更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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立ち退きの正当事由とは、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求めるだけの合理的な理由のことを指します。賃貸物件のオーナーなら、入居者に立ち退きを求める際には正当事由が必要だということはご存知の方も多いでしょう。
立ち退きの正当事由について詳しく知っておくことは、賃貸人にとって非常に重要です。
なぜなら、正当事由がなければ賃借人を立ち退かせることができず、トラブルに発展するリスクがあるからです。
そこで本記事では、立ち退きの正当事由について、借地借家法の規定や判例を交えて分かりやすく解説します。
目次
立ち退きの正当事由とは？
立ち退きの正当事由とは、賃貸人（家主）が賃借人（入居者）に対して、賃貸借契約の解除や更新拒絶を行うために必要な合理的な理由のことを指します。
つまり、賃貸人の一方的な都合だけでは賃借人を立ち退かせることはできず、社会通念上、立ち退きを求めるだけの十分な理由が必要とされているのです。
借地借家法における立ち退きの正当事由
この正当事由について定めているのが、借地借家法28条です。同法では、賃貸人が賃貸借契約の解除や更新拒絶を行う際には、正当事由の存在が必要であると規定されています。つまり、正当事由がない限り、賃貸人は賃借人に対して一方的に立ち退きを求めることはできないということです。
正当事由を判断する5つの要素
では、この正当事由が認められるかどうかは、具体的にどのように判断されるのでしょうか。実は借地借家法28条では、正当事由の判断にあたって考慮すべき5つの要素が定められています。
具体的には、以下の5つです。
- ①：賃貸人と賃借人の建物使用を必要とする事情
- ②：建物の賃貸借に関する従前の経過
- ③：建物の利用状況
- ④：建物の現況
- ⑤：立退料の申し出
それぞれ個別にみていきましょう。
①：賃貸人と賃借人の建物使用を必要とする事情
まず1つ目の要素は、賃貸人と賃借人のそれぞれにおける建物の使用を必要とする事情です。賃貸人側の事情としては、例えば建物の老朽化に伴う建て替えや、自己使用のための取り壊しなどが考えられます。
他方、賃借人側の事情としては、長年の居住や営業による生活基盤の喪失などが挙げられるでしょう。
②：建物の賃貸借に関する従前の経過
2つ目の要素は、建物の賃貸借に関するそれまでの経過です。具体的には、賃貸借契約の締結から現在に至るまでの期間の長さ、賃料の支払状況、賃貸借契約の内容や更新の有無などが考慮されます。
この要素は、賃貸人と賃借人との信頼関係を評価する上で重要な意味を持ちます。
③：建物の利用状況
3つ目は、建物の利用状況です。「賃借人が建物をどのように使用しているか」「その使用方法は賃貸借契約で定められた用途に合致しているか」「建物の使用頻度はどの程度か」といった点が判断材料となります。
④：建物の現況
4つ目の要素は、建物の現況です。建物の老朽化の程度や、大規模修繕等の必要性、また現在の建物が立地地域の標準的な使用形態に適合しているかどうかなどが考慮されます。
⑤：立退料の申し出
最後の要素は、立退料の申し出です。賃貸人が賃借人に対して立ち退きに伴う損失を補償するための立退料を提示することで、正当事由の存在が補完される場合があります。
もっとも、立退料の提示は正当事由を基礎づける絶対的な要素ではなく、あくまで他の要素と総合考慮した上での判断材料と位置づけられています。
立ち退きが認められる正当事由の具体例
前述した正当事由の判断要素を踏まえ、ここからは実務上、立ち退きが認められやすい具体的な正当事由についてみていきましょう。
建物の老朽化・建て替えの必要性
建物の老朽化が進行し、安全性に問題が生じている場合、建て替えのための立ち退きが正当化される可能性があります。
ただし、単に築年数が経過しているというだけでは不十分で、建物の倒壊や設備の故障など、具体的な危険性が認められることが必要です。また、建て替え計画の詳細や実現可能性なども考慮されます。
賃貸人の自己使用の必要性
賃貸人やその家族が自ら建物を使用する必要性が生じた場合にも、立ち退きが認められ得ます。もっとも、賃貸人の自己使用の必要性は、賃借人の建物使用利益との比較衡量により判断されるため、それほど高くない場合もあります。
例えば、賃貸人に別の居住用物件がある場合や、自己使用の必要性に急迫性がない場合などです。
賃借人の賃料不払い
賃借人が正当な理由なく賃料を滞納している場合、賃貸借契約の解除や立ち退きが認められやすくなります。ただし、賃料不払いの期間や金額、その理由など個別の事情が考慮されます。
例えば、賃借人に経済的困窮があり、その事情を賃貸人が了知していた場合などは、直ちに立ち退きが認められるとは限りません。
賃借人による契約違反行為
賃借人が用法義務に反し建物を破損したり、他の入居者に迷惑行為を行ったりするなど、賃貸借契約に違反する行為があった場合にも、立ち退きが正当化されやすくなります。
とはいえ、契約違反の内容や程度、それによる賃貸人の被害の大きさなどが個別に判断されることになります。
立退料と正当事由の関係性
次に、立退料と正当事由の関係性について説明します。先述のとおり、立退料の申し出は正当事由を判断する際の考慮要素の1つとされています。では、立退料にはどのような位置づけや相場があるのでしょうか。
立退料の位置づけと相場
立退料とは、立ち退きに伴う賃借人の損失を補償するために、賃貸人から賃借人に対して支払われる金員のことをいいます。立退料の支払いは法律上の義務ではありませんが、円滑な立ち退きを実現するために、実務上行われることが一般的です。
立退料の相場は、賃借人の居住期間や立ち退きによる不利益の程度によって異なりますが、一般的には家賃の数か月分から1、2年分程度とされています。ただ、この相場はあくまで目安であって、個別の事情に応じて柔軟に判断されるべきものです。
立退料の金額が正当事由の判断に与える影響
立退料の金額は、それ自体が正当事由を基礎づけるわけではありません。しかし、賃貸人の立ち退き理由の合理性がやや不十分な場合でも、十分な立退料の提示によって正当事由が補完され、立ち退きが認められるケースがあります。
逆に、賃貸人に高度の必要性が認められるなど正当事由が優越する場合は、立退料が少額であったり、場合によっては支払われなかったりしても、立ち退きが認められることがあります。
つまり、立退料の金額は、正当事由の判断において一定の影響を与えるものの、他の考慮要素とも総合考慮した上で、最終的な判断がなされることになるのです。
立ち退き請求の手順と流れ
それでは、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求める際の具体的な手順と流れについて説明します。
立ち退きを求める際の通知期間
賃貸人が正当事由に基づいて立ち退きを求める場合、まず賃借人に対して一定の予告期間を設けた上で通知を行う必要があります。
借地借家法28条では、土地の賃貸借については6か月前までに、建物の賃貸借については6か月から1年前までに通知すべきとされています。この通知は、賃借人に対して新居の確保など立ち退きの準備を行う機会を与える趣旨のものです。
立退料の交渉と合意形成
立ち退きの通知後は、賃貸人と賃借人との間で立退料等の条件についての交渉が行われることになります。
先述のとおり、立退料の金額は正当事由の判断に影響を与える要素ですから、賃貸人としては、自らの立ち退き理由の合理性の程度に応じて、適切な金額を提示することが求められます。
また、立退料以外にも、立ち退き日の設定や原状回復の費用負担など、さまざまな事項について合意形成を図る必要があります。
これらの交渉は、賃貸人と賃借人の間の直接交渉で行われる場合もありますし、場合によっては弁護士や不動産業者など第三者を交えて行われることもあります。
任意の立ち退きに応じない場合の明渡請求訴訟
以上のような交渉を経ても、賃借人が任意の立ち退きに応じない場合、賃貸人としては、裁判所に対して明渡請求訴訟を提起するという選択肢が考えられます。明渡請求訴訟では、裁判所が賃貸人の立ち退き理由の正当性を判断することになります。
訴訟では、先述した正当事由の考慮要素が総合的に判断されます。そして、賃貸人の立ち退き理由が正当と認められれば、判決で賃借人に対する明渡しが命じられることになります。
もっとも、この場合でも、強制執行はできないのが原則で、あくまで任意の履行を求めるにとどまります。
賃貸人が立ち退きをスムーズに進めるコツ
賃貸人が立ち退きをスムーズに進めるためには、以下のポイントを意識しましょう。
- 早めの立ち退き請求と十分な交渉期間の確保
- 代替物件のあっせんなど賃借人への配慮
- 適切な立退料の提示
次項より、詳しく解説します。
早めの立ち退き請求と十分な交渉期間の確保
立ち退きが必要になることが予想される場合は、できるだけ早めのタイミングで賃借人に通知し、交渉を開始することが大切です。
法定の予告期間よりも余裕を持って通知することで、賃借人の立ち退きの準備に配慮しつつ、合意形成のための十分な交渉期間を確保できます。
代替物件のあっせんなど賃借人への配慮
立ち退きに伴う賃借人の負担を軽減するために、賃貸人から代替物件のあっせんを行うことも有効です。賃借人の新居探しをサポートすることで、立ち退きへの協力を得やすくなります。
また、引っ越し費用の負担や一時的な家賃減額など、賃借人の事情に応じた柔軟な対応を行うことも考えられるでしょう。
適切な立退料の提示
繰り返しになりますが、立退料の金額設定は、正当事由の補完という観点から重要です。賃貸人としては、自らの立ち退き理由の合理性の程度や、賃借人の不利益の大きさなどを考慮しつつ、適切な金額を提示することが求められます。
ただし、あまりに高額な立退料を提示することは、かえって賃借人の不信感を招く恐れもあります。あくまで賃借人の理解と協力を得ながら、誠実な交渉を進めていくことが肝要といえるでしょう。
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まとめ
オーナーが入居者に立ち退きを求める際には、賃貸人と賃借人双方の事情を客観的に比較衡量し、正当事由の有無が判断されます。
また、立退料の提示は正当事由を補完する有力な要素となりますが、あくまで他の考慮要素とも総合的に判断されるものです。
円滑な立ち退き交渉のためには、正当事由の存否だけでなく、入居者の事情にも十分に配慮し、誠実に対話を重ねていくことが肝要です。立ち退きをめぐるトラブルは複雑な利害関係が絡むだけに、専門知識を持った弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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