親が亡くなった後の実家に住むのはあり？判断のために知っておくべき注意点とは

相続の手続きや注意点、住まない場合の具体的な進め方についても知っておかないと、費用や手間の負担が大きくなってしまいます。
本記事では、相続した実家に住む場合と住まない場合のメリットとデメリット、各選択肢の手続き、避けるべき行為について詳しく解説していきます。

相続した実家をどうするか迷っている方はぜひ参考にしてください。

相続した実家に住むメリットとデメリット

相続した実家に住むときのメリット・デメリットは以下の通りです。

相続した実家に住むメリット

相続した実家が住宅ローンを完済済みなら、家賃や住宅ローンの支払いは不要です。賃貸住宅に住んでいた場合、家賃負担から解放されますので、その分生活が楽になります。
被相続人と同居していた相続人が実家を相続して住み続ける場合、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられる可能性があります。この特例では、土地の評価額を最大で80%減額でき、相続税を大幅に抑えられます。
子供の頃に住み慣れた地域で生活を続けられるのも大きなメリットです。
（参考：総務省「固定資産税」）

相続した実家に住むデメリット

実家を相続すると、その不動産の所有者として固定資産税を支払う必要があります。税額は固定資産評価証明書や課税明細書で確認できます。
老朽化した実家の場合、水回りや屋根、外壁など大規模なリフォームが必要になることがあります。リフォーム費用が高額になれば、金銭的な負担が大きくなります。
実家の立地が現在の勤務先から遠かったり、間取りが家族構成に合わなかったりする場合、生活しづらくなるかもしれません。
通勤時間や交通費、リフォーム費用などを総合的に考える必要があります。

資産価値や立地、老朽化の度合いを考慮して判断しよう

実家に住むかどうかは、その不動産の資産価値、立地、建物の老朽化具合を考慮して判断しましょう。将来的に資産価値が下がりそうな物件は、早めに売却を検討することも必要です。
立地が良く、多少の修繕で住み続けられるなら、相続税の節税メリットがあります。
建物の劣化状況をよく調べ、修繕費用を見積もったうえで、金銭面とともに、家族の同意や生活スタイルへの影響も考慮して、総合的に判断することが大切です。
関連記事：配偶者居住権とは？相続における権利範囲と注意範囲を解説

 実家を相続して住む際の手続きと注意点

実家を相続して住むと決めたら、以下の相続手続きを適切に行うことが重要です。

• 遺言や遺産分割協議で相続人の合意を得る
• 相続登記の手続きを行う
• 相続税の申告と納税

遺言や遺産分割協議で相続人の合意を得る

被相続人の遺言があれば、その内容に従って実家を含む遺産を分割します。遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、実家の所有者を決める必要があります。
実家を取得する代わりに、他の相続人に金銭的な補償をすることで、納得してもらうのが一般的で、これを「代償分割」といいます。話し合いで合意が得られない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
関連記事：実家じまいとは？タイミングや必要な費用・手順について解説

相続登記の手続きを行う

遺産分割が決まったら、不動産の所有権を被相続人から相続人に移転する相続登記の手続きを行います。
相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• 遺産分割協議書または調停調書
• 登記済権利証、登記識別情報　など

2024年4月からは相続登記が義務化され、原則として相続開始から3年以内に申請しないとペナルティが科されます。期限を守って手続きを進めましょう。

相続税の申告と納税

相続した実家を含む遺産の総額が基礎控除を超える場合、相続税の申告と納税が必要です。

【基礎控除額の計算式】
　3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

申告期限は原則として相続開始から10カ月以内。実家の土地や建物の評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算します。
小規模宅地等の特例の適用を受ける場合も、税務署への申告手続きが必要です。相続税の申告は非常に複雑なので、専門家に依頼することをおすすめします。
（参考：国税庁「相続税」）

相続した実家に住まない場合の選択肢と手続き

相続した実家に住まない場合でも、売却、賃貸、土地活用、相続放棄などによって必要な手続きが異なります。

売却する

売却価格だけでなく、税金や仲介手数料、家財の処分費用なども確認したうえで、手続きを進めましょう。

相続した実家を売却するメリットは、不動産を現金化でき、相続税の納税資金や他の投資に充てられることです。
ただし、老朽化した建物は買い手がつきにくく、売却価格も低くなりがちです。リフォームしてから売却する選択肢もありますが、費用が高額になりやすく利益が少なくなります。
売却するタイミングにも注意が必要です。相続開始から3年以内に売却すれば、売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除」の適用を受けられます。
ただ、被相続人が亡くなる直前まで一人暮らしであったこと、売却までの間は空き家であったことなどの要件を満たさなければなりません。

なお、実家を売却する際の主な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 広告掲載や内覧などの売却活動を行う
4. 買主と売買契約を締結する
5. 代金の決済と物件の引渡しを行う

売却価格だけでなく、税金や仲介手数料、家財の処分費用なども確認したうえで手続きを進めましょう。
（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

賃貸に出す

実家を賃貸に出せば、毎月の賃料収入を得られるというメリットがあります。また、入居者がいることで建物が管理され、老朽化を防ぐこともできます。

ただし、入居者の募集や退去時の修繕、家賃の管理などに手間と費用がかかります。賃貸に出す前に必要となる主な対応は、以下のとおりです。

賃料を設定する際は、近隣の相場だけでなく、物件の立地や設備、築年数なども考慮します。敷金や礼金、更新料などの条件もあわせて決めなければなりません。入居者の募集は、不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。仲介会社は、物件の広告掲載や内覧対応、入居審査、賃貸借契約の締結などを行います。

入居後は、家賃の集金や入居者との連絡、建物の維持・修繕、トラブル対応などが必要です。所有者自身で管理することも可能ですが、手間や専門知識が必要なため賃貸管理を管理会社への委託も検討しましょう。

更地にして土地活用する

老朽化が進んだ実家を取り壊して更地にすれば、駐車場経営や貸し資材置き場、太陽光発電事業など、さまざまな土地活用が可能です。建物の解体費用はかかりますが、更地であれば管理が容易で、固定資産税の負担も軽減されます。
土地の活用方法は、立地や周辺環境、土地の形状や面積などによって異なります。

【例】

土地活用するには、まず不動産コンサルタントや土地活用の専門家に相談し、最適な方法を。その上で、事業計画を立て、必要な許認可を取得し、工事を発注します。資金調達は、金融機関からの借り入れや補助金・助成金の活用が一般的です。
土地活用で得られる収益は、事業の種類や規模によって大きく異なります。

• 駐車場経営：1区画あたり月額1万～3万円程度
• 太陽光発電事業：1kWあたり年間1万5,000円程度

ただしリスクとして、駐車場経営では近隣に競合施設ができれば収益が下がる可能性があります。また、太陽光発電事業では天候不順による発電量の低下や設備のトラブルによる修繕費用の発生などが懸念されます。

相続放棄する

相続した実家が老朽化したり立地が悪く活用が難しい場合、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄は、相続開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
申述が受理されれば、相続人としての権利と義務（債務など）が発生しなくなります。ただし、相続放棄は、実家を含む被相続人のすべての財産を放棄しなければなりません。
預貯金などの金融資産も含めて、プラスの財産も引き継げなくなるので注意が必要です。

実家の相続でやってはいけない損をする行為

実家の相続で誤った対応をすると損をする場合があるため、以下のポイントを意識しましょう。

• 管理を怠り特定空き家に指定されること
• 相続登記をせずに放置すること
• 建物だけを取り壊すこと

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

不動産を相続した際、所有権の移転登記（相続登記）が適切に行われないケースは少なくありません。しかし、2024年4月1日からは、相続発生から3年以内に相続登記の申請を行わないと、最大10万円の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

管理を怠り特定空き家に指定されること

相続した実家の管理を怠ると、「特定空家等」に指定される恐れがあります。特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態や、著しく衛生上有害となるおそれのある状態にある空き家のことを指します。
指定を受けると、行政からの勧告や命令、代執行、最大50万円の過料といったペナルティを受けるおそれがあります。固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなり、最大6倍の課税となる点も痛手です。
定期的に通って換気したり、庭木を剪定したりと、こまめな管理を心がけましょう。
（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

相続登記をせずに放置すること

相続登記をしないまま放置してしまうと、トラブルのもとになります。登記名義が被相続人のままでは、第三者に勝手に売却されたり、抵当権を設定されたりする恐れがあります。共有名義になる可能性もあり、他の相続人の債権者から差し押さえを受けるかもしれません。
相続人が亡くなった場合もさらなる相続（二次相続）が発生し、権利関係が複雑になります。
不動産の売却や賃貸の際にも相続登記が必要となるため、早めの名義変更がおすすめです。

建物だけを取り壊すこと

管理を楽にするために建物だけを解体するのはおすすめできません。
更地は住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が高くなります。建物を解体すると「住宅用地」から「非住宅用地（雑種地）」に地目変更され、固定資産税の負担が約3〜6倍になってしまいます。
建物の管理が大変なら、賃貸に出すことを検討しましょう。

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

相続した実家に住まず、売却を検討する際に、物件の状態や立地によっては買い手が見つからないことがあります。老朽化が進んだ空き家やゴミ屋敷、事故物件など、いわゆる「訳あり物件」は特に売却が難しいケースが多いのです。
当社が提供するワケガイは全国47都道府県の訳あり物件を対象に、最短1日での買取を実現します。空き家やゴミ屋敷はもちろん、共有持分物件や再建築不可の土地なども、現状のまま買い取り可能です。
査定は無料で、買取額は最大3億円。仲介手数料もかからないため、煩雑な売却活動をせずにスピーディーに不動産を売却できます。
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まとめ

相続した実家に住むかどうかはメリット・デメリットを考慮し適切な手続きと注意点を押さえる必要があります。
特に、「管理を怠る」「相続登記を放置する」「安易に建物を取り壊す」といった行為は、思わぬ損失につながる可能性が高いので避けましょう。
一方で、実家の相続は法的にも複雑な問題が絡むため、素人判断で対応することは危険です。
資産価値や立地、建物の状態、相続人の意向など、さまざまな要素を総合的に考慮した上で、最適な選択をしなければなりません。
もし少しでも実家の相続に不安や迷いがあるなら、専門家に相談することをおすすめします。プロにサポートしてもらいながらリスクを最小限に抑え、納得のいく相続を実現しましょう。