更新日： 2025.10.30 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
相続や転勤などで空き家を所有しているケースでは、使っていないにもかかわらず固定資産税がかかり続け、思った以上に負担が大きいという問題が発生します。その際に知っておくべきなのが「空き家の固定資産税の仕組み」です。
空き家の固定資産税とは、土地や建物の評価額に基づいて課される税金であり、住宅用地の特例によって大幅に軽減されている場合もあります。ただし放置すると特例が外れ、逆に税額が増えるリスクもあるのが実情です。
そこで本記事では、空き家でも固定資産税が無料にならない理由、税負担が上がる仕組み、負担を抑えるための具体的な方法について解説します。
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目次
空き家でも固定資産税は無料にならない？
空き家を所有していると「人が住んでいないのだから税金はかからないのではないか」と思う人も少なくありません。しかし実際には、利用していない建物であっても固定資産税は毎年課税されます。
まずは、そもそも固定資産税とはどういう仕組みで課されるのか、そして「無料になる」と誤解されやすい理由についてみていきましょう。
固定資産税の基本的な仕組み
固定資産税は、土地や建物といった不動産を所有している人に毎年課される地方税です。課税対象は、毎年1月1日時点の所有者と定められており、住んでいるかどうかは関係ありません。
（参考：総務省「固定資産税」）
税額は市町村が算定する固定資産税評価額に基づき、通常はその1.4％が課されます。都市計画区域に該当する地域では、あわせて都市計画税も課されることがあります。
家を空けている期間が長いと「使っていないのだから課税されないはず」と考える人もいますが、固定資産税は使用の有無ではなく所有している事実に基づく税金です。
たとえ相続によって実家を引き継いだものの誰も住まなくなった場合でも、名義人が相続登記を行っていれば、その人に納税通知書が届きます。
関連記事：固定資産税を滞納するとどうなる？払えないときの対処法と対策とは
「固定資産税が無料になる」と言われる誤解の正体
インターネット上や口コミの中で「空き家なら固定資産税はかからない」という話を耳にすることがあります。しかし、これは誤解が重なって生じた情報です。実際には、空き家であっても固定資産税が免除されることはありません。
誤解が広がる背景の一つに「住宅用地特例」の存在があります。これは建物が残っている土地に対して税額を大幅に軽減する仕組みで、課税標準が大幅に引き下げられるため、実際に支払う税額は更地の状態に比べて非常に少なくなります。
軽減後の金額が思いのほか安いため、「無料に近い」と感じた人が情報を広め、それが「無料になる」という言葉に変わってしまったケースがあるのです。
関連記事：空き家の固定資産税が6倍に！？ 適用される条件や対策方法を完全解説
空き家は「住宅用地の特例」で固定資産税が大幅に抑えられている
空き家を所有していると「税金の負担が大きいのでは」と不安になる方も多いでしょう。しかし実際には、多くの住宅地は「住宅用地特例」という仕組みによって税額が大幅に軽減されています。
これは、土地に住宅が建っている限り適用されるもので、空き家であっても建物が残っていれば対象になります。
この制度の内容を整理すると次のようになります。
| 区分 | 面積 | 軽減率 |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 課税標準額の1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超 | 課税標準額の1/3 |
（参考：総務省「固定資産税」）
仮に、200㎡の土地を所有している場合、本来の評価額に基づく課税標準が600万円だとすると、特例を受ければ100万円まで引き下げられます。税率1.4％をかけると年額は14,000円にとどまり、特例がない場合の84,000円と比べると負担が6分の1に縮小します。
この仕組みがあるため、空き家の所有者は「思ったよりも固定資産税が安い」と感じることが少なくありません。
逆にいえば、この特例が外れてしまうと税額が一気に跳ね上がり、数倍の負担を背負うことになります。住宅用地特例は、空き家を維持するうえで非常に大きな支えとなっているのです。
空き家を放置すると固定資産税が上がる可能性がある？
空き家は住宅用地特例によって固定資産税が大幅に軽減されていますが、これは永遠に続くわけではありません。老朽化や管理不足が目立つと、特例が外れる可能性があり、結果として税負担が跳ね上がることがあります。
ここからは、どのような場合に特例が外れ、税額が増えてしまうのかを具体的に見ていきましょう。
「特定空き家」に指定されて住宅用地特例が外れるケース
住宅が建っている土地は、通常なら住宅用地特例により課税標準が最大6分の1まで下げられます。
しかし、建物の管理が行き届かず、屋根や壁が崩れかけているなど安全性に問題があると、市町村から「特定空き家」とみなされる場合があります。
（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）
特定空き家に認定されると、土地が住宅用地として扱われなくなり、これまで受けていた大幅な軽減措置が外れることになります。
この場合、もともと年額15,000円程度だった税額が、特例が外れることで80,000円近くに跳ね上がることもあるのです。つまり、管理を怠れば「住んでいないのに税金が増える」という事態に直結します。
「特定空き家」に指定された場合のリスク
前述のように、空き家対策特別措置法では、倒壊の恐れや衛生上の問題がある建物を「特定空き家」と定義しています。一度指定を受けると、所有者には改善や修繕の勧告がなされ、それに従わなければ命令に移行します。
命令に従わない場合は行政代執行で強制的に解体され、その費用が所有者に請求されることもあります。
さらに、勧告を受けた時点で住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が一気に増額されます。つまり、修繕費や解体費に加えて、税負担まで重なるという二重のリスクが待っているのです。
更地にしてしまうと税負担が増える理由
老朽化が進んだ空き家を「いっそ取り壊して更地にした方がよい」と考える人も少なくありません。
しかし、建物を完全に解体すると土地は住宅用地ではなくなり、住宅用地特例が適用されなくなります。その結果、課税標準が本来の評価額に戻り、固定資産税が数倍に膨らみます。
例えば、建物が残っていれば1万5,000円で済んでいたものが、解体後は8万円に増えるということもあり得ます。
解体は見た目の安全や近隣への配慮としては有効ですが、税金の面ではかえって負担を大きくする可能性があるため、慎重に判断する必要があるのです。
空き家の固定資産税が上がらないようにするための対策
前述のように、空き家は放置すれば老朽化が進み、やがて「特定空き家」に指定されて住宅用地特例が外れる恐れがあります。そうなると固定資産税が数倍に膨らむ可能性もあり、負担は一気に重くなります。
それを防ぐためにも、以下のような対策をとりましょう。
- 対策①：定期的に管理・修繕を行う
- 対策②：自治体の補助制度を活用する
- 対策③：適切な管理委託や見回りサービスを利用する
- 対策④：用途変更や一時的な活用を検討する
次項より、詳しく解説します。
対策①：定期的に管理・修繕を行う
空き家を所有している以上、鍵をかけてそのまま放置しておけばよい、というわけにはいきません。建物は人が住まなくなると傷みが早く進み、数年で屋根や外壁が劣化し始めます。
雑草や庭木も伸び放題になり、見た目の印象が悪くなるだけでなく、害虫や小動物の住みかとなることもあります。こうした状態が続けば、近隣からの苦情や自治体の調査につながり、「特定空き家」と判断される可能性が高まります。
そのため、定期的に建物の状態を確認し、必要に応じて修繕を行うことが大切です。庭木の剪定や草刈り、外壁のひび割れ補修、雨漏りの防止といった手入れをしておけば、倒壊や景観悪化を防げるでしょう。
対策②：自治体の補助制度を活用する
空き家の維持や修繕には費用がかかるため、負担の大きさから手をつけられないという声も多く聞かれます。そうした場合に頼りになるのが、自治体が用意している補助金や助成金の制度です。
地域によって内容は異なりますが、屋根や外壁の修繕費の一部を補助するものや、老朽化した空き家の解体に対して一定額を支援するものなどが設けられています。
対策③：適切な管理委託や見回りサービスを利用する
空き家の管理は、所有者が近くに住んでいれば定期的な訪問で対応できますが、遠方に住んでいる場合や多忙で時間を割けない場合には難しくなります。
放置すれば老朽化や景観悪化につながり、特定空き家に指定されて税負担が増えるリスクが高まります。そこで活用したいのが、管理会社や空き家見回りサービスです。
管理委託をすれば、建物や敷地の点検、清掃、庭木の手入れなどを専門業者が定期的に行ってくれます。郵便物の回収や換気、簡単な修繕をオプションで依頼できるサービスもあり、所有者が現地に行かなくても最低限の管理状態を維持できます。
対策④：用途変更や一時的な活用を検討する
空き家は、まったく使わない状態で放置するよりも、何らかの形で活用した方が税負担を抑えやすくなります。
住宅用地特例は「建物が残っていること」が条件ですが、そこに居住実態があると判断されれば、特例の適用がより確実になります。
一例としては、賃貸住宅として貸し出す方法があります。短期的にでも人が住めば「単なる空き家」ではなくなり、税制上の扱いも安定します。また、セカンドハウスや週末住宅として家族が利用する形も考えられます。実際に居住実態があれば、特定空き家に指定されるリスクを避けられるからです。
空き家の固定資産税を支払えない場合は何が起こる？
固定資産税は不動産を所有している限り毎年必ず課されますが、経済的な事情などから納付が滞ってしまうこともあります。
支払いを怠ると、ただ延滞金がつくだけでなく、やがて資産や生活に深刻な影響を及ぼします。滞納した場合に起こり得る流れとしては、以下の3段階です。
- 第1段階：延滞金が発生する
- 第2段階：督促や差押えが行われる
- 第3段階：強制競売にかけられる
それぞれ個別に解説します。
第1段階：延滞金が発生する
固定資産税を期限までに納付しなければ、すぐに延滞金が加算されます。延滞金の利率は年度によって変動しますが、本税に上乗せされるため負担は時間とともに膨らんでいきます。
少額の未納であっても延滞金が積み重なると予想以上の額になり、後からまとめて支払うことが難しくなるのが特徴です。最初の一歩は小さくても、放置すれば雪だるま式に負担が増していく点に注意が必要です。
第2段階：督促や差押えが行われる
滞納が続くと、市町村から督促状が送られてきます。ここで納付が確認できなければ、財産の差押え手続きに進むことになります。
銀行口座や給与など、日常生活に直結する資産が対象となる場合も少なくありません。督促は法的手続きの前段階ですが、無視すれば強制的な差押えに移行するため、早めに対応しなければ生活に支障が及びます。
第3段階：強制競売にかけられる
差押えが不動産に及んだ場合、最終的には空き家そのものが競売にかけられることになります。競売は通常の売却よりも価格が低くなる傾向が強く、所有者にとっては大きな損失です。
さらに競売の収益は滞納分の税金や延滞金に充てられるため、納税を後回しにした結果、資産を失ったうえに手元に残るものがほとんどないという事態もあり得ます。
強制競売や差押えは単に財産を失うだけではありません。滞納者としての記録は行政に残り、社会的信用にも影響します。
金融機関との取引が難しくなる、地域社会での信頼を損なうといった問題が生じることもあります。税金の滞納は「誰にでも起こり得ること」と軽く考えがちですが、長期化すれば生活基盤そのものを揺るがしかねません。
固定資産税以外で課税されかねない空き家関連の税金
空き家を所有していると、真っ先に意識するのは固定資産税でしょう。しかし、実際にはそれ以外にも課税される税金があり、所有や処分のタイミングで思わぬ負担となることがあります。
具体的には、次の4つです。
- 都市計画税
- 所得税（譲渡所得税）
- 登録免許税
- 不動産取得税
上記についても、個別にみていきましょう。
都市計画税
都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課される地方税です。固定資産税と一緒に納付書が届くため、区別せずに「固定資産税の一部」と捉えている人も少なくありません。
（参考：総務省「都市計画税」）
税率は市町村ごとに異なりますが、上限は0.3％とされており、多くの自治体では0.2〜0.3％の範囲で課税されています。
この税金は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられる目的税で、土地や建物の所有者に一律で課されます。住んでいるかどうかは関係がなく、空き家であっても課税対象から外れることはありません。
所得税（譲渡所得税）
空き家を売却した際には、譲渡益に対して所得税と住民税が課されます。譲渡益とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で、これがプラスになった場合に課税される仕組みです。
（参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」）
ただし、相続空き家に関しては「3,000万円特別控除」が認められるケースがあります。これは、一定の条件を満たした空き家を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける制度です。
相続登記が済んでいることや、売却が期限内に行われることなどの要件がありますが、これを利用すれば税負担を大幅に軽減できます。
関連記事：都市計画税とは？固定資産税との違いや計算方法、減免措置などをわかりやすく解説
登録免許税
空き家を処分する際には、名義の変更や権利関係の整理が必要になります。そのときに発生するのが登録免許税です。相続登記をする場合、土地や建物の固定資産税評価額に税率0.4％をかけた額が課税されます。
（参考：国税庁「登録免許税のあらまし」）
抵当権抹消や所有権移転登記でも一定の税額が定められており、司法書士へ依頼する手数料と合わせると数万円単位の出費になることが少なくありません。
空き家を相続したものの登記を放置しているケースは多いのですが、売却や寄付といった手続きを進めるには名義を明確にする必要があります。
不動産取得税
不動産取得税は、その名の通り不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。
相続や贈与の場合は非課税とされていますが、兄弟間で代償分割を行うなど、実際に金銭の授受を伴って不動産を取得した場合には課税対象になります。税率は原則4％で、課税標準は固定資産税評価額です。
（参考：総務省「不動産取得税」）
空き家を親から相続したあと、兄弟間で「代わりに現金を支払って単独所有にする」といった整理を行うことがあります。この場合は単なる相続ではなく「新たに不動産を取得した」とみなされるため、不動産取得税が発生します。
空き家税（※京都市限定）
近年注目を集めているのが、京都市が導入を決定した「空き家税」です。正式名称は「非居住住宅利活用促進税」といい、2026年度から全国で初めて課税が始まる予定となっています。
（参考：京都市情報館「居住住宅利活用促進税について＜令和11年度課税開始予定＞」）
これは固定資産税とは別に、利用されていない住宅に対して課される新たな税金です。
京都市がこの制度を設けた背景には、観光地としての街並みを守る狙いがあります。空き家が増えることで景観が損なわれたり、地域コミュニティに悪影響を及ぼしたりすることを防ぐためです。
課税対象となるのは、居住実態がなく、賃貸や売却といった利活用もされていない住宅で、固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出される見込みです。
固定資産税の支払い負担が重たい空き家を売却する方法
空き家は所有している限り固定資産税がかかり続けます。
活用する予定がなく、維持管理の手間も重荷になっている場合には、売却して手放すことが現実的な解決策となります。売却にはいくつかの方法があり、以下が、代表的な三つの手段です。
- 不動産仲介を通じて売却する
- 不動産買取業者に直接売却する
- 空き家バンクや自治体制度を活用する
それぞれ特徴や向き不向きがありますので、しっかりと把握しておきましょう。
不動産仲介を通じて売却する
もっとも一般的なのは、不動産会社に仲介を依頼して市場に出す方法です。仲介会社は広告や内覧対応を行い、買い手を探してくれます。
この方法の最大の利点は、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点です。立地や状態が良ければ相場通り、あるいはそれ以上で売れることもあります。
一方で、買い手が見つかるまで時間がかかるのが難点です。数か月から1年以上かかる場合もあり、その間は固定資産税や管理費がかかり続けます。
さらに、売却が成立した際には仲介手数料が発生し、売却益から差し引かれる点も考慮する必要があります。じっくり時間をかけても高値で売りたい場合に向いた方法です。
不動産買取業者に直接売却する
早期に現金化したい場合は、不動産買取業者に直接売却する方法が有効です。仲介のように買い手を探す必要がなく、業者が直接買い取ってくれるため、手続きがスピーディーに進みます。
数週間以内に現金化できるケースもあり、固定資産税の負担から早く解放されたい人には適した選択肢といえます。
デメリットは、相場より売却価格が低くなりやすい点です。業者は再販売を前提に買い取るため、利益分を差し引いた価格が提示されることになります。
それでも、売却までの時間や手間を大幅に省けるため、急いで手放したい場合や老朽化が進んで市場で売れにくい物件には向いています。
空き家バンクや自治体制度を活用する
もう一つの方法が、自治体が運営する空き家バンクを通じて売却することです。これは、空き家を活用したい移住希望者や地域の団体などに情報を提供し、マッチングを行う仕組みです。
登録自体は無料でできる自治体が多く、地元に移住促進のニーズがあればスムーズに売却が進む可能性があります。
ただし、空き家バンクを利用する場合は、価格が相場より低く設定されることが多く、高値で売れるとは限りません。また、自治体によって取り扱いの丁寧さやマッチング実績に差があるため、利用前に仕組みや条件を確認しておく必要があります。
固定資産税の支払いが負担になっている空き家は「ワケガイ」が買い取ります！
当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。一般的に売却が難しいとされる空き家や共有持分、再建築不可の土地、事故物件まで幅広く対応しており、これまで全国各地で多くの実績を積み重ねてきました。
仲介では買い手が見つからず時間がかかるケースでも、ワケガイでは当社が直接買主となるため、短期間での現金化が可能です。
現状のまま引き取れる点も強みで、片付けや修繕に頭を悩ませる必要はありません。相続や管理の負担でお困りの方も、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。
FAQ：空き家と固定資産税に関するよくある質問
Q1.空き家の固定資産税は免除されますか？
空き家であっても、固定資産税が免除されることは基本的にありません。固定資産税は「所有」に対して課される税金であり、実際に使っているかどうかは関係がないためです。
ただし、災害で建物が全壊した場合や、公共事業のために土地を提供した場合など、一部で減免制度が設けられているケースはあります。しかし、一般的な空き家所有に対して「免除」となることはなく、所有している限り毎年納税義務が生じる仕組みです。
Q2.固定資産税が無料になるのはどんな場合ですか？
固定資産税そのものが完全に「無料」になるケースは、通常の空き家所有では存在しません。よく誤解されるのが住宅用地特例で、課税標準が最大6分の1に軽減される仕組みです。
これにより税額が思った以上に低くなり、実質的に負担が軽いと感じることはありますが、免除とは異なります。
その他、災害被害により建物が使えなくなった場合や、一部の公共利用に伴う減免措置で税額が減ることはありますが、通常の空き家を「無料」にできる制度はありません。
Q3.誰も住んでいない実家にも固定資産税はかかりますか？
誰も住んでいない実家であっても、所有している限り固定資産税はかかります。税金は居住の有無ではなく、土地や建物を「所有していること」に基づいて課税されるためです。
相続で実家を受け継いだものの空き家のままにしている場合、名義人に納税通知書が届きます。利用していなくても課税されることを知らず、後から滞納になってしまうケースもあるので注意が必要です。
まとめ
空き家は利用していなくても固定資産税の対象となり、放置すれば軽減特例が外れて負担が増えることもあります。延滞すれば督促や差押えに至る可能性もあり、所有し続ける以上は必ず向き合うべき課題です。
税額を抑えるには、住宅用地の特例を維持するよう管理を怠らず、自治体の補助制度を上手に活用する。その上で、場合によっては活用や処分の道を検討することが実践的な対策となります。
単に「いつか何とかしよう」と放置するのではなく、今できる対策を一つずつ実行して、将来的な負担を減らす行動を取りましょう。
