更新日： 2025.6.24 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
親から実家を相続したが活用できず、そのまま空き家として放置されている。あるいは、売却を考えても親族の同意が得られず、話が進まない。こうしたケースでは、固定資産税の負担や老朽化の進行といった問題が時間とともに深刻化します。
その際に見直すべきなのが、空き家を売らないまま放置してしまう背景と、そのリスクや対応策です。空き家問題とは、個人の判断ミスではなく、日本全体の社会構造や制度の変化と深く関わっている課題です。
本記事では、空き家がなぜ増えているのか、売れない理由や放置によるリスク、そして売却以外の対応策や現実的な出口について、制度面や実務の視点から詳しく解説していきます。
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目次
日本で空き家が増加している社会的背景
空き家の増加は、単に持ち主の怠慢によるものではありません。社会全体の構造変化や制度の限界が複雑に絡み合い、個人の意思だけでは解決が難しい問題になっています。ここでは、背景として特に影響が大きい4つの要因を取り上げて解説します。
- 人口減少と高齢化による住宅余剰の拡大
- 都市部への人口集中・地方空洞化の進行
- 空き家活用制度の浸透不足
それぞれ個別にみていきましょう。
少子高齢化による住宅余剰の拡大
2023年に公開された内閣府の資料によると、2040年には65歳以上の人口が全人口の約35％となると推計されています。この少子高齢化の進行は、住まいの供給と需要のバランスにも大きな影響を与えています。
（出典：厚生労働省「我が国の人口について」）
高齢者の多くはすでに持ち家に住んでおり、施設入居や死去によってその家が空き家になるケースが年々増えています。にもかかわらず、少子化によって新たに住宅を必要とする若年世帯は減少しており、人口に対して住宅が過剰になりつつあるのが現状です。
さらに、住宅供給の多くが新築に偏っているため、相続された実家のような中古住宅は敬遠されやすく、売却や賃貸も簡単ではありません。結果として、誰も住まず、活用もされないまま残される家が各地で増加しています。
高齢化と人口減少が重なった現在、住宅は「足りない」のではなく、「使われない家が余っている」状態に変わってきているのです。
都市部への人口集中・地方空洞化の進行
一方で、人口減少が進むなかでも、東京圏・名古屋圏・大阪圏といった大都市圏への人口集中は続いています。特に、東京都は2025年は転入者数が転出者数を上回る「転入超過数」が前年から「1万1000人（プラス16%）」増え、7万9285人と全国で最も多かったと報告されています。
（出典：国土交通省「国土交通白書 2020」）
こうした状況下では、地方に実家を相続しても、「生活圏を都市部から移す理由がない」と判断する人が増えており、利用予定のないまま手つかずで放置されるケースも少なくありません。
特に、周辺にも空き家が増えているようなエリアでは、不動産としての価値が見出しづらく、「売っても二束三文」「貸すにも借り手がいない」として対応が先送りにされがちで
関連記事：田舎の空き家は売却可能？押さえておくべきポイントを徹底解説
空き家活用制度の浸透不足
行政や自治体も手をこまねいているわけではなく、「空き家バンク」や利活用を支援する補助制度など、各種取り組みは存在しています。しかし、そうした制度の多くが一般に十分に認知されておらず、情報の届いていない所有者が多いのが実情です。
また、制度の内容が煩雑で、申請に手間がかかるものもあります。たとえば、空き家を改修して賃貸に回す場合、補助金を受け取るには改修内容や施工業者の条件を満たす必要があるなど、思ったほど自由に活用できないこともあります。
さらに、空き家の利活用には、地域ごとの条例や用途制限といった制約が伴う場合もあるため、制度を知ったとしても即座に行動に移しにくい現実があるのです。結果として「面倒だからそのままにしている」という選択がされ、空き家の数だけが積み上がっていく状況が続いています。
関連記事：空き家の特別控除とは？3,000万円控除が可能な特例について徹底解説
空き家の所有者が売らない理由とは？
では、このように空き家が増え続けるなかで、物件オーナーが「売らない」理由とは何なのでしょうか。代表的な理由としては、以下のものが挙げられます。
- 理由①：想い出があり手放せない
- 理由②：相続人間で意見がまとまらない
- 理由③：名義変更せずに放置している
- 理由④：そもそも売れる物件だと思っていない
- 理由⑤：残置物がある
- 理由⑥：解体費用が大きな負担になる
次項より、詳しく解説します。
理由①：想い出があり手放せない
相続などをきっかけに空き家を所有することになった場合、その家が育った実家や家族との思い出が詰まった場所であることも多く、感情的に処分に踏み切れないことがあります。
たとえば、「仏壇が置いてあるから手をつけにくい」「亡き親が大切にしていた家だから壊したくない」といった心理的な理由は、第三者からは理解しにくいかもしれませんが、所有者本人にとっては非常に重たい問題です。
また、気持ちの整理がつくまでの時間が必要とされるケースもあり、「今すぐには動けないが、そのうち考える」という曖昧な状態で年月だけが過ぎてしまうことも珍しくありません。感情と現実のバランスがとれないまま空き家が放置される背景には、こうした内面の葛藤があるのです。
理由②：相続人間で意見がまとまらない
空き家を複数の相続人で共有している場合、売却にあたって全員の同意が必要となります。ところが、相続人間で「売りたい」「残したい」「貸したい」と意見が食い違うと、話が一向に進まなくなります。
このような対立は、特に兄弟姉妹間で生じやすく、感情的なわだかまりや長年の関係性が影響することも少なくありません。また、誰か一人が遠方に住んでいたり、話し合いに消極的だったりする場合、そもそも協議の場すら整わないこともあります。
関連記事：遺産分割協議の進め方とは？話し合いを綺麗にまとめるための必要知識
理由③：名義変更せずに放置している
空き家の名義が故人のままになっていると、売却は原則できません。しかし、相続登記の手続きは慣れない人にとっては煩雑に感じられ、書類の準備や親族間の確認事項も多いため、後回しにされがちです。
登記の必要性を知っていても、「誰が費用を負担するか決まっていない」「相続人の一部と連絡が取れない」といった理由から手続きがストップするケースもあります。ときには、相続人が自分であることすら認識していない場合も見受けられます。
理由④：そもそも売れる物件だと思っていない
「立地が悪い」「老朽化が進んでいる」「周辺に空き家が多い」といった条件に当てはまる場合、「どうせ売れない」と判断して初めから売却を検討しないケースがあります。所有者が自分の物件を正当に評価していないために、市場に出すという選択肢すら考慮されないのです。
特に、再建築不可や接道義務を満たさない物件など、法的なハードルがある場合、過去に不動産会社に断られた経験がある人ほど「売れない」と信じ込みやすい傾向があります。
理由⑤：残置物がある
家具や家電、衣類、食器といった残置物がそのまま残されている空き家では、売却や賃貸の準備に手間がかかるという理由で行動をためらう人も少なくありません。特に一人暮らしの高齢者が亡くなった後などは、遺品整理が心理的にも負担となるため、処分に踏み出せずにいることが多いです。
また、量が多ければ専門業者への依頼が必要になり、数十万円単位の費用がかかることもあります。その出費を避けるために、先送りにしているうちに時間だけが過ぎてしまう──そうしたケースは決して珍しくありません。
理由⑥：解体費用が大きな負担になる
築年数が古く、すでに老朽化している空き家では、売却するにも解体が前提となるケースがあります。しかし、木造住宅でも解体費用は100万円を超えることが多く、RC造などであればさらに高額になります。
こうした解体費用を用意できない、あるいは費用をかける価値があるのか判断できないという理由から、行動を止めてしまう所有者は少なくありません。特に、すでに別の場所に住んでいて空き家に経済的価値を感じていない人にとっては、わざわざ負担を背負う理由が見出せないのです。
また、解体後も固定資産税が増える可能性があるといった誤解も放置の一因となっています。こうして、放置→老朽化→さらに解体費がかさむ、という悪循環に陥るケースも多く見られます。
関連記事：空き家の解体費用はどのくらい？コスト抑えるための方法を詳しく解説
空き家を売らずに放置するリスク
「そのうち何とかしよう」と先送りにされがちな空き家ですが、放置することには実際問題としてリスクを伴うものです。
コスト面だけでなく、近隣との関係や地域環境、法律上の問題にもつながるため、楽観視は禁物です。ここでは、代表的な5つのリスクを紹介します。
- リスク①：固定資産税・管理費用など維持コストがかかる
- リスク②：老朽化で倒壊・火災が発生しやすくなる
- リスク③：近隣トラブルや景観悪化の原因になる
- リスク④：犯罪の温床になる
- リスク⑤：特定空家に指定されると税負担が増える
以下より、個別にみていきましょう。
リスク①：固定資産税・管理費用など維持コストがかかる
空き家であっても、土地と建物に対しては毎年「固定資産税」が発生します。たとえ使っていなくても、所有している限りは支払い義務を免れることはできません。加えて、定期的な草刈りや清掃、台風や雪害の後の点検など、建物の状態を維持するためには相応の管理費用も必要です。
これらのコストは、家を使用しないことで収入が一切ない状態にもかかわらず、毎年確実に発生します。都市部ならともかく、地方の空き家であれば賃貸や売却の目処が立たないケースも多く、出費だけが積み重なる状況に陥ります。
リスク②：老朽化で倒壊・火災が発生しやすくなる
電気やガスを止めていない空き家では、ネズミや害虫による配線損傷から火災が発生するリスクもあります。実際、放置空き家が原因の火災や倒壊による事故は全国的に問題視されており、所有者の責任が問われるケースも出てきています。
実際、2025年5月には下関の空き家が密集する地域で32棟を巻き込む大規模火災が起きました。
（出典：NHK「下関の大規模火災 焼けたのは３２棟と発表 火元は空き家か」）
使用されないままの家屋は、時間の経過とともに確実に劣化します。風雨にさらされ、換気も行われない建物内部は湿気がこもりやすく、木材の腐食やカビ、シロアリの発生を引き起こす要因になります。
外壁や屋根の損傷が進行すれば、強風で瓦が飛んだり、構造が不安定になって倒壊の危険性も高まります。こうした物理的な劣化が進むと、万一の地震や大雨で隣家に被害を及ぼす可能性も否定できません。
リスク③：近隣トラブルや景観悪化の原因になる
空き家の放置が地域との関係に悪影響を及ぼすこともあります。たとえば、庭の雑草が伸び放題になって隣地に侵入したり、ゴミの不法投棄が常態化したりといった問題は、周辺住民の不満につながります。
また、見た目が荒れた空き家は、地域全体の景観を損なう要因にもなります。近隣の不動産価値にも悪影響を及ぼす可能性があり、周囲から「早く何とかしてほしい」と思われる存在になってしまうこともあります。
リスク④：犯罪の温床になる
人の出入りがない空き家は、犯罪者にとって格好の「目立たない場所」になります。空き家に誰も住んでいないとわかれば、不法侵入や窃盗、放火といった事件が起こりやすくなるのは当然です。
特に、夜間照明がなく施錠も甘い建物では、侵入のハードルが下がるため、地域住民からすれば不安の要因でしかありません。実際、2023年には千葉県八千代市の空き家が「大麻栽培工場」として悪用され、地域からの通報によって発覚する事件が起きています。
（出典： 読売新聞「民家で大麻を大量栽培、５部屋で７１４株…「生活感ない人が出入り」と情報提供」）
こうした空き家をめぐる犯罪リスクは、防犯意識の高い地域でも深刻な課題として受け止められており、地域全体で警戒対象とされてしまうことがあります。所有者が遠方に住んでいる場合などはなおさら、知らぬ間に問題が発生していたという事態も十分にあり得るのです。
リスク⑤：特定空家に指定されると税負担が増える
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」では、放置された空き家のうち、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断されたものを「特定空家」として自治体が指定できるようになりました。
この指定を受けると、通常であれば住宅用地として適用される固定資産税の軽減措置（最大6分の1）が除外され、税額が一気に跳ね上がることになります。また、行政からの指導や勧告を受けることで、撤去や修繕を求められる場合もあります。
つまり、放置していた結果として、自分の意思とは無関係に強制的な措置を受けることになりかねないのです。税金だけでなく、改修・解体の負担も発生するため、空き家のまま放っておく選択は、いずれ所有者自身に跳ね返ってくることになります。
関連記事：空き家の放置を続けるとどうなる？ 行政代執行までの流れを解説
空き家を売らない場合の対応策
空き家を「すぐに売るつもりはない」という判断にも、さまざまな事情があるはずです。感情的な問題や家族間の合意形成が難しい。あるいは資産としての可能性を模索したいケースでは、売却以外の活用策を検討する余地があります。
そこで、空き家を有効に活かすための代表的な対応策を紹介します。
- 対応策①：賃貸物件として貸し出す
- 対応策②：更地にして土地のみ活用する
- 対応策③：トランクルームや事業スペースに転用する
- 対応策④：国や自治体に寄付する
上記についても、しっかりと確認していきましょう。
賃貸物件として貸し出す
空き家を人に貸すという選択は、資産としての活用を目指すうえで比較的現実的な方法です。誰かが住んでくれれば、空気の入れ替えや日常的な使用によって建物の劣化を防げるだけでなく、賃料収入も得られます。
ただし、賃貸に出すには事前の修繕やリフォームが必要になることもあります。特に水回りや外壁など、使用上の不具合がある場合は、入居者を募集する前にある程度の整備が求められます。
また、トラブル防止のために賃貸借契約や家賃管理を不動産会社に委託するケースも多く、手続き面でのサポートを活用することが安心でしょう。一方、築年数が古すぎる住宅や再建築不可物件などは、貸し手側の責任リスクも大きくなるため、収益目的だけで判断せず、物件の特性に応じた慎重な検討が必要です。
更地にして土地のみ活用する
建物を解体して土地として活用する方法もあります。老朽化が進んでいて使用や貸出が難しい建物をそのまま維持するよりも、思い切って更地にすることで管理の手間を減らし、新たな用途を見出せるでしょう。
たとえば、住宅街であれば月極駐車場として活用したり、事業用地や資材置き場として需要がある地域であれば短期的な賃貸としても成り立ちます。建物がない分、近隣からのクレームリスクや倒壊の危険性も低くなるため、防災や景観の観点でも評価されやすい活用方法です。
ただし、解体には100万〜200万円ほどの費用がかかることもあり、簡単には決断できない面もあります。また、建物がなくなることで「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大で6倍程度に増える場合もあるため、コスト面の影響も加味したうえで判断する必要があります。
トランクルームや事業スペースに転用する
空き家の建物構造がしっかりしている場合は、住宅としてではなく別の用途に転用する手法もあります。具体的には個人向けのレンタル収納（トランクルーム）や、地域密着型の小規模オフィス、アトリエ、教室スペースなど、住宅以外のニーズに応じて利活用する方法です。
このような使い方は、特に都市近郊や人口密集地の住宅街で注目されることが増えており、工事の負担も比較的少ないという利点があります。空き家の間取りや立地条件が合えば、大きな改修を行わなくても収益化が可能なケースもあります。
国や自治体に寄付する
どうしても自分たちで活用する予定がなく、管理も困難な場合には、自治体や公共団体への寄付も検討しましょう。特に、地域課題の解決や空き家対策に積極的な自治体では、寄付を受け入れて公園・駐車場・集会所などに転用する事例も出てきています。
ただし、寄付を申し出たからといってすぐに受け入れられるわけではありません。立地や利用価値によっては断られることもあり、事前に打診して条件をすり合わせる必要があります。また、寄付後に必要な解体費用や登記変更費用などが自己負担となる場合もあるため、「無料で手放せる」と楽観的に捉えるのは危険です。
空き家の売却は買取専業者への相談がおすすめ
空き家の扱いに困ったとき、多くの方がまず思い浮かべるのは不動産仲介による売却ですが、必ずしもそれが最善とは限りません。特に築古物件や再建築不可の土地など、市場で買い手が見つかりにくい空き家であれば、訳あり物件の買取専業業者への相談が有効な選択肢となります。
買取専業業者は、一般的な仲介とは異なり、業者自らが買主となるため、購入希望者を探す手間がありません。条件が合えば最短数日で現金化できる場合もあり、「できるだけ早く手放したい」「管理が負担になっている」という方には適しています。
また、相続登記が済んでいない、建物の状態が悪い、残置物が多いといったケースでも、対応してくれる業者が存在します。最近では、契約書作成や登記申請の代行、司法書士との連携など、手続き面のサポートを一括で提供している業者も増えており、慣れない不動産処分に不安を感じている人にとっては心強い存在といえるでしょう。
買取専門業者に空き家を売却する手順
ここからは、空き家を買取業者に売却する際の基本的な流れを4つのステップで解説します。
- 手順①：物件情報を整理する
- 手順②：買取業者に査定を依頼する
- 手順③：条件を確認して契約する
- 手順④：引き渡しと代金の受け取り
それぞれ個別にみていきましょう。
手順①：物件情報を整理する
最初に行うべきは、売却対象となる空き家の基本情報を整理することです。具体的には、以下の書類を揃えておきましょう。
- 固定資産税の納税通知書
- 登記簿謄本
- 建物図面
- 測量図
など
これらの資料があれば、所有者としての権利関係や土地・建物の状況を業者に正確に伝えることが可能です。
特に登記情報が古い場合や、相続によって所有権が移転していない場合には、売却前に「相続登記」を済ませておく必要があります。登記が完了していないと、法的には売却ができないため、先に法的な整備をしておくことが前提となります。
関連記事：実家をどう処分する？売却・賃貸・解体の選択肢と手続きをわかりやすく解説
手順②：買取業者に査定を依頼する
資料の整理ができたら、次は買取業者に査定を依頼します。業者は現地確認のうえ、築年数や建物の状態、周辺の取引相場、法的条件などを加味して価格を提示します。
この際、1社だけでなく複数の業者に問い合わせることが非常に重要です。業者ごとに得意なエリアや物件タイプ、査定の観点が異なるため、金額や対応内容に差が出ることが珍しくありません。
特に「再建築不可」「狭小地」「残置物あり」といった“訳あり物件”の場合、専門に扱っている業者のほうが高く評価してくれることもあります。
関連記事：不動産査定の方法とは？価格の決まり方から高く評価されるポイントまで解説
手順③：条件を確認して契約する
査定額や売却条件に納得できたら、次は売買契約に進みます。契約前には、価格のほかに引き渡し時期、残置物の処理、測量の有無、境界確認の要否なども確認しておくことが大切です。
特に空き家の場合、建物の状態によっては「現況引き渡し」が前提となることが多く、修繕や解体を求められることは少ないですが、事前確認は欠かせません。
契約内容をしっかり把握していないまま署名・押印してしまうと、後から思わぬ負担やトラブルが発生することもあります。わからない点がある場合は、契約前に遠慮なく確認し、必要であれば司法書士や宅建士などの専門家に内容を見てもらうのも一つの方法です。
手順④：引き渡しと代金の受け取り
契約が完了したら、いよいよ物件の引き渡しと代金の決済へと進みます。通常は、引き渡し当日に残金決済を行い、その場で代金が振り込まれるか、銀行での対面で授受が行われます。同時に、所有権移転登記の申請も行われ、名義が買主（業者）へと変更されます。
このときに必要となるのが、以下の書類です。
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記識別情報（権利証）
- 本人確認書類
など
所有者が複数いる場合には、全員分の書類と同意が必要になるため、事前の調整が欠かせません。引き渡し後は、固定資産税の精算（引き渡し日を境に日割り計算）が行われることもあり、その分が売却代金に含まれているかどうかもチェックしておくとよいでしょう。
関連記事：中古住宅の売却を成功させる方法は？査定や手続きの流れまで徹底解説
「ワケガイ」なら空き家も短期で買取可能！
当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件に特化した不動産買取サービス「ワケガイ」を提供しています。売却が難しいとされる共有持分や再建築不可物件、老朽化した空き家など、通常の市場ではなかなか買い手がつかない不動産にも対応しています。
「思うように売れない」「管理が負担になっている」といったお悩みに対し、全国対応・スピード対応で柔軟にご相談を承ります。登記や相続手続きなどについても、士業と連携しながらサポートを行っていますので、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。
まとめ
空き家を抱えたまま何も手を打たないことは、税負担や老朽化リスク、近隣との関係悪化など、多くの現実的な問題を引き起こします。所有者にとっては「どうにかしたいが動けない」事情もあるかもしれませんが、社会全体としても放置空き家の増加は深刻な課題になっています。
売却だけが唯一の答えではありません。賃貸、事業転用、寄付など、物件の条件や所有者の事情に応じた選択肢を検討することで、資産の形を変えることは十分可能です。
まずは「動けるうちに動く」ことが、将来の負担を軽減し、円滑な資産整理にもつながります。空き家を前にしたときこそ、早期に行動を起こすことが大切です。
