所有不動産を担保に入れたローンの返済が毎月ギリギリである場合、高まるリスクのひとつとしてあげられるのが「不動産競売」です。本稿をお読みの方のなかには、実際に不動産競売に至る可能性を受け、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産競売について正しく理解するための基礎的な知識や、ローンの返済が滞ってから競売が発生するまでの猶予期間などを解説します。
目次
そもそも不動産競売とは？なぜ発生するのか？
そもそも不動産競売とは、地方裁判所によって実施される、価格を決めずに当該物件を売り出し、「入札」により売却価格を決定する方法です。「競売」の読み方については一般的には「きょうばい」ですが、法律用語としては「けいばい」とも読まれます。
住まいの購入時や改修費、その他の事業用資金の調達手段として、銀行などの金融機関が提供しているローンを利用するケースは多々あると思われます。
この際に、家や土地といった不動産に抵当権を設定していれば、借入先の金融機関などの債権者は債務者のローン返済が滞った際に抵当権に基づいて不動産競売を実施する権利があります。
不動産競売はその性質上、売却価格が市場相場よりも少なくなってしまうのが一般的で、5〜7割ほどの値段しかつきません。
公売と異なる点
不動産競売と似た手続きとしては、「不動産公売」もあげられます。競売を実施するのは主に金融機関などである一方、不動産公売や地方自治体や国税局といった公的期間が債権者となります。
公売が行われるのは所得税や相続税などの税金が滞納された場合に、国税徴収法に基づいて実行され、債務者の資産を売却することにより滞納された税金の支払いに使われます。差し押さえ対象は不動産にとどまらず、車や絵画といった資産が含まれます。
任意売却と異なる点
「任意売却」とはローンの債務者が返済が難しくなった際に、借入先の債権者の同意を得て、一般市場において担保物件を売却し、ローンの返済に充てる手法です。任意売却で売りに出される物件は「任売物件」と言われ、不動産競売とは違い市場相場に近い価格で売却可能です。
一方で、ローンを組んでからあまり年月が経っていない場合や、ローンの返済能力が十分にあると判断された場合は債権者から同意が得られないケースもあります。
不動産競売の流れ
① 住宅ローン残債の一括返済要求
ローンの支払いを数ヶ月分滞納してしまうと、分割返済する権利を失い、借入先の金融機関から残債の一括返済の請求があります。これに応じられなければ、不動産競売の流れに入ってしまいます。
② 保証会社による残債の返済
住宅ローン返済の見通しが立たず、任意売却も行われない状況が続けば、まずは債権者である金融機関の要請によって、保険会社がローンの残債を支払います。この手続きは「代位弁済」と呼ばれ、該当する保険会社へ返済できない場合、保険会社によって裁判所へ競売の申し立てが行われます。
③ 競売開始を知らせる通知書の郵送と現状調査
保険会社によって申し立てが行われ、それが正当なものであると判断された場合、裁判所から競売開始を告知する通知書が送られてきます。
その後、競売対象となっている物件について調査員による現況調査が行われ、その内容が評価書として裁判所に提出され、債権者の同意も得られれば競売のスタートです。
④ 入札開始
現況調査報告書や評価書物件明細書などの競売に必要な書類の用意が完了すれば、債務者には裁判所から「期間入札の通知」が送られ、入札がはじまります。
この際の入札者探しは、通常の不動産売却とは異なり独自の方法で行われますので、買い手としては内見ができず、情報が不足した状態での入札となります。そのため、成約価格も市場相場よりも大幅に少なくなってしまうのです。
⑤ 物件の売却
物件が落札され、買い手の審査まで終了すると、物件の売却が決定してしまいます。ここからは通常の不動産売却と同様に「抵当権の抹消」「所有権の移転」などが行われ、競売が終了となります。
競売にかけられるまでの猶予期間は？
ローンの支払いが滞ってから不動産競売が発生するまでの期間は、一般的には4〜6ヵ月ほどとなっています。ここからさらに債務者のもとに通知書が届いてから実際に物件が売却されるまで、最短4ヵ月ほどかかります。
つまり、ローンの返済がストップすれば、8〜10ヶ月後には抵当に入れた物件が売却されてしまうのです。本来なら、このような状態には陥らないのが最善ではあるのですが、もし不動産競売が確定してしまったら、当該物件に居住している場合は引っ越さなければなりません。
数ヶ月も返済がストップする状態は資金的にも厳しい状態が予測されます。直前になって引っ越し先に困らないよう、せめて引っ越しに必要な準備や資金の確保は早めにしておくのが望ましいでしょう。
不動産競売を避けることは可能なのか？
仮に、不動産競売が発生してしまったとしても、開札期日の前日までなら競売取り下げの手続きが可能です。
期日前日までに、貸付を行っている金融機関が競売の申し立てを取り下げれば、競売事態を回避できます。しかし、競売の取り下げを行うためには債権者が取下書を作成し、執行裁判所窓口に提出する必要がありますので、簡単には行えません。
そのため、競売を回避する現実的な手段としては「なんらかの手段で資金を用意し、債権者が競売に踏み切る前にローンを返済する」となるでしょう。資金調達の手段としては、以下のようなものが考えられます。
- 任意売却
- ローンの借り換え
- リースバック
まず最初に検討されるのが、前述した任意売却です。すでに解説した通り任意売却を行うためには債権者の同意を得る必要がありますが、市場価格に近い価格で売却できることもあり、最も有効な選択肢でしょう。
他には、不動産担保ローンなど、別のローンへの借り換えも検討されます。延滞してしまっている事実を踏まえれば審査は相当厳しくなってしまうと考えられますが、それでも高金利な代わりに条件が緩い不動産担保ローンなら借り換えできる可能性もあります。
さらに別の選択肢としては、リースバックを利用することでも競売を回避可能です。リースバックとは所有物件の権利をいったんリースバック事業者に売却し、その後同じ会社と賃貸借契約を結ぶことで同じ物件に住み続ける仕組みです。
以上の通り、競売を回避する方法は複数ありますが、いずれの方法を採るにしても、まずはローンの借入を行っている金融機関に相談しましょう。
まとめ
ローンの支払いが滞った際に実行されるおそれがあるのが、不動産競売であり、基本的に債務者には拒否権はありません。一方で、返済が滞れば即座に競売にかけられる訳ではなく、何ヶ月かの猶予期間があります。
任意売却やローンの借り換え、リースバックなど、返済に充てる資金の調達方法はいくつか存在します。抵当に入れた物件をどうしても手放したくない場合は、そういった手段を活用することも視野に入れましょう。
