共有持分の親族間売買は可能？やり方と注意点を解説

こんにちは。ワケガイ編集部です。

相続などで親族と不動産を共有している場合、「活用や売却が自由にできない」「管理の負担が一方に偏る」といった問題が生じがちです。共有者との関係性が悪化していたり、今後のトラブルを避けたいと考えたときには、親族間での持分売買も選択肢として検討されるのではないでしょうか。

共有持分の売買とは、不動産の所有権の一部を他の共有者に譲渡する方法で、共有状態の整理や単独所有化につながります。ただし、親族間であっても契約内容や登記手続きをおろそかにすると、後々のトラブルになりかねません。

そこで本記事では、親族間で共有持分を売買する際の具体的な手順、メリット・注意点、他の解消方法まで詳しく解説します。

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共有持分は親族間で個人取引できるのか？

結論から言うと、共有持分を親族間で個人的に売買することは可能です。共有者それぞれが持つ持分は、法的に独立した財産とされており、他の共有者の同意がなくても譲渡できます。

売買によって共有状態が解消され、単独所有になれば、自由に売却や活用ができるようになります。また、個人間の売買であっても法的には正式な売買契約と登記が必要となり、口頭だけで済ませるのはリスクがあります。

親族間取引は感情的なトラブルにつながりやすいため、価格や契約内容は慎重に取り決めることが重要です。

関連記事：兄弟で不動産を共有するのはNG？共有状態を避ける方法も紹介

共有持分を親族間で売買するメリット

共有不動産は、誰か1人が自由に売却したり活用したりすることができないため、相続などで共有状態になると、使いづらさを感じる場面が増えてきます。親族間で持分を買い取って単独所有にすることで、こうした制約を解消できる可能性があります。

具体的なメリットとしては、以下のものが挙げられます。

• 単有になることで活用しやすくなる
• 費用の支払い管理負担から解放される
• 売却で仲介手数料が発生しない

次項より、個別にみていきましょう。

単有になることで活用しやすくなる

共有状態だと、当該不動産全体の売却や抵当権設定などに「共有者全員の合意」が必要です。誰か1人でも反対していると成立しないため、不自由さを感じるでしょう。

全員が売却に合意したとしても、売却時にはすべての共有者が売主として関与しなくてはいけません。その場合「他の共有持分を買い取って、単有にすることで不動産を自由に活用する」という選択肢も有用です。

費用の支払い管理負担から解放される

前述の内容は「買い取り側視点」のものですが、売却側にもメリットがあります。

共有持分を所有していると、さまざまな費用がかかります。例えば固定資産税を共有持分に応じて支払う必要がある。あるいは、修繕費や管理費なども必要に応じてかかるなどです。賃料収入のあるマンションなどであれば、管理や経営などをしなくてはならないでしょう。

さらに、空き家や土地だけの不動産であっても、草取りなどの定期的なメンテナンスも必要。これらの管理責任・負担がなくなる点については、大きなメリットといえます。

売却で仲介手数料が発生しない

不動産会社を通さずに親族間で個人取引をすると、不動産会社に仲介で入ってもらい、最終的に支払うことになる仲介手数料も必要ありません。

共有持分という特殊な不動産の買い手を探す手間もないため、最小限の負担で共有持分を売買できます。

共有持分を共有者（親族）に売買する流れ

では、不動産の共有持分を個人的に売買するにはどうしたらいいのでしょうか。兄弟姉妹などの親族と共有状態であることを前提に流れを紹介すると、次のとおりです。

• Step1.共有相手（親族）と話し合う
• Step2.売買金額を決める
• Step3.一括払いか分割払いか決める
• Step4.契約書を作成する
• Step5.移転登記をする

以下より、それぞれについてみていきましょう。

Step1.共有相手（親族）と話し合う

まず、不動産を共有している兄弟姉妹などの親族との話し合いが必要です。共有持分を「買い取りたいのか」「売りたいのか」の意見が一致しなければ、売買取引は成立しません。

自身で買い取りたいのであれば、共有者が所有権を手放すメリットを伝えるのが有効。反対に、共有持分を売却したいのであれば、共有者が単有になるメリットを伝えましょう。

Step2.売買金額を決める

共有持分の売買金額は、基本的に「不動産の時価×共有持分割合」で算出されます。売却相手と交渉する際には、あらかじめ不動産の時価を調べておきましょう。

ただし、相手が買い取りに乗り気ではない場合、減額を要求されるかもしれません。「自分がいくらまでなら妥協できるのか」も踏まえお互いが納得いく金額になるよう話し合う必要があります。

Step3.一括払いか分割払いか決める

売買金額が決まったら、「一括で支払うのか」「分割で支払うのか」のどちらの手法を採るのかを決めましょう。

親族間取引の場合、ローンが利用できないケースがほとんど。つまり、現金一括で支払えない場合は分割払いしか方法がありません。

Step4.契約書を作成する

親族同士であっても、売買取引では契約書を作成する必要があります。「親しい兄弟間で契約書をつくるなんて」と、抵抗があるかも知れません。

しかし、売買契約書は移転登記の際にも必要になりますので、必ず「共有持分売買契約書」を作成しましょう。

Step5.移転登記をする

次の、法務局で持分移転登記を行います。登記手続きは自分たちで行うことも可能ですが、司法書士に依頼すると、よりスムーズです。

手続きの流れは以下のようになります。

5-1.移転登記に必要な書類を準備

最初に、移転登記に必要な書類を準備しておきます。必要書類としては、以下のとおりです。

【移転登記に必要な書類】

• 登記申請書
• 住民票
• 共有持分売買契約書（登記原因書類）
• 印鑑登録証明書
• 固定資産評価証明書

など

以上は、登記申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。

5-2.登録免許税を用意

共有持分の移転登記を行うには、登録免許税の納付が必要です。これは登記手続きをする際に法務局へ支払う税金で、金額は以下のように算出されます。

• 登録免許税額 ＝ 固定資産税評価額 × 持分割合 × 税率（2%）

この「税率2％」は、「売買」によって所有権を移転する場合に適用されるものです。親族間であっても、売買契約に基づいて持分を移す場合にはこの税率が適用されます。

• 1,000万円 × 1/2 × 2% ＝ 10万円

税額は評価額や持分によって異なるため、事前に市区町村から「固定資産評価証明書」を取得して確認しましょう。評価額の年度によっても金額が変わるため、登記申請時点での最新の証明書を使うことが重要です。

関連記事：共有持分の移転登記にかかる費用っていくら？

5-3.法務局に提出

書類と納税資金を用意したら、法務局に提出します。司法書士に依頼する場合、司法書士が提出をしてくれるケースがほとんどです。法務局で確認した後、問題がなければ「登記識別情報通知書」が交付されたら、これで移転登記は完了です。

共有持分を親族間で取引する時の注意点

親しい関係だからこそ、親族間での不動産取引は「つい口約束で進めてしまう」「多少の抜けがあっても大丈夫だろう」と軽視されがちです。しかし、不動産の共有持分は金銭的価値のある資産であり、万一トラブルになれば、関係の悪化や法的な争いに発展するおそれもあります。

ここでは、親族間で共有持分を売買する際に、特に注意すべき以下のポイントを解説します。

• 事前に共有者と合意形成をする
• 契約内容は書面で明文化する
• 分割払いは公正証書で担保をとる
• 売買後は必ず登記を完了させる

次項より、個別に説明します。

事前に共有者と合意形成をする

共有者が売買を拒んだ場合、強制的に実行に移すことはできません。親族という間柄であれば、忌憚なく自分の意見を主張してしまうかもしれませんが、必ず相手の意見にも耳を傾けるようにしましょう。

また反対に、今後の付き合いを考えてしまい、自分の気持ちを素直に伝えられないというケースも考えられます。不動産売買は大きな金額が動くこともあるため、複雑な心境のまま取引が進まないように、自分の意向ははっきり伝えましょう。

契約内容は書面で明文化する

売買契約書に記載する内容は、表記方法などを間違えると、契約書としての効力を発揮しなくなるケースがあります。

個人間取引の場合、自分たちで作成するケースもあるため、不備が生じないよう慎重に行いましょう。場合によっては、書類作成に関しては外部専門家に任せるのも手段の1つです。

分割払いは公正証書で担保をとる

前述のとおり、親族間取引ではローンが利用できないことがほとんどのため、分割払いになるケースも多々あります。その場合でも、途中で支払いが停滞しないように、法的効力を持つ公正証書を作成しましょう。

公正証書化しておけば、いざというときに相手の預貯金などを差し押さえて回収することが可能。「公正証書がある」という事実だけで、不払いのリスクを回避することにつながるでしょう。

売買後は必ず登記を完了させる

移転登記をしなくても法的な罰則はありませんが、所有権が共有状態のままとなってしまいます。移転登記をしないことで「結局は自由に活用できない」「所有権を手放したと思っていても固定資産税の納付書が届いてしまう」などのリスクが発生します。

移転登記に期限はありませんが、取引が成立したらできる限り早めに移転登記をしておきましょう。

共有持分の売買以外で共有状態を解消する方法

共有持分を売買する以外でも、共有状態を解消する方法はあります。具体的には、以下のものが挙げられます。

• 不動産全体を売却する
• 持分放棄をする
• 共有物分割請求をする

それぞれ個別に説明します。

不動産全体を売却する

不動産自体を手放すことで共有関係を解消可能です。ただし、共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要で、手続きや立ち会い等にも全員が関与しなければなりません。

ただし、前述のとおり共有者の中に1人でも「売りたくない」という人がいれば、売却できない点は把握しておきましょう。

関連記事：共有不動産の売却でも「確定申告」は必要？やり方と注意点について紹介

持分放棄をする

民法第255条において、「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と定められているとおり、共有持分権者には持分放棄する権利が認められています。

例えば、兄と弟が共有名義で持っている不動産で、弟が持分放棄した場合、自動的に兄にその権利が移行します。兄の同意なしに持分放棄をすることはできますが、登記手続きの際には兄の協力が必要です。

関連記事：共有持分は放棄できる？具体的な手順や発生する費用をチェック！

共有物分割請求をする

共有状態を解消するために、共有者同士で話しがまとまらない場合は、分割方法を決めるための訴訟を起こせます。分割方法は3種類あり、下記のとおりです。

現物分割

現物分割は、不動産を物理的に分ける方法です。例を挙げると、兄と弟で共有持分が2分の1ずつの土地を持っているとすると、「分筆」を行なって、土地を半分に分けます（分筆）。

しかし、ただ分けただけでは兄と弟それぞれの単有にはなりません。両方とも兄と弟が2分の1ずつ所有している状態になるため、共有持分を譲り合い、登記上「2つに分割した権利」としてに分配します。

関連記事：現物分割とは？メリット・デメリットや検討すべきケースを解説

価格賠償（代償分割）

価格賠償とは、共有者の誰か1人がすべての持分を買い取り、他の親族に「代償金」を支払う方法です。

「代償分割」とも呼ばれるこの方法は「現物分割が不可能である」「共有者の1人が取得を希望している」「取得者に資力がある」といったケースで選択されます。

関連記事：「代償分割」とは？共有持分の分割方法方法として選ぶべきケースを解説

換価分割

換価分割は、当該不動産全体・共有持分の一部を第三者に売却し、経費を差し引いて残った売却益を、共有持分割合に応じて各親族に分配する方法です。

現物分割も物理的に不可能で、代償分割も難しいケースでは、換価分割を選択しましょう。

関連記事：共有持分の「換価分割」とは？メリット・デメリット、選択すべきケースを紹介

親族間売買が難しい共有持分は「ワケガイ」にご相談ください！

当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり不動産の専門買取サービス「ワケガイ」を提供しています。

共有者との関係性や登記の煩雑さなどから、共有持分の処分に悩む方は少なくありません。ワケガイでは、共有持分のみの買取にも対応しており、他の共有者の同意が得られないケースや、親族間のやりとりが難しい場合でも、法務の専門家と連携しながら確実に手続きを進めることが可能です。

複雑な物件でも豊富な実績があり、全国どこでもご相談を承っています。共有状態の整理にお困りの方は、お気軽に無料査定をご活用ください。

関連記事：共有持分の高額買取業者の選び方とは？ 買取相場や価格査定のポイントも解説

まとめ

親族間での共有持分売買は、共有不動産を整理する現実的な手段ですが、「身内だから大丈夫」と軽視して進めてしまうと、契約や登記に不備が生じ、後々トラブルになる可能性もあります。

取引前には、しっかりと合意形成を行い、売買金額・支払い方法・契約書の内容を明確に取り決めることが大切です。分割払いになる場合は、公正証書の作成など、トラブル回避策も講じましょう。

また、親族間での売買が難しい場合は、第三者への売却や共有物分割請求などの方法も視野に入れて、冷静に判断することが重要です。

共有不動産の整理では、「感情」ではなく「手続きと安全性」を重視して、確実に進めていきましょう。