共有持分権とは？法的に許されている行為や制限、解消方法を解説

相続や離婚などをきっかけに、不動産の「共有持分権」を取得するケースは少なくありません。しかし、共有持分権は「不動産を自由に使用・売却できない」「他の共有者と意見が合わない」などの問題を引き起こすことがあります。

その際に正しく理解しておきたいのが、そもそも「共有持分権とは何か」という基本です。

共有持分権とは、1つの不動産を複数人で共有する際、それぞれが持つ法的権利のことを指します。単独所有とは異なり、処分や利用には制限が伴うため、実務上の取り扱いにも注意が必要です。

そこで本記事では、共有持分権の意味や特徴、売却時の注意点、取得後の対処法など、実際に関係する場面を想定しながら解説します。

共有持分権とは

共有持分権とは、財産を複数の人で共有している際、その共有持分やそれに伴って発生するさまざまな権利のことを指します。

不動産の共有持分権者は、共有持分に応じて権利を持っていますが、「共有持分が2分の1ずつだから、建物の半分が自分のもの」という物理的な考えではなく、「不動産全体に対して2分の1の割合の権利を持っている」という概念的な考えとなります。

共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を2人以上で所有している際に、それぞれが持っている所有権の割合のことです。

たとえば、3,000万円の不動産をAとBで購入したとします。その際、Aが2,000万円・Bが1,000万円支払ったとしたら、共有持分は「Aが3分の2」「Bが3分の1」。共有する人は夫婦であっても他人であっても問題ありません。

なお、共有持分とあわせて「共有名義」という言葉も使われますが、共有名義は不動産を共有している「人」を指す言葉です。

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共有持分権で許されている行為

不動産の所有権を持つ人には、「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」を行う権利を有しています。それぞれの具体例については下記のとおりです。

【変更（処分）行為】

• 売却
• 贈与
• 長期賃貸借
• 増築、改築
• 大規模な修繕
• 抵当権の設定
• 解体
• 建て替え
• 分筆・合筆

【管理行為】

• 短期賃貸借契約締結
• 共有物の使用方法決定
• 賃料の減額
• 賃貸借契約解除

【保存行為】

• 修繕
• 無権利者に明途請求
• 抹消登記請求
• 法定相続による所有権移転登記

不動産を所有している人は上記の権利を持っていますが、共有持分権者はこれらを単独では決行できない場合があります。以下より、詳細をみていきましょう。

変更（処分）行為：共有者全員の合意が必要

不動産を物理的に変えてしまう。あるいは、法律的に処分する行為である「変更（処分）行為」は、共有者全員の合意がなければ成立しません。

共有者が複数人おり、大多数が賛成している場合でも“1人が反対している状態”であれば実行できないのです。

管理行為：共有者の持分価格の過半数の合意が必要

民法第252条で「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と定められているとおり、「管理行為」は共有持分の価格の過半数が合意すれば成立します。

共有持分権者が3人いて、3分の1ずつの持分だった場合、3人のうち2人が合意すれば決行可能です。

保存行為：各共有者が単独で判断できる

他の共有者が不利益にならないことを前提として、共有物の物理的現状を維持する「保存行為」を、他の共有者の合意なしで行えます。

これは、民法でも「各共有者が保存行為をすることができる」と定められていることが根拠です。

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共有持分権者が支払うことになる費用

不動産を所有していると、たとえ住んでいなかったとしても、さまざまな費用が発生します。大きくは「必要費」「不当利得」に分けられます。

それぞれ個別に解説します。

必要費

必要費とは、不動産の保存・管理・維持のために必要となる費用のことです。不動産を所有する人は、必ずと言っていいほど負担しなければならない費用といえます。

必要費の代表例は「固定資産税」「維持管理費」です。

固定資産税

固定資産税は、当該不動産の所有者に課税される市町村税です。不動産の「評価額」に対して税率を掛けて算出され、4月〜6月の間に自治体から税額が通知されます。

固定資産税率は土地・建物ともに1.4％が基本ですが、市町村によってはそれ以上の税率に定められている場合もあるため、各自治体に確認をとりましょう。

不動産の所在地が市街化区域に指定されている場合、「都市計画税」が追加で課税されることもあります。都市計画税率も自治体によって異なりますので、こちらも確認をとる必要があります。

関連記事：共有持分に関わる税金とは？所有や取得、譲渡のケース別に解説

維持管理費

不動産がマンションであれば、管理会社へ支払う費用も必要となります。「管理会社への債務は不可分債務」とされており、共有者が複数いる状態でも分割して請求されるのではなく、共有者全員が債務者に対して全額支払う義務を負っています。

土地を借りてその上の建物を共有して所有しているケースでは、その土地の「賃料」も「不可分債務」となるのも特徴。

なお、不動産を老朽化や災害によって建物などが損壊した場合などで、修繕費の支払いも必要になります。

関連記事：共有不動産の管理費用の分担方法とは？費用を払わない共有者がいる場合の対応手段について

不当利得

不動産に関する経費すべてが「必要費」ではありませんが、不動産に関する費用で必要費に当たらないものを「不当利得」として他の共有持分権者に請求することができます。

この場合の不当利得とは、主に下記のことを指します。

有益費

有益費とは、不動産価値を増やすためにかかる費用のことです。例えば「トイレをウォシュレット式に変更する」「より機能性の高い窓に取り替える」などの行為に係る費用は、有益費にあたります。

水道費・光熱費

共有建物で水道やガス・電気を使用している場合にかかってくる費用です。

共有不動産にかかる費用の支払い方

以上のような費用は、不動産を単独で所有している場合「請求書が来たら支払う」という流れになりますが、共有不動産の場合はそのような流れで支払うのでしょうか。

共有持分権者は、持分に応じて費用負担をする必要があります。Aの共有持分が3分の2、Bの共有持分が3分の1分だったとすると、30万円の費用がかかった場合、「Aは20万円」「Bは10万円」を支払います。

しかし、「共有持分に応じて費用を負担する」ということは共有者内部で効力を持つだけで、対外的には通用しません。請求側は共有者の人数や持分に応じて分割し、それぞれに請求するわけではないのです。

そのため、まずは代表者1人が全額支払います。その後、共有持分に応じて各負担額を割り出し、支払った代表者から他の共有者に請求をする……、という流れが一般的です。

固定資産税を支払う代表者の決め方

固定資産税については、共有持分権者全員が支払い義務を負っています。法律でも「連帯債務」であることが明記されており、持分割合とは関係なく支払わなければなりません。

しかし、実際は共有者全員に請求されるのではなく、共有者のうち1人に納付書が送られます。その後、前述した支払い方法同様、代表者がまずは全額払い、その後共有持分に応じて他の共有者に求償する流れになります。

この際、代表者の決め方に関する一例は以下のとおりです。

【固定資産税の納付書が送られるパターン】

• 共有持分が一番多い人
• 登記簿に記載している順番が早い人
• 不動産がある場所に住んでいる人

実際に住んでいる人や持分割合が多い人は、そうではない人と比べて「未回収を防ぎやすい」と判断されるため、納付書が送られるパターンが多いといえます。

もし共有者が支払わなければどうなる？

例えば、AとBが共有している不動産の固定資産税をAが代表して全額払ったのち、Bに持分に応じた金額を請求しても、Bから支払いがなかった場合はどうしたらいいのでしょうか。

具体的には、下記のいずれかの対応を採りましょう。

＜債務回収の手続きをする＞

• Bに対して差し押さえや訴訟などを行う。

＜持分の買い取り請求ができる＞

• Bに支払い請求をしてから1年が経過すれば、Aは共有持分買取権を行使し、Bの共有持分を買い取る請求をすることが可能。買い取り金額は、Aの未払い分と相殺される。

共有持分権を手放す方法

「共有持分権を手放したい」と考えたとき、次のような対処法が有効です。

• 方法①：持分放棄をする
• 方法②：共有持分を売却する

以下より、個別にみていきましょう。

方法①：持分放棄をする

共有不動産を持ち続けることがリスクである場合、持分放棄することが認められており、持分放棄をすると、自動的にその権利が他の共有者に移行します。

これは、民法第255条において「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と、定められているとおりです。

例えば、AとBが共有している不動産で「Bが持分放棄をした」場合、自動的にAに共有持分が移ります。しかし、この際にBはAからお金をもらうことができません。

さらに登記費用もBが出すことになり、Bの負担は大きくなります（登記費用は誰が負担すべきか法律で決まっているわけではありませんが、放棄した人が出す場合が多々あります）。

さらに、移転登記にはAの協力が必要になり、協力してもらえない場合は成立できない可能性もあるでしょう。

持分を取得する側は無償で財産を譲り受けたことになりますので、「みなし贈与」と判断され、贈与税が課税される可能性がある点には注意が必要です。

関連記事：共有持分を手放したい！具体的な3つの方法とは？

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方法②：共有持分を売却する

自分の共有持分を売却することで、共有持分権を手放せます。前述のように、不動産を売却するためには共有者全員の合意が求められますが、自分の共有持分のみの売却であれば、独自の判断で行うことが可能です。

一般人に売ることは難しいですが、専門の不動産業者などが買い取ってくれる場合があるため、積極的に検討しましょう。

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共有持分権を「相続」した場合の対処法

自らの意思とは反して、共有持分権を持つケースがあり、「相続」がその代表例です。共有持分権も財産権のため相続の対象となると理解しておきましょう。

「相続」と聞くと資産が増えるイメージを持つかもしれませんが、共有不動産を相続してしまうと何かとトラブルや悩みを抱えやすいため、できる限り回避したいところです。共有持分権が相続されるケースとしては、以下のようなものが考えられます。

• ケース①：共有状態の不動産を相続した
• ケース②：相続人が複数いて共有状態となった

次項より、個別に解説します。

手順①：他の共有者の状況と関係性を確認する

共有持分を相続したら、まず行うべきは「他の共有者が誰か」を確認することです。すでに親族が他の共有者であるケースも多く、関係性や連絡の取りやすさによって今後の方針が大きく変わります。

意見が合う場合は売却や共有解消の話し合いがスムーズに進む可能性もありますが、疎遠・対立している場合は慎重な対応が求められます。

関連記事：共有持分の相続放棄って？具体的な手順を徹底解説！

手順②：不動産の活用方針を整理する

自分が相続した共有持分をどのように活用したいかを検討しましょう。例えば「居住する予定がある」「貸したい」「すぐに売りたい」といった意向によって、他の共有者との交渉や手続きが変わってきます。

方針を明確にすることで、無駄なトラブルや時間の浪費を防げます。

手順③：共有状態を継続するか、解消するかを判断する

共有状態のまま放置すると、将来的なトラブルの火種になりかねません。

協議によって他の共有者に売却する、または第三者に持分を売る、共有物分割請求を行うなど、早い段階で「共有関係を続けるか否か」の判断を下すことが重要です。

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「共有持分権」の扱いに困ったら「ワケガイ」が柔軟に対応します！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分権をはじめとする複雑な権利関係の不動産に特化した買取サービス「ワケガイ」を提供しています。

共有持分権とは、不動産を複数人で共有している場合の各人の権利を指し、相続や離婚、贈与などをきっかけに思いがけず取得するケースも少なくありません。ところがこの共有持分権だけでは自由に不動産を使えず、売却や処分において大きな障害となることもあります。

ワケガイでは、こうした共有持分権のみの売却にも柔軟に対応し、スムーズな現金化をサポートいたします。

共有者との交渉が難しいケースでも、経験豊富な専門チームが丁寧に対応いたしますので、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。

まとめ

共有持分権は、不動産を複数人で所有する際にそれぞれが有する法的権利ですが、そのまま放置しておくと、利用や処分において思わぬトラブルに発展することがあります。

特に、相続や離婚によって意図せず取得したケースでは、他の共有者との利害が一致せず、不動産を思うように活用できないこともあります。

共有状態を続けることがデメリットとなる場合は、早期に権利の整理や売却などを検討することが重要です。

共有持分権は単独で売却できる一方で、市場性に限界があるため、専門性の高い業者や専門家のサポートを活用し、状況に応じた最善の選択を行いましょう。