四方を土地に囲まれた袋地を取得し、生活拠点として活用する場合には、該当する物件から公道に出るために囲繞地通行権を設定する必要があります。
本稿ではそんな囲繞地通行権について、通行料の相場や囲繞地通行権が無償になるケースについて解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
そもそも囲繞地通行権とは？
通常、四方を土地に囲まれており、公道に面していない土地は「袋地」と呼ばれ、袋地に隣接する土地を指して「囲繞地」と呼びます。
囲繞地通行権とは、袋地の住人が公道に出るために囲繞地を通行する権利のことです。これは民法によって規定されており、以下の210条から213条が該当します(※1)。
【民法第210条】
1、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通 行することができる。
2、池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
【民法第211条】
1、前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
2、前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる
【民法第212条】
第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
【民法第第213条】
1、分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
2、前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
囲繞地の通行料の算出方法
囲繞地通行権を利用する場合には、袋地のオーナーは囲繞地の所有者に対して通行料を支払う必要があり、これは民法において定められています。
一方で、民法では「通行料をいくらに設定すればいいのか」という通行料に関する具体的な規定は設けられていません。そのため、通行料の算出についてはケースバイケースで独自に行う必要があります。
囲繞地通行権の契約
まず、囲繞地を通行する際の料金を決定する前に、袋地オーナーは囲繞地の所有者との間で「どこを通路とするのか」「通路の幅はどの程度設けるのか」に関する取り決めを行います。
契約に関しては「賃貸借契約」「使用貸借契約」の形式で行われ、通行権の内容は以下のものについて取り決めを行います。
- 通行料
- 通行する範囲
- 通路の幅・位置
- 通行する時間帯
- 通行の方法
- 通行契約の期間
計算方法①:近隣の相場から算出する
囲繞地通行権にかかる通行料を計算する際に用いられるメジャなー手法として「近隣の相場から算出」というものがあります。
近隣相場から囲繞地の通行料を計算する方法には2パターンあります。
まずひとつ目が、近隣に囲繞地が存在する場合、そこで設定されている通行料を参考にする手法です。一見して基準とする土地がなかったとしても、宅建士や土地家屋調査士などの専門家に依頼すれば参考になる事例が見つかる可能性もあります。
囲繞地の所有者との間で通行料に関する協議が決着せず、裁判所が間に入ったケースに置いても、基本的には近隣の事例をもとに金額を算出するのが一般的です。
一方で、近隣に通行料の相場感を把握できそうな事例がなかった場合には、不動産鑑定士に囲繞地通行権を適用する土地の査定を依頼し、その評価額を基準にして通行料を設定します。
ただし、専門家に査定を依頼した場合は30万円前後の費用が必要であることに加え、約2週間ほどの時間もかかってしまうため、早い段階での依頼が必要です。
計算方法②:近隣の駐車場から算出
通行料を算出するため近隣の相場感を調べるためには専門家のサポートが必要で、費用がかかってしまう点がネックとなります。
そのため、通行料を設定するためのより簡易的な方法として、近隣の駐車場料金を参考にする手法が採られるケースもあります。当該物件の最寄りに存在する月極駐車場などの利用料金を基準値として、囲繞地通行権を適用する道路の幅などによっておおよその金額を決定します。
囲繞地を通行する際の通路の幅としては、建築基準法において定められる接道幅の最低ラインである2mに設定されるのが一般的です。月極駐車場の多くは車一台分の駐車スペースの幅が2.3m～2.7mとなっているため、通行料を計算するための基準値にもしやすいでしょう。
囲繞地通行権が無償となるケースとは？
元から通行料が無料であった
相続や売買契約で取得する以前から袋地から出るために囲繞地の通行が行われており、その時の通行料が無料であった場合は、袋地のオーナーが変わったとしても引き続き無償での利用がで可能です。
このケースにおいては、囲繞地囲繞地通行権ではなく「通行地役権」として扱われ、口頭での合意でも既成事実が成立するため、元から無料で利用されていた囲繞地の通路を同じ条件で利用できます。
分筆や譲渡で袋地となった
元々は公道に面していた単一の土地が、分筆や譲渡によって権利の一部が他者に以上されて袋地になった場合は、袋地の所有者は無償で囲繞地を通行する権利を主張できます。
この場合、囲繞地権のオーナーは通行料を徴収することができず、これは民法第213条によって定められています。
一方で、袋地の所有者側に通行料の支払いをする意思があり、それが両者合意のものであるならそちらが優先されます。
共有物分の分割処理により袋地となった
ひとつの土地を共有持分として所有していた権利者達が、土地をに分割したことによって袋地が発生したケースにおいても囲繞地を通過する際の通行料は不要です。
共有持分を分割したことで袋地が誕生した場合は、土地分割前の囲繞地部分にで権囲繞地通行権が発生し、通行料は無償としなければならないと民法第213条で規定されています。
もちろん、このケースにおいても両者合意の上で通行料を徴収することはできますが、共有持分を所有するのは親族間である場合がほとんどあるため、そもそも通行料で話し合いになるケースはほとんどないでしょう。
競売のかけられて袋地となった
競売の結果として袋地が生じたときも、基本的に囲繞地を通行する際に通行料を支払う必要はありません。
民法第213条で無償の囲繞地通行権が保証されているのは、競売により袋地となった土地から公道へ移動する場合も同様です。
まとめ
袋地に居住する場合、日常生活を滞りなく送るためにも囲繞地通行権は不可欠となります。囲繞地を通行する際の通行料については近隣の事例をもとに算出するのが、袋地が誕生した経緯によっては無償になる可能性もあります。
もし、通行料の支払いについて不安がある場合は、外部専門家のサポートも検討しましょう。
参考：
※1 e-Gov 法令検索,「民法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089,(2022/02/26)
