更新日： 2024.4.11 | 公開日：
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実家を相続することになったとき、どのような選択肢があるかご存知でしょうか。
「自分や家族が住む」「賃貸に出す」「売却する」など、一般的な方法は理解していても、各選択肢の具体的なメリットやデメリット、注意点までは把握していない方も多いはずです。
そこでこの記事では、実家の相続における選択肢を詳しく解説します。自分や親族が住む場合の注意点、賃貸に出すときのポイント、売却する際の手続きや税金の計算方法など、それぞれの選択肢について、わかりやすく説明します。
目次
実家を相続する際の選択肢とは？
実家を相続する場合、利活用の方法としては以下のような選択肢があります。
- 売却する
- 賃貸として貸し出す
- 自分もしくは親族が住む
- 更地にして土地のみ活用する
それぞれ詳しく解説します。
売却する
自分や兄弟など相続人が誰も住む予定はなく、実家の土地活用のハードルが高い場合は、売却を検討するのもいいでしょう。
特に、田舎や郊外の土地の場合、一般的に土地活用より売却の方が向いている傾向があります。例えば、公共交通機関へのアクセスが悪く、商業施設や学校などの周辺環境が整っていないエリアでは、賃貸の需要が低いことも多々あります。
そのような立地条件が悪く、賃貸の需要がないエリアなどの場合は、売却を検討した方が得策です。
売却を検討する際は、不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。このサービスを使えば、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できるため、手間が省けます。査定結果を比較することで、より高値で売却できる可能性が高まります。
賃貸として貸し出す
実家の周辺に戸建て住宅が多く、相続した実家に誰も住む予定がない場合は、実家を賃貸として貸し出すことで家賃収入が見込めます。特に、都市部に近く、交通の便が良いエリアであれば、賃貸需要が高いため、安定した収入が期待できます。
ただし、老朽化が進んでいたり、設備が古くなっていたりする場合は、入居者を募集する前にリフォームが必要です。リフォームには一定の費用がかかりますが、その分、家賃を高く設定できる可能性があります。改修費用の割にその後は一定収入が得られる魅力もあります。
自分もしくは親族が住む
もっとも手間がかからず楽な方法は、自分や兄弟など相続人の誰かが実家に住むことです。実家に住むことで、空き家になることを防ぎ、建物の管理もしやすくなります。
ただし、相続人が複数いる場合は、相続財産の分配方法に注意が必要です。実家に住む人と住まない人で、不公平感が生じないよう、事前に話し合っておくことが大切です。
実家にそのまま住むだけでなく「賃貸併用住宅」に建て替えれば、賃借人からの家賃収入を得ることができます。自分や親族が住む部分と、賃貸に出す部分を分けることで、住宅ローンの返済に充てたり、老後の生活費の一部にしたりできるでしょう。
更地にして土地のみ活用する
実家の土地が広大である。あるいは立地が駅や学校・企業などの大規模な施設に近かったりした場合は、土地活用を検討してみることをおすすめします。
特に、最寄り駅まで徒歩圏内にあるか、大学や大規模な工場・企業、商業施設が近くにある場合は、賃貸需要が高いため、土地活用の潜在的な価値が高いといえます。
土地活用を行う際は、まず実家の建物を解体して更地にする必要があります。解体費用はかかりますが、更地にすることで土地の可能性を最大限に引き出すことが可能。
更地にした後は、アパートやマンションなどに建て替えて賃貸経営を行ったり、駐車場や事業用地として貸し出したりすることで、安定的な収益を上げられます。
ただし、土地活用には一定の初期投資が必要であり、賃貸経営などを行う場合は、継続的な管理業務が発生します。自分で管理することが難しい場合は、信頼できる不動産会社に管理を任せることも検討しましょう。
実家を相する場合に必要な手続き
実家を相続する際には、以下のような手続きが必要になります。
- 遺言書の有無の確認
- 相続財産の確認
- 遺産分割協議（※遺言書がない場合）
次項より、個別にみていきましょう。
遺言書の有無の確認
実家を相続することになったら、まずやるべきなのは遺言書を探すことです。被相続人が生前に正式な遺言書を作成していた場合、その内容に沿って遺産を分割することになります。遺言書には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、それぞれ法的な要件が異なります。
自筆証書遺言の場合は、全文を被相続人が自筆で書き、日付と署名・押印が必要です。この遺言書が見つかった場合は、すぐに家庭裁判所に提出し、「検認」を請求します。
検認とは、遺言書が法律上の要件を満たしているかを確認する手続きのことです。一方、エンディングノートは法的効力がありませんが、亡くなった方の遺志を確認するのに役立ちます。
相続財産の確認
次に、相続税の発生の有無を知るために、遺産や債務の確認も行います。被相続人名義の預金や不動産、有価証券などの財産がどういう状況かを細かく調べる必要があります。
特に、被相続人が契約している金融機関（銀行、証券会社、保険会社など）には、すぐに連絡を取って残高を確認しましょう。
借金があるかどうかも確認することが重要です。相続財産にはプラスのものだけでなく、マイナスのもの（借金など）も含まれます。残された借金が多額である場合、相続人がその返済義務を負うことになります。借金の額が相続財産を上回る場合は、相続を放棄することも検討する必要があります。
遺産分割協議（※遺言書がない場合）
被相続人が遺言書を作成していなかった場合は、遺産の分け方を相続人全員で話し合う必要があります。この話し合いを遺産分割協議といい、協議がまとまった後は遺産分割協議書を作成して、各種相続手続きに使用します。
遺産分割協議書に作成期限はありませんが、相続税申告や相続登記を行う場合、遺産分割協議が成立していなければなりません。
したがって、遅くとも相続税の申告・納付期限までには遺産分割協議書を作成する必要があります。
実家を相続する際に覚えておくべき期限
実家を相続する際には、各手続きの期限についてもセットで覚えておきましょう。
- 相続放棄は3ヶ月以内
- 準確定申告は4ヶ月以内
- 相続税の申告・納付は10ヶ月以内
以下より、詳しく解説します。
相続放棄は3ヶ月以内
相続が開始された場合、相続人は原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所へ相続放棄の申述をしなければなりません。
この期限は非常に重要で、3ヶ月以内に申述しないと、自動的に相続したものとみなされます。したがって、実家や土地を含めた遺産の状況を把握し、相続するかどうかを慎重に検討する必要があります。
特に、被相続人に多額の借金がある場合は、相続放棄か限定承認を選択する必要があります。相続放棄をすれば、借金を引き継ぐ必要はありませんが、遺産も一切受け取れません。
一方、限定承認をすれば、引き継いだ遺産の範囲内で借金を返済することになります。どちらを選択するべきかは、遺産の状況によって異なるため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
実家を相続した場合、3ヶ月以内に以下の点を決めなければなりません。
- 実家に住むか住まないか
- 実家を手放すか、土地活用するか
- 相続人間での実家の分配方法
これらの決定は、相続人全員で話し合って決める必要があります。
準確定申告は4ヶ月以内
相続放棄の期限から1ヶ月後に訪れるのが、準確定申告の期限です。準確定申告とは、被相続人（亡くなった人）がその年の1月1日から亡くなった日までの所得を確定申告することを指します。
この申告は、被相続人がアパート経営や個人事業等を行っていたり、年金収入があったりして、毎年所得税の確定申告をしていた場合に行う必要があります。申告期限は、相続開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内です。
相続税の申告・納付は10ヶ月以内
最後に訪れる重要な期限が、相続税の申告と納付です。これは、相続開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。
ただし、亡くなった方の財産が「相続税の基礎控除」の範囲内であれば、相続税はかからず、申告の義務もありません。基礎控除の金額は、相続人の数によって異なります。相続税の計算は非常に複雑で、専門的な知識が必要です。少しでも不安な場合は、相続税に詳しい税理士や税務署に相談することをおすすめします。
実家を相続する際に発生する税金
実家を相続する際、大きくは以下の税金が必要です。
- 相続税
- 登録免許税
それぞれ詳しく解説します。
相続税
亡くなった人名義の財産額を計算する際、現金や株式などの金融商品は基本的に時価でカウントしますが、実家を含め、土地や建物などの不動産の場合、建物は固定資産税評価額で算出されます。
土地は相続税路線価による路線価方式か、固定資産税評価額をもとにした倍率方式のどちらかで計算される相続税評価額によってカウントされます。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記や会社の設立登記など、登記・登録を行う際にかかる税金です。相続に伴う不動産の所有権移転登記（相続登記）を行う場合にも、この登録免許税が課されます。
相続登記の場合、登録免許税の税率は不動産の固定資産税評価額の0.4％です。例えば、固定資産税評価額が1000万円の不動産を相続した場合、登録免許税は4万円になります。この税率0.4％は、売買や贈与による所有権移転登記の際の税率2％と比べると、かなり低く設定されています。
ただし、登録免許税の他にも、登記手続きには印紙代や司法書士報酬などの費用がかかります。これらの費用は、不動産の種類や価値によって異なるため、あらかじめ司法書士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。
実家を相続する際に節税に繋がる特例
実家を相続する際には、節税に繋がる特例がいくつか存在します。具体的には、次のとおり。
- 相続空き家の3,000万円特別控除
- 相続財産譲渡時の取得費の特例
- 小規模宅地等の特例
- 配偶者の相続税額の軽減
以下より、個別にみていきましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家が一定の要件を満たす空き家の場合、その空き家を売却（譲渡）したときに得られる譲渡益から最大3,000万円を差し引くことができる特別控除の制度があります。この制度を利用すれば、空き家を売却して得た利益が3,000万円以内であれば、その利益に対する所得税が課税されません。
この特別控除を受けるための主な要件は以下のとおりです。
- 相続した空き家が昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
- 相続開始直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと
- 空き家の売却が令和5年12月31日までに行われること
- 売却代金が1億円以下であること
これらの要件を満たせば、相続した空き家を売却した際に大きな税制上のメリットを受けることができます。ただし、要件が複雑なため、税理士や不動産の専門家に相談して、自分のケースで特別控除が適用できるかを確認することをおすすめします。
相続財産譲渡時の取得費の特例
相続した実家などの不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売却（譲渡）した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります。これが、相続財産譲渡時の取得費の特例です。
通常、不動産を売却した際の譲渡益は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続した不動産の場合、その取得費は被相続人が取得したときの金額を引き継ぐのが原則です。しかし、この特例を適用すれば、相続税額のうち、売却した不動産に対応する部分の金額を取得費に加算することができます。
つまり、相続税を支払った分、取得費が増えたとみなすことで、譲渡益を減らし、結果的に税負担を軽減できるのです。特に、相続から間もない時期に不動産を売却する場合は、被相続人の取得費が低額なことが多いため、この特例の適用によって大きな節税効果が期待できます。
ただし、この取得費の特例と先述の相続空き家の3000万円特別控除を同時に適用することはできません。どちらの制度を適用するのが有利かは、不動産の売却価格や相続税額によって異なるため、専門家に相談して判断することが大切です。
小規模宅地等の特例
実家を相続する際に活用できる節税方法の一つが、小規模宅地等の特例です。この特例は、主に被相続人と同居していた配偶者などが適用を受けられるものです。特定居住用宅地等に該当する土地については、最大330平方メートルまで評価額の80％を減額できます。
例えば、評価額が1億円の土地であっても、この特例を適用すれば、80％減額され2000万円で評価されることになります。これは非常に大きな優遇措置だと言えるでしょう。ただし、被相続人と同居していなかった子がこの制度を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。具体的には、被相続人に配偶者がいないことや、子自身がマイホームを所有していないことなどです。
小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告時に必要な書類を提出しなければなりません。特例の適用を受けた土地を一定期間内に売却すると、減額された税額を追加で納付しなければならないこともあるので注意が必要です。
配偶者の相続税額の軽減
相続税の計算において、配偶者は非常に大きな優遇を受けられます。それが、配偶者の相続税額の軽減です。この制度により、配偶者は相続した財産の金額が1億6,000万円か法定相続分相当額のいずれか多い方の金額まで、相続税が一切かかりません。
例えば、配偶者と子が相続人である場合、配偶者の法定相続分は2分の1になります。仮に相続財産の評価額の合計が100億円だったとしても、配偶者は50億円までの相続であれば、相続税を1円も納める必要がないのです。
実家の相続においても、被相続人（例えば父親）の配偶者（母親）が存命であれば、この配偶者の税額軽減を有効に活用することで、トータルの相続税負担を大幅に減らすことが可能です。ただし、税額が軽減されるだけで申告自体は必要であり、配偶者が亡くなった際の二次相続の対策も検討しておく必要があります。
実家を相続する際の注意点
実家を相続する際には、以下の点に留意が必要です。
- 兄弟で共有状態にはしない
- 相続後に放置して空き家にしない
- 遺留分の侵害に留意する
それぞれ個別にみていきましょう。
兄弟で共有状態にはしない
相続人が複数いる場合、実家を共有の名義にしてしまうと、将来的にトラブルを招く可能性が高くなります。そのため、なるべく共有状態は避けたほうが賢明です。
例えば、兄弟で相続する際、兄が1/2、弟が1/2で相続したとします。将来的に実家を売却しようと考えたとしても、両者の同意がなければ実行できません。その時点では問題がなくても、将来、それぞれの子供が相続する段階になると、意思決定がより一層困難になり、親戚間でのトラブルに発展する恐れもあります。
相続時に共同名義となる実家の不動産ですが、別の方法として、相続人の一人が全てを所有し、その他の相続人には代償分割するという選択肢もあります。代償分割とは、不動産以外の現金などの資産で、相続分に応じて分配することを指します。このように、将来的なトラブルを未然に防ぐ方法を検討することが大切です。
相続後に放置して空き家にしない
年、全国的に空き家問題が深刻化しており、2015年2月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。相続した実家を空き家のまま放置することは、様々なデメリットを招きます。
まず、税負担が重くなる点が挙げられます。空き家に対しては、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大6倍にまで跳ね上がる可能性があります。
行政から空き家の適切な管理を求められ、費用負担を請求されるケースもあります。さらに、空き家の老朽化により、近隣住民に損害を与えた場合、損害賠償請求を受ける恐れもあります。
遺留分の侵害に留意する
相続人に兄弟がいる場合、実家を相続する人とそれ以外の人とで、相続財産を平等に分けることが難しいケースがあります。現金など他の相続財産があれば問題ありませんが、そうでない場合はトラブルに発展することも。
この問題を解決する方法の一つが、「代償分割」です。これは、実家を相続した人が、他の相続人に対して代償金を支払うことで、公平性を保つ方法です。ただし、代償金の額をめぐって争いが生じる可能性もあるため、弁護士などの専門家に相談しながら、慎重に進めることが大切です。
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まとめ
自分や親族が住む、賃貸に出す、売却するなど、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあります。実家の立地や建物の状態、 相続人の関係性なども考慮する必要があるでしょう。
特に、 相続税の計算や節税対策は複雑なため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。司法書士や税理士、不動産の専門家に相談すれば、自分に合った選択肢を見つけられるはずです。
実家の相続は、感情的な問題でもあり、一人で抱え込むと大変なストレスになります。早めに専門家に相談して、適切な対策を講じることが重要。 相続税の申告期限など、時期的な制限もありますので、着実に進めていきましょう。
