更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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空き家を所有していると、さまざまなリスクや負担が発生します。維持・管理費の問題、売却困難の危険、さらにはトラブルの原因となることも。一方で、売却する際にも注意すべき点や手続きがあります。
本記事では、空き家を所有するリスクから、売却前後の注意点まで、網羅的に解説します。空き家問題は多くの方にとって難解なものですが、正しい知識と準備で、スムーズな売却を目指すためにお役立てください。
目次
空き家を所有し続けるリスク
そもそも空き家は、所有しているだけで以下のようなリスクが発生します。
- 維持・管理の負担が大きい
- 時間が経つほど売却が難しくなる
- トラブルの発生源になる
次項より個別にみていきましょう。
維持・管理の負担が大きい
空き家は放置されると、早急に様々な問題が発生します。例えば、不適切な換気によるカビの成長や、水回りの故障などが考えられます。放置された敷地は雑草の繁茂や害虫の発生の原因となることも。
適切なメンテナンスを月に一度以上行うことが推奨されますが、物件が遠方にある場合、これが一苦労なのではないでしょうか。管理会社に委託する場合でも、それにかかる費用は決して安くありません。
加えて、空き家を所有するだけで固定資産税の支払いが必須です。さらに2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、危険をもたらす可能性のある空き家は「特定空き家」として指定。
固定資産税・都市計画税の減税措置が剥奪される恐れや、行政からの強制処置が考えられますので、留意しましょう。
関連記事：空き家を相続してしまったらどうすればいい？「空き家の維持費はどのくらい？
時間が経つほど売却が難しくなる
築年数が経過すると、空き家の市場価値は大きく低下します。特に築20年以上や、長期間の居住者不在という状態は、売却の難易度を高める主要な要因となります。そして、売却を遅らせることで、更なる価値の低下や解体費用の負担を招く可能性も。利用の予定がない場合、早期の売却が最善の策といえるでしょう。
トラブルの発生源になる
空き家の放置は、防犯上のリスクを招きます。老朽化が進行することで、自然災害時の倒壊リスクが増大し、隣接する建物や通行人に被害をもたらす恐れも。トラブルが起きた場合の責任は、所有者にあるのです。損害賠償の請求も考慮しなくてはなりません。
将来的な利用計画がなければ、空き家に伴う多くのリスクを考慮して、適切な処分や売却を考えるべきです。
一般的な空き家の売却方法
では、空き家の売却方法にはどのようなものがあるのでしょうか。大別すると、以下のとおり。
- 賃貸需要がある場合は仲介業者に依頼
- 賃貸需要がない場合は専門業者に直接買取を依頼
それぞれについて、個別に解説します。
賃貸需要がある場合は仲介業者に依頼
高い需要のある空き家の売却を検討する際は、信頼できる仲介業者に売却のサポートを依頼するのがベストです。こういった空き家は、市場価格での売却が現実的であるため、一般の買手が関心を示す可能性が大いにあります。
市場価格とは、売買のバランスが取れて成立する価格を指します。特に仲介業者を通じて売却を検討する際の空き家の条件として、以下のものが代表的。
- 建築からの経過時間が短く、建物が清潔感がある
- 明確な損傷や汚れが見当たらない
- 生活利便性が高く、駅・学校・病院が徒歩でアクセス可能
これらの条件を満たす空き家を持っている場合、市場価格を基にした売却を進め、仲介業者のサポートを受けると良いでしょう。ただし、売却までの期間として3ヶ月から半年程度は見込む必要があります。
関連記事：戸建て物件は「買取」「仲介」のどちらがおすすめ？判断基準を詳しく紹介
賃貸需要がない場合は専門業者に直接買取を依頼
一般的な賃貸需要が低い空き家を売却を検討する場合、専門の不動産買取業者に直接買取を依頼するとよいでしょう。
このような空き家を一般の買手に提供しても、売却が難しく、長期的に売れ残るリスクも考えられます。一方、専門の買取業者は、事業目的での利用を前提としており、住宅としての需要が低い空き家でも積極的に買取を行っています。
以下の条件の空き家は、特に買取業者に依頼するのが効果的です。
- アクセスが悪く、最寄りの駅や生活施設までが遠い
- 交通機関の選択肢が限られている
- 建物の劣化が目立ち、修繕が必要そうな箇所が存在する
老朽化が進んだ空き家に修繕やリフォームを行ってから売却しようと考えるかもしれませんが、その後、売れ残るリスクもあるため、費用は損失となる可能性が高くなります。
したがって、状態が悪い空き家は、リフォームや修繕を行わず、専門の買取業者にそのままの状態で買い取ってもらうことを検討しましょう。
関連記事：不動産買取とは？仲介との違いや、選ぶ際のポイントを詳しく紹介
空き家を売却する前段階での注意点
まず、空き家を売却する前段階では、以下の点に留意しましょう。
- 権利関係を事前に把握しておく
- 更地にすると固定資産税の支払額が上がる
- 取得から3年以内に売却する
- 売却には抵当権抹消登記が必要
次項より、個別に解説します。
権利関係を事前に把握しておく
空き家の売却を進める際、その権利関係をきちんと把握することが不可欠です。法律上、空き家の売却は名義人のみが実行できるため、名義が複数人あるいは自分でない場合、通常よりも売却のプロセスが煩雑になることが予想されます。
例えば、共有名義の場合、売却やリフォームの決定には共有者全員の合意が必要です。こういった点を前もって把握し、対策を立てることが重要です。
更地にすると固定資産税の支払額が上がる
空き家の売却が難しい場合、更地としての売却を検討することも考えられます。ただし、更地化することで固定資産税の軽減措置が適用されず、税額が大幅に増えるリスクも。
これにより、売却までの期間中、増加した税額を支払い続けることになる可能性があるので、注意が求められます。そのため、更地化前には、専門業者への直接買取も検討しましょう。
関連記事：不動産の「固定資産税」の計算方法とは？所有物件の課税額はいくらになる？
取得から3年以内に売却する
以前住んでいた空き家を売却する際、特定の条件を満たすと、売却時の所得に応じて最大3,000万円の特別控除が適用できるケースがあります。
この控除を活用することで、譲渡所得税の額を大きく減少させることができます。早期売却を目指すことで、税の負担を軽減するメリットが得られますので、その要件を前もって確認しておくことを推奨します。
関連記事：相続した不動産は3年以内に売却した方がお得！「相続税の取得費加算」の特例を詳しく紹介
売却には抵当権抹消登記が必要
多くの人が住宅ローンを組んで住宅を購入しますが、その際、金融機関が抵当権を設定するのが一般的です。この抵当権は、借り手が返済を滞納した際の金融機関の保障として存在します。しかし、ローン完済後も抵当権の設定が放置されることも珍しくありません。
空き家の売却を検討する際には、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残っている物件は、売却が難しくなるため、事前に司法書士に依頼して抵当権抹消登記を進めることが大切です。
空き家を売却した後の注意点
では、空き家を売却したあとはどのような点に気をつければよいのでしょうか。具体的には、次のとおり。
- 契約不適合責任に問われる可能性がある
- 所得額は明瞭にしておく
それぞれについて、詳しく解説します。
契約不適合責任に問われる可能性がある
築年数の経過した空き家は、何らかの欠陥や不具合を持つ可能性があります。そのため、売却後にこれらの問題で契約不適合責任を問われるリスクを避けるために、事前の物件チェックが重要です。
争点の中心は「契約書に未記載の破損や欠陥が存在するか」。したがって、欠陥を事前に修復するか、売却時に契約書に明記することで、後のトラブルを防げます。
より安全を期するなら、専門家による物件の診断（インスペクション）を検討するのも一つの方法です。
関連記事：空き家を売却する際の注意点とは？損をしないための考え方について
所得額は明瞭にしておく
不動産の売却による利益は、譲渡所得税が適用されることを理解しておく必要があります。この税金は、所得税と住民税の二つから成り立っています。
特に相続などで空き家を手に入れ、購入額が不明な場合、売却価格の5％が購入価格として認定されるという制度が存在します。
これにより、実際の購入価格と差がある場合、税金の負担が増える可能性があります。
売却を検討する際、契約書から空き家の購入価格を確認しておきましょう。長い年月を経て契約書が見当たらない場合でも、登記簿謄本などの公的情報をもとに、過去の購入価格を推測できます。
このような場合、詳しい計算や対応策については、専門知識を持った税理士に相談することをおすすめします。
空き家売却時に発生する支出金
空き家売却で支払いが必要な費用や税金については、次のようなものがあります。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登記に必要な費用
- 仲介手数料(※仲介の場合)
以下より、個別にみていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家の売却で生じた利益、すなわち「譲渡所得」に対して課される税金です。これは具体的に所得税と住民税の2つを指します。
この税金は、通常の給与所得とは異なり、分離課税されるため、サラリーマンでも確定申告の義務が生じます。
譲渡所得の税率は、所有期間によって「長期譲渡」「短期譲渡」の2つに分類され、それぞれ異なる税率が適用されます。税率が大きく変動することもあるため、最も税負担の少ない方法で売却を進めるよう心がけると賢明です。
印紙税
空き家の売却契約を結ぶ際、契約書には印紙税が必要となります。具体的には、契約金額に応じて収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税します。
空き家売却の場合、多くは取引金額5,000万〜1億円に対して適用される印紙税6万円が最大値でしょう。平均的な空き家の取引価格を考慮すると、1万円以下の場合が多くなります。
関連記事：不動産売買ではどのくらいの印紙税が必要？収入印紙の取得方法とは
登記に必要な費用
特に相続を経て空き家を取得し、その後売却を考えている場合、相続登記や名義変更の際の税金や手数料が発生します。
登録免許税は、不動産の名義変更の際に必要となり、「固定資産税評価額×0.4%(本則税率)」として計算されます(※4)。さらに、この税金以外にも、書類取得費や司法書士の手数料などが加算されます。
- 各種書類の取得費…数千円程度
- 司法書士への依頼費用…6～10万円程度
仲介手数料(※仲介の場合)
空き家売却で不動産会社への仲介を選択した場合、前述した通り成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の計算式は「売買価格×仲介手数料率」で決定し、手数料率は下記のようになるのが一般的です。
空き家の悩みを解決する「ワケガイ」の空き家買取サービス
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。運営を行っている株式会社ネクスウィルは、マネーコンサルティングを行っている企業で
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まとめ
空き家は所有しているだけで多くのリスクをはらんでいます。それを解消するための売却も、権利関係の確認や税制の適用、さらには契約時の注意点など、多岐にわたる知識が要求されます。
特に、空き家の取得や売却には多くの手続きやルールが関わってくるため、専門的な知識やサポートが不可欠です。空き家問題についてお悩みの方は、訳あり物件の買取専門業者「ワケガイ」にご相談ください。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
