更新日： 2024.4.27 | 公開日：
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不動産を共有する形で相続すると、権利関係が複雑化し、適切な管理や将来の活用計画を立てる上でのリスクが発生します。
一時的な適切な落とし所のように思えるかもしれませんが、将来的な売却や更なる相続が発生したときのことを踏まえて、しっかりと検討することが大切です。
そこで今回は、共有持分の相続に関わる基本的な知識やリスク、その解決方法について詳しく解説します。
目次
不動産の共有状態とは
不動産の共有状態とは、1つの不動産を複数の人々が共同で所有している状況を指します。この際、各共有者には特定の「共有持分割合」が割り当てられます。この割合は不動産に対するその人の所有権の大きさのこと。
遺産相続が行われる場合、原則として不動産は全ての法定相続人によって共有状態になります。
その際、持分割合は法律に定められた法定相続分に基づいて決定されます。例えば、配偶者と2人の子どもが遺産として不動産を相続する場合、配偶者が1/2、子どもたちがそれぞれ1/4の共有持分を有することになります。
共有状態の解消を図るには、相続人間で遺産分割協議を行い、不動産を誰がどのように引き継ぐかを明確にする必要があります。
関連記事：共有持分とは？トラブルの元となるリスクや売却方法を徹底解説
共有持分を相続するリスク
共有持分を相続するリスクとしては、以下のものが考えられます。
- 利活用が難しい
- 将来的に権利関係がさらに複雑になる
- 他の共有者が勝手に売却・放棄をする可能性がある
次項より、個別にみていきましょう。
利活用が難しい
共有不動産は、各持分者が単独で活用することが制限されます。共有者は「使用」と「保存」の行為のみが許され、それを超える行為（例：賃貸への出し入れやリノベーション、抵当権の設定など）は、他の共有者の同意が必要です。
そのため、共有物件を有効に活用するためには、全共有者との合意形成が必要であり、大きな労力を要するでしょう。
将来的に権利関係がさらに複雑になる
共有状態が継続することで、不動産の活用や売却が困難になり、放置されるリスクが高まります。放置された不動産は管理が必要であり、固定資産税などの費用が発生し続けるため、経済的負担が増大しかねません。
他の共有者が勝手に売却・放棄をする可能性がある
共有状態では、各持分者は自己の持分については売却が可能です。これにより、家族間で共有していた不動産が突然、見知らぬ第三者との共有状態に変わることがあります。
特に、共有持分を専門とする不動産業者に売却されると、他の共有者に対して売却や買取を迫るなどのトラブルが生じかねないのが実情です。
共有持分を相続した際にかかる相続税について
共有名義の不動産を相続した場合も、相続税の納付義務が発生することがあります。そこで、相続税の仕組みについて簡単に説明します。
相続税の「基礎控除額」とは
相続税計算の出発点となるのは「基礎控除額」です。この額は、相続税が課税されるかどうかの閾値として機能します。
具体的には、故人の遺した財産（相続財産総額）から、その人の債務や葬儀費用などを差し引いた後の金額が、基礎控除額を超える場合にのみ相続税が発生します。
現行の制度では、基礎控除額は「3,000万円プラス法定相続人1人当たり600万円」で算出されます。例えば、故人の配偶者と3人の子どもが法定相続人である場合、基礎控除額は5400万円（3,000万円＋600万円×4人）となります。
共有不動産の持分を相続する際には、相続される持分のみが相続税の対象となります。例を挙げると、父親と長男が不動産を半分ずつ共有していた場合、長男が相続する持分の評価額だけが税金の計算基準となります。
不動産の市場価値が1,000万円であった場合、長男が相続する持分の評価額は500万円（1,000万円×1/2）です。この場合、基礎控除額内に収まるため、原則として追加の相続税負担は生じません。
相続税を軽減する方法とは
相続税の負担を軽減するために利用できる制度がいくつかあります。「小規模宅地等の特例」は、自宅や事業用地など、特定の宅地の相続税評価額を減額できる制度です。
この特例を適用することで、相続税の負担を大幅に軽減することが可能になります。このような制度は共有不動産の相続においても有効であり、相続税の申告を行う際には専門家への相談をおすすめします。
相続した共有持分を分割する3つの方法
相続した共有持分を分割する方法には、3種類の手法があります。
- 現物分割
- 換価分割
- 代償分割
それぞれ詳しく解説します。
現物分割
現物分割は、不動産などの遺産を物理的に分割し、各共有者がその一部を個別の所有物として引き継ぐ方法です。この方法の最大のメリットは、遺産を公平に分割できる可能性があることで、特に遺産が均等に分配できる場合には、相続人間の納得感を高めやすいこと。
しかし、不動産の特性上、均等に分割することが難しい場合があり、その結果、相続人間で意見の不一致が生じやすいというデメリットもあります。
不動産の価値や利用可能性に影響を与えないように分割する必要があり、実務上の難しさも伴います。
換価分割
換価分割は、共有の不動産を市場で売却し、その売却益を相続人間で分配する方法です。この方法の利点は、不動産を現金化することで、各相続人にとって公平な分割が行いやすくなること。現金化により、相続人のニーズや状況に応じた柔軟な分割が可能になります。
一方で、不動産の売却には時間と手間がかかり、市場状況によっては適切な価格での売却が困難な場合もあります。全ての共有者の同意を得る必要があるため、合意形成の過程で時間がかかることがデメリットとして挙げられます。
代償分割
代償分割は、1人の相続人が不動産などの遺産を全て引き継ぎ、他の相続人に対してその相続分に相当する現金を支払う方法です。この分割法の最大の利点は、不動産を維持したい相続人の意向と、現金化を望む相続人の双方のニーズを満たせる点にあります。
しかしながら、不動産を引き継ぐ相続人が他の相続人へ現金を支払う必要があるため、十分な資金力が必要です。そのため、代償分割を行う際には、不動産を引き継ぐ人の経済的能力が必要となります。
共有者の片方が死亡した場合に単独名義に変更する方法
不動産を共有している状態で一方の共有者が亡くなった場合、残された共有者は複雑化する権利関係を簡素化し、可能であれば単独名義に変更することが望ましいとされています。
これは、共有不動産の管理や将来の売却、賃貸の際に手続きを簡易にするためです。
共有状態を解消し、権利関係を明確にするためには、以下のような方法が考えられます。
- ①：代償金の支払い
- ②：不動産と他の遺産の組み合わせ
①について、他の相続人に対して、不動産の価値に見合う代償金を支払うことで、不動産を単独名義に変更します。このプロセスは前述の「代償分割」であり、不動産の単独獲得と他の相続人への公平な補償を可能にします。
次に②ですが、不動産と他の財産（例えば預貯金）を上手く組み合わせることで、相続人各自が公平な価値の財産を受け取るようにします。
例えば、5,000万円の不動産と1,000万円の預貯金を相続財産とする場合、一方の相続人が不動産全体を、もう一方が預貯金と代償金として追加で1,000万円を受け取ることで、両者間の財産価値のバランスを取ります。
共有名義不動産の相続でトラブルを避けるためには
共有名義の不動産相続で生じるトラブルを避けるためには、以下のような事前準備が有効です。
- 遺言書の作成：遺言により、不動産の処遇に関する被相続人の意志を明確にすることができます。
- 生前贈与：共有持分を生前に贈与することで、相続時の権利関係を簡素化します。ただし、贈与税の規定を考慮する必要があります。
- 家族信託の活用：家族信託を利用することで、不動産の管理や将来の相続をスムーズに行うことが可能になります。
これらの手続きにはそれぞれメリットとデメリットがあり、専門家への相談を通じて最適な選択を行うことが重要です。相続問題は感情的な対立を招きやすいため、事前に適切な計画を立て、専門家の助言を受けながら対応しましょう。
まとめ
親が不動産を所有している場合、相続問題は避けて通れない課題ですが、共有状態での相続では特に慎重な対応が求められます。
共有不動産の相続に伴う相続税の計算方法、共有持分そのもののリスク。それらを解消するための具体的な方法を理解することが大切です。
現物分割、換価分割、代償分割など分割方法のメリットとデメリットも合わせて把握し、適切な方法を選択しましょう。
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