見が遅れて、遺体の腐敗が進行していた場合、その物件には孤独死の跡がはっきりと残る恐れがあり、それが心理的瑕疵となる可能性が高まります。
心理的歌瑕疵がある
事故物件とは、心理的瑕疵を持つ物件を指します。心理的瑕疵とは、物件を購入や入居の際の判断を左右する可能性のあるネガティブな情報や出来事を指します。たとえば、過去に自殺があったという情報を知った上での入居の決断は、多くの人々にとって難しくなるでしょう。
屋内での病死は事故物件になる？
室内での病死は、通常、事故物件とは認識されません。
心理的瑕疵が考慮されるのは、物件での出来事が公然と知られているかどうかに大きく依存します。例として病死の場合、以下のシチュエーションでは事故物件としての取り扱いはほぼ考えられません。
- 家族による看取のもとでの死亡
- 家での体調不良により、病院へ搬送されそこでの死亡
上述したように、家族による看取の下での死亡など、事件性が希薄な場面では、心理的瑕疵として認識されることは稀です。
事故物件が抱える瑕疵の告知義務について
事故物件の取引に際しては、宅地建物取引業法に基づき、その物件の瑕疵を取引相手に告知する義務があります。不動産の売却時、広告や契約書、重要事項説明書に瑕疵の情報を明記し、購入者や入居希望者に十分な説明を行う必要があります。
この告知を怠った場合、法律違反となるだけでなく、購入者や入居者からの損害賠償請求や契約解除を招く可能性があります。現行法では心理的瑕疵の基準が明確ではないため、告知の判断は複雑です。そのため、専門家の意見を取り入れることが望ましいでしょう。
しかし、心理的瑕疵の基準の曖昧さから、告知義務違反による損害賠償請求があっても、契約解除は認められないケースも存在します。
関連記事：不動産の「告知事項あり」とは？ 瑕疵の種類や告知事項あり物件の見分け方を解説
購入の際に事故物件かどうかを確認するポイント
もし、不動産の購入を検討していて事故物件がどうか確認したいなら、以下の点をチェックしましょう。
- 「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載
- 不自然な修繕箇所
- 過去の入居者情報
- インターネット上の情報
次項より、個別に解説します。
「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載
物件情報を閲覧する際、備考欄や特記事項に「瑕疵あり」「告知事項あり」との記載を見逃さないよう注意が必要です。これらは、心理的瑕疵だけでなく、建物の物理的欠陥や環境上の問題点を指すことがあります。
物理的瑕疵には、地盤沈下や耐震強度の問題など、建物の構造上の欠陥を含む場合も。環境的瑕疵としては、近隣に火葬場、墓地、暴力団事務所、刑務所、風俗店などの「嫌悪施設」が存在する場合が考えられます。
一見すると魅力的な物件でも、「瑕疵あり」「告知事項あり」との記載がある場合は、具体的な内容を問い合わせて詳細を理解することが大切です。
不自然な修繕箇所
内見時、物件内の不自然な修繕箇所や変更点を見逃すことなく確認しましょう。たとえば、フローリングや浴室の一部だけが新しくなっている場合などは、その背後にある理由や修繕の背景を調査する価値があります。
大きな事件や事故があった物件は、外観を変えるための外壁塗装や物件名の変更を行っていることが考えられます。これらの変更が行われた背景や理由を不動産業者に確認することで、物件の実情をより深く理解できます。
過去の入居者情報
物件の過去の入居者情報は、大家や管理会社を通じて仲介業者から取得することを考慮するとよいでしょう。個人情報の観点から詳細な情報は得られない場合が多いですが、居住期間や転居の背景など、大まかな情報の提供は可能なケースがあります。空室期間が長かった理由も、事故物件の可能性を探る手がかりとなるかもしれません。
インターネット上の情報
事故物件の情報は、インターネット上での調査も有効です。「大島てる」のようなサイトを利用して、物件周辺で何らかの事件や事故が発生していないかを確認できます。
ただし、掲載情報には限りがあり、正確性も保証されないため、ネット情報だけに依存せず、実際に不動産業者に確認することが重要です。
まとめ
心理的瑕疵を抱えた事故物件については、現状は判断基準が曖昧となっています。しかし、物件情報の背後に隠れた事実やリスクを見逃さないための確認ポイントや方法を知っておくことは非常に重要です。
具体的には、物件情報の「瑕疵情報」や「告知事項」の確認、内見時の修繕箇所や変更点の観察、過去の入居者情報の取得、そしてネットでの事故物件情報の調査などが挙げられます。
もし事故物件を売却する際には、売却価格は相場よりも低く設定する必要があり、瑕疵の告知義務がある点には留意しなければなりません。瑕疵の告知を行うかどうかについては専門家の判断を求めるようにしましょう。
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