更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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再建築不可となっている物件は、多くの所有者にとって悩みの種となっています。再建築を行いたい場面での制限は、物件の価値を大きく左右する要因のひとつ。しかし、再建築不可の状況でも、適切な手続きや取り組みを進めることで、再建築の可能性を取り戻すことは実現可能です。
今回の記事はそんな再建築不可物件の概要と救済措置について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
再建築不可物件とは
「再建築不可物件」という言葉は一見複雑に思えますが、簡単にいうと、建物の建て替えや増改築が許可されない物件を指します。このような状況になる主な原因は、「接道義務」の違反によるものです。
建築基準法第43条により、「接道義務」という規定が存在します。この規定の主目的は、緊急車両の通行や災害時の避難経路の確保をするためです。
しかしながら、この「接道義務」が制定される前に建てられた建物や、その他の特殊なケースで、接道義務を満たさない物件も存在します。
そのような物件は、現状維持の範囲で使用する分には法的な問題は生じませんが、建て替えの際には新たな規定が適用されるため、制約が生じることがあります。
昭和50年代までの時代には、建築基準法の規制が現在よりも緩やかであり、接道義務を満たしていない建物が多く存在していました。
法律の度重なる改正に伴い、既存の建物を都度解体したり、区画を整理するのは現実的に難しいため、新しい建築基準法の規制は基本的に遡及せず、過去の建物には適用されないのが一般的です。
関連記事：再建築不可物件が起こすトラブルとは？注意点もセットで解説
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解決方法①：隣地の借地や購入
再建築不可となる主要な原因の一つは「接道間口が法的な規定を満たさない」というケースです。具体的には、物件の接道間口は、建築基準法で定められた道路に対して最低2m以上の幅で接する必要があるとされ、これが前述の「接道義務」と称されます。
法改正以前、この接道義務の規定で要求されていた間口幅は1.8mでした。このため、法改正前に建築された古い物件の中には、現行の接道義務を満たさない物件が存在します。
この問題へのアプローチとして、「隣接土地の借用」や「隣地の購入しての統合」といった方法が考えられます。
これにより、接道義務を満たすことが可能となります。事前に物件の接道部分が現行の建築基準法を満たしているか確認し、隣地の所有者との交渉を進めることが求められます。
関連記事：再建築不可物件の救済処置「43条但し書き」の概要をわかりやすく解説！
解決方法②：位置指定道路を敷設する
物件が再建築不可である理由が「接道が建築基準法で認められた道路ではない」といったケースでは、「接道の位置指定」を行うことで再建築可能にできます。
そもそも、建築基準法で認められた道路とは、地方公共団体によって整備される道路、もしくは建築基準法が施行される以前から存在する道路を指しており、1号道路から5号道路までに分類されます。
- 第1号…道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）
- 第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路
- 第3号…建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日（基準時）〕現在既に存在している道（公道・私道の別は問わず）
- 第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの
- 第5号…私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。（一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路）
特に、5号道路は「位置指定道路」とも称されるもので、再建築不可物件の敷地内に私有地としてこの位置指定道路を設置することで、再建築要件を満たせるのです。
位置指定道路の設置を検討する際、建築基準法施行令第144条第4項に基づいた手続きが求められます。そのため、実際に道路を設置する前に、関連する行政機関との詳細な協議が不可欠です。
関連記事：不動産の前が私道だと再建築できない？再建築不可になる可能性がある私道と、その対処法を解説
解決方法③：接道義務を満たすためには建築基準法43条の「但し書き規定」を満たす
隣接土地の活用や位置指定道路の設置が現実的でない場合、あるいは接道幅が2mに満たない場合でも、「43条但し書き申請」という方法を考慮することができます。
この43条の但し書き規定は、例外的な状況で接道義務に違反しているケースを認めるための制度であり、物件が接道義務の満足に困難を伴う場合に適用されるケースがあります。
この規定は、接道幅の規定源としての建築基準法第43条に基づいていることから、この名で呼ばれています。しかし、この特例を利用するためには以下のような要件が必要です。
敷地の周囲に広い空地を有している
敷地が周囲に公園や広場のような広大な空地を持つことは、建築基準法施行規則第10条で求められる要件の1つです。この規定によれば、物件の環境が良好であることが示され、地域の開放的な風景を維持することが目的となっています。
「特定行政庁（地方自治体）が交通、安全、防火、衛生上の支障がないと認める」という要件は、具体的には「敷地と空地が2m以上接触していること」「消防署長の意見により消火活動に問題がないとの確認を取得すること」「側溝等を使用して雨水や排水が適切に処理されること」などを含むものです。
「建築審査会の同意を受けて許可を得る」という点は、43条の但し書きに関連し、各地の市町村が設置する建築審査会での審査とその後の認可取得を指します。
43条但し書き申請基準は自治体ごとに異なる
「但し書き申請」における許可基準は自治体によって微妙に異なることがあるため、物件の所在地に応じた地方自治体の具体的な基準を事前に把握することが不可欠です。
通常、空地と道路との接道間口は2mとされていますが、一部の自治体では2m未満でも許可が下りることがあるのです。
加えて、「物件が特定の土地形状、例えば旗竿地としての特性を持つ場合」など、土地の特徴により申請の判断基準が変動することも考慮すべき点となります。
43条但し書き申請手続きの流れ
前述した43条但し書き申請手続きの流れは、以下のとおりです。
- 手順①：事前相談
- 手順②：書類提出
- 手順③：審査
- 手順④：但し書き許可の取得
各手順について、詳しく解説します。
手順①：事前相談
再建築を検討する前の初めのステップとして、物件の接道幅の正確な確認が必要です。そのため、物件が位置する地域の自治体の窓口へと直接アプローチし、事前相談を実施します。
相談の際、役所の専門担当者による現地での詳細な確認が行われ、もし接道が建築基準法の定められた基準から外れている場合、物件オーナーは「43条許可申請書」の作成および提出が求められることになります。
手順②：書類提出
事前相談を元に、具体的な手続きの進行に必要な書類を揃えます。主要な提出書類としては以下のとおり。
- 43条許可申請書
- 現況図
- 近況見取図
- 土地利用計画書
- 登記事項証明書
これらの書類だけでなく、隣接する土地の所有者からの通路利用に関する同意書等、ケースに応じて追加の書類提出が必要となる場合もあります。
手順③：審査
全ての書類が自治体に提出された後、綿密な審査が行われます。この審査では、物件周辺の土地の基盤状況、工事期間中の安全な通路の確保方法、都市計画上での適合性などが詳細にチェックされることとなります。
手順④：但し書き許可の取得
審査の結果、物件が建築の許可基準を適切に満たしていると認定された場合、但し書きに基づく建築許可が与えられます。
これにより、物件の取り壊しと再建築が可能となります。ただ、実際の建築を開始する前に、「建築確認申請」の手続きを適切に実施することが必要です。
まとめ
再建築不可の物件への対応は、一見複雑に思えるかもしれませんが、正しい情報と適切な手続きを踏むことで、再建築できるようになる可能性があります。
再建築不可物件であったとしても「隣地の活用」「位置指定道路の敷設」「43条但し書きの申請を行う」などの救済措置を活用することによって、再建築可能にできる可能性があります。
許可を取らずに再建築を行った場合、法令違反となってしまいます。物件を再建築可能にするための措置には専門的な知識も求められるため、外部の専門家の力も借りながら臨みましょう。
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| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
