更新日： 2026.9.7 | 公開日：
離婚は、感情や生活習慣の変化だけでなく、経済的な側面にも大きな影響を及ぼすものです。なかでも、共有している不動産がある場合は、離婚問題をさらに難解なものにさせるでしょう。
共有している不動産の名義変更は簡単に思えるかもしれませんが、実際には様々な手続きや費用が関わってきます。
今回の記事では、離婚に伴う共有持分の名義変更にかかる手順や費用について詳しく解説します。適切な手続きを進め、後のトラブルを避けるためにも、この機会にしっかりと把握しましょう。
離婚時、共有持分の名義変更していないとどうなる？
離婚後も共有名義を変更しない場合、売却の制約やローン滞納による競売、管理・費用をめぐるトラブルが生じる可能性があります。
離婚後も不動産を共有名義のまま名義変更していない場合、売却や住宅ローン、維持管理、相続の場面で元配偶者との調整が難しくなる可能性があります。
不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要で、住宅ローンの滞納によって競売の影響を受けるリスクも高まります。
さらに、元配偶者が死亡すると、その持分が相続の対象となり、共有関係が複雑になることもあるため注意が必要です。離婚後のトラブルを減らすには、共有名義を残す必要があるかを確認し、名義変更や売却などによる共有状態の解消を検討しましょう。
売却に制約が生じる
離婚後も不動産を共有名義のままにしておくと、売却時に元配偶者の協力が必要になるケースがあります。
例えば、不動産全体を売却したい場合は、共有者全員の同意が求められるため、元配偶者と連絡が取れなかったり、同意を得られなかったりすると、売却手続きが進まない可能性があります。
ただし、自分の持分のみを売却する場合、元配偶者の同意は不要です。しかし、持分のみの売却は買い手が限定されるため、市場価格よりも低い金額での売却となるケースが一般的です。
離婚後に共有名義のままにすると、売却の自由度が制限され、トラブルにつながる可能性があるため、名義変更や財産分与を早めに検討することが重要です。
関連記事：離婚になったので共有不動産を売却したい！具体的な注意点を解説
関連記事：第三者への共有持分売却で、他の共有者の同意は不要！よくあるトラブルやルールを紹介
共有者がローンを滞納すると競売の影響を受けることがある
共有のまま放置しているときに、共有者がローンを滞納すると、競売の影響を受ける可能性があるため注意が必要です。
共有名義であっても、住宅ローンの返済義務が共有者全員に自動的に生じるわけではありません。返済義務を負う人は、住宅ローン契約で誰が債務者や連帯債務者、連帯保証人になっているかによって異なります。
元夫だけが債務者で、元妻がローン契約に入っていないケースを考えてみましょう。元夫が返済を滞納しても、それだけを理由として元妻に住宅ローンの返済義務が移るわけではありません。
ただし、不動産に抵当権が設定されている場合は注意が必要です。滞納が続いて抵当権が実行されると、不動産が競売にかけられ、そこに住んでいる元妻も家を失う可能性があります。離婚後に一方が住み続ける場合は、登記上の名義だけでなく、住宅ローンの契約者や抵当権の内容も確認しておくことが重要です。
関連記事：離婚で共有名義の不動産はどうすべき？売却やそれ以外の解消方法について詳しく解説
物件管理でトラブルになる
不動産の維持や管理費は、原則として共有持分に応じて共有者が負担します。しかし、片方が一時的に全額を立て替える場合、回収が困難になることもあるため注意が必要です。
さらに、離婚により収入が半減すると、これまでの管理費の支払いが負担と感じられる場合もあります。再婚や子供の誕生、相続などが絡むと、共有物件の問題はさらに複雑化します。
元の配偶者やその子供、新しい家族との間で不動産を共有する状況は、予期せぬトラブルの元となる可能性が高いのです。
関連記事：離婚調停が発生した場合、共有不動産の扱いはどうなるの？
元配偶者が死亡すると相続人との共有になる可能性がある
離婚後も共有名義を解消しないまま元配偶者が死亡すると、元配偶者が所有していた持分は相続の対象になります。
遺産分割がまとまるまで、原則として相続人が法定相続分に応じて遺産を共有するため、元配偶者の再婚相手や子どもなどが新たな共有者になる可能性があるため注意が必要です。
共有者が増えると、不動産の売却や管理について調整する相手も増えます。元配偶者とは連絡を取れていた場合でも、その相続人とは面識がなく、話し合いに時間がかかるケースも考えられるでしょう。
さらに相続が重なると、共有関係がより複雑になるおそれがあります。離婚後も元配偶者との共有状態を残す場合は、将来の相続まで考慮し、名義変更や売却によって共有関係を解消できないか検討することが重要です。
不動産の共有名義の変更の話し合いは離婚届を出すことにしておこう！
離婚を進める際、共有名義の解消や財産分与の話し合いは、離婚届提出の前にしておくとよいでしょう。
なぜなら、離婚が成立した後に共有名義を変更しようとすると、相手との連絡が取れなくなるリスクや、相手が住宅ローンの返済を怠るリスクが高まり、結果として連帯債務者として全額の住宅ローンの返済責任を負う可能性が出てくるからです。
これらのリスクを避け、円滑な手続きを進めるため、名義変更や財産の分与の話し合いは離婚届提出前に行うことが前提となります。
ただし、離婚後であっても、元配偶者と合意できれば、財産分与の内容に沿って持分の移転登記を進めることは可能です。話し合いがまとまらず、家庭裁判所へ財産分与の調停や審判を申し立てる場合は期間に注意しなければなりません。
2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚した日の翌日から5年を経過すると財産分与の申立てができなくなります。一方、2026年4月1日より前に離婚した場合は、離婚した日の翌日から2年が期間の基準となるため注意が必要です。
不動産の名義変更そのものに「離婚後○年以内」という一律の期限が設けられているわけではありません。しかし、財産分与を家庭裁判所の手続きで求められる期間は限られています。離婚後も共有名義のままになっている場合は、現在の名義と財産分与の合意状況を早めに確認することが大切です。
丸岡 智幸
代表取締役 / 株式会社ネクスウィル
夫婦仲良く暮らしているうちは「あなたの借金は私の借金、私の借金はあなたの借金」という関係もいいでしょうが、いざ離婚するとなるとこれは極めて問題です。
出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』
離婚で共有不動産の名義を変更する方法
共有不動産の取得者を財産分与で決め、住宅ローンを完済している場合は持分移転登記、ローンが残っている場合は金融機関への相談を経て名義変更を進めます。
離婚で共有不動産の名義を変更する方法は、住宅ローンを完済しているかしていないかによって異なります。
ここからは、離婚するタイミングで名義変更する方法を、2パターンに分けて解説します。
住宅ローン完済している場合
住宅ローンを完済している場合は、債権者との取り決めは不要で、通常の持分移転登記を行いましょう。
しかし、この時点で双方が合意できる財産分与を行うことが求められます。
2分の1ルールを基に財産分与を考慮し、不動産の持分移転によって不足や余剰が生じた場合は、預金やその他の財産で調整するのが一般的です。公平な分割が難しい状況下では、双方が元々持っていた財産や相続財産での調整、もしくは不動産を売却し現金での分割を検討することも考えられます。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンがまだ残存している場合、名義変更には債権者との協議が必要です。
住宅ローン契約上、通常、ローンの債務者は物件の所有者や共有者であり、その人たちが居住者であることが前提となります。
そのため、名義だけ変更し、債務の負担が一方的になる場合には債権者からの同意が得られない可能性もあります。名義変更と同時にローンの返済責任も移転する場合は、債権者の了承が比較的容易に得られるケースが多々あります。
関連記事：住宅ローンをパートナーと組むメリット・デメリットとは？
離婚時に共有持分を名義変更する手順
離婚にあたって共有持分の名義変更する手順は、以下の3つに分けられます。
- 手順①：財産分与協議
- 手順②：離婚届出
- 手順③：持分の移転登記
各手順について、詳しくみていきましょう。
手順①：財産分与協議
離婚時に共有持分を名義変更するには、まず財産分与の協議が必要です。
離婚時の財産分与は、夫婦間で協力して獲得した財産、特に夫婦の共同での購入に使われた財産を、名義に関わらず共有財産として取り扱います。そのため、共有財産は基本的に2分の1の割合で分割します。
例えば、夫婦で購入した住宅の場合、持分の割合に関係なく、住宅全体が分与の対象となります。
実際の評価額の算出には、売却査定額や固定資産税評価額などが参考になります。最終的な分与の方法は協議によって決定します。必ずしも2分の1ずつで分ける必要はありませんが、公平性を持って分配することが重要です。
財産分与に関する協議が難航した場合、家庭裁判所に財産分与請求調停や審判を申し立てることができます。調停は双方が家庭裁判所で話し合いの場を持つ手続きであり、審判は裁判所が双方の主張や事情を考慮して結論を下す手続きです。
調停による合意が得られない場合、審判によって裁判所が財産分与の方法を決定します。この決定は法的な効力を持ちますが、調停や審判には数ヶ月の時間がかかるため、最初から双方の協議で合意に達することが望ましいでしょう。
手順②：離婚届出
財産分与協議が終わったら、離婚届を提出しましょう。
離婚の届出をすることによって、離婚が成立します。また、財産分与の協議の効力もその時生じることとなります（先に離婚届出をし、その後協議が成立した場合は、財産分与の協議が成立した時点）。
手順③：持分の移転登記
離婚届を提出したら、実際に持分の移転登記を行います。
この手続きは、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬として、おおよそ5～10万円程度の予算を見込みましょう。
必要な書類は以下のとおりです。
- 登記原因証明情報（離婚協議書、財産分与協議書など）
- 登記済証または登記識別情報
- 離婚の記載がある戸籍謄本
- 固定資産評価証明書
- 持分を手放す人の印鑑登録証明書（発行後３か月以内のもの）
- 持分を受ける人の住民票の写し（期限は特になし）
- 委任状（司法書士への委任）
このように、移転登記には、複数の書類が必要となるため、具体的な必要書類については司法書士に確認し、用意しましょう。
関連記事：離婚時に共有不動産の名義変更を自分でするのはあり？手続きの流れを解説
関連記事：共有持分を売却するとどうなる？売却後のトラブルや対策を解説
離婚で名義変更をする際にかかる費用
離婚で共有持分の名義変更を行う際には、次のような費用がかかります。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
各費用について、その内訳を解説します。
登録免許税
不動産に関して何らかの登記（名義の変更や抵当権の設定、抹消など）を行う際には「登録免許税」が課せられます。
登録免許税は登記の種類により異なりますが、離婚に伴う「財産分与」の場合は以下のとおりです。
＜建物の登記＞
- 所有権の保存：0.4%
- 売買または競売による所有権の移転：2%
- 相続または法人の合併による所有権の移転：0.4%
- その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)：2%
司法書士への報酬
司法書士に登記の代行を依頼する場合、司法書士への報酬がかかります。
登記は自分で行うことも法律上は可能ですが、失敗なく完了させるためには司法書士に依頼する方が確実といえます。特に、離婚に伴う財産分与の場合、登記申請の内容に不備があっても後から夫婦どちらかに書類の印鑑などをもう一度もらうことが難しいケースが多いからです。
司法書士の報酬は現在、各事務所が自由に設定できることになっています。所有権（または持分）を移転する登記は、大体1件につき5万円から10万円程度が相場となっています。
登録免許税は、申請代理人となる司法書士が申請人に代わって法務局に納付しますので、司法書士に納付額相当分の金銭を預けることになります。
報酬も登録免許税と同じく持分を取得する側が支払うのが一般的ですが、話し合いで負担割合を調整もできますので、適宜検討しましょう。
「ワケガイ」なら離婚後の共有不動産の売却もスムーズに対応可能
当社（株式会社ネクスウィル）は、離婚後の共有不動産の売却に特化した買取サービス「ワケガイ」 を提供しています。
離婚時に不動産の名義変更を行わずにいると、売却の際に元配偶者の同意が必要になったり、住宅ローンの返済トラブルが発生したりと、後々の問題につながることがあります。
ワケガイでは、こうした離婚後の共有名義の不動産を迅速に売却できる仕組みを整えており、最短1日での買取も可能です。
また、弁護士や司法書士と連携し、権利関係の整理や他の共有者との交渉サポートも提供するため、売却後のトラブルを防ぎながら安心して取引を進められます。
「離婚後に不動産をどう処理すればいいかわからない」「共有名義のままで放置している不動産を売却したい」とお考えの方は、お気軽に無料査定をご活用ください。
離婚の共有名義の名義変更していない場合についてよくある質問
離婚の共有名義の名義変更していない場合についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有名義のままでも元配偶者と共有している家に住み続けられる？
- 共同名義のまま元配偶者が死亡した場合はどうなる？
- 住宅ローンが元配偶者のみの名義になっている場合は共有名義の不動産はどうなる？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有名義のままでも元配偶者と共有している家に住み続けられる？
共有名義のままでも、居住自体は可能なケースが多いですが、法的に安定した状態とはいえません。売却やリフォームには共有者である元配偶者の同意が必要になり、話し合いがまとまらないと自由に手を加えられないためです。また、元配偶者が住宅ローンの返済を滞納すれば、競売により住み続けられなくなるおそれもあります。安心して住み続けるためには、財産分与で名義を単独名義に変更するか、居住権や負担割合を明確にした合意書を取り交わしておくとよいでしょう。
共同名義のまま元配偶者が死亡した場合はどうなる？
共有名義のまま元配偶者が亡くなると、その持分は相続の対象となり、元配偶者の子どもや再婚相手など相続人に引き継がれます。その結果、面識のない相続人と不動産を共有する状態になり、売却や活用について話し合う相手が増えて調整が難しくなることが少なくありません。相続人が複数いる場合はさらに権利関係が複雑になり、将来的にトラブルを引き起こしがちです。こうしたリスクを避けるためにも、離婚時にできるだけ早く単独名義への変更を検討しておくことが大切です。
住宅ローンが元配偶者のみの名義になっている場合は共有名義の不動産はどうなる？
不動産の登記上の名義（共有名義）と、住宅ローンの契約者（債務者）は別の概念のため、ローンが元配偶者のみの名義であっても、不動産自体は共有名義のままということがあります。この場合、返済を続けるのは元配偶者でも、持分を持つ以上は共有者として売却などの判断に関わることになります。また、ローンを滞納されると、共有者であっても住まいを失うリスクを負う点に注意が必要です。登記内容とローン契約の両方を確認し、実態に合わせて名義や負担を整理しておくことが重要です。
まとめ
離婚に伴う共有持分の名義変更は、複雑な手続きや費用が関わってきます。夫婦で共有している不動産の名義変更を正確に進めることで、後の法的なトラブルや経済的な負担を減少させられます。
確実な手続きやアドバイスを得るためには専門家に相談することが最も確実です。複雑な手続きや疑問点、不安要素をクリアにするため、早めの段階から専門家に相談しましょう。
