更新日： 2024.4.27 | 公開日：
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共有持分の売却や相続は、多くの人にとって一度は直面する可能性がある複雑な問題です。特に共有不動産の売却は、多数の共有者との合意が必要であり、様々な法的手続きを要します。
このような状況では、適切な手続きの選択や必要書類の準備、税務上の注意点など、多角的な知識が求められるのが実情です。
本記事では、共有持分の基本的知識に加え、売却における具体的な手順や注意点、専門業者の利用方法について詳しく解説します。共有不動産の売却を考えている方、相続に伴う共有持分の取り扱いに迷っている方は、ぜひお役立てください。
目次
共有持とは
共有持分とは、複数の人が所有する不動産における各人の所有権の割合を指します。例を挙げると、兄弟3人が実家を相続し、等分に分けた場合、各人の共有持分は「1/3」となります。
共有持分権は、複数人で財産を共有する際に生じる持分や関連する権利を指します。この権利は持分に比例しますが、具体的な不動産の一部を指すのではなく、全体に対する割合の権利を意味すると認識しましょう。
共有持分が発生する背景
共有持分は、不動産を複数の人が共有する状況において発生します。この共有状態にはいくつかの一般的な背景があります。
まず、共同購入があります。これには親族間での不動産購入（例：兄弟や親子、夫婦が一緒に家や土地を買うケース）や、友人や投資パートナーとの共同購入（ビジネスや投資目的での購入）が含まれます。これらのケースでは、共有者それぞれが不動産に対する共有持分を持ちます。
次に、相続による共有持分の発生があります。不動産の持ち主が亡くなった際、その不動産が複数の相続人に引き継がれることが一般的です。例としては、両親が亡くなり、その家が子供たちに相続される場合が挙げられます。
また、贈与によっても共有持分が生じます。例えば、親が生前に子供たちに自宅の一部を贈与した場合、贈与された子供たちは共有持分を持つことになります。
共有持分が抱えるリスク
共有持分を所有し続けるリスクとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 売却しづらい
- 相続で権利関係がどんどん複雑になる
- 維持管で費用負担が発生する
- 借入時の担保にできない
- 賃貸活用時に契約を自由に変更できない
次項より、個別にみていきましょう。
売却しづらい
共有不動産の売却は全共有者の同意が必要で、「変更(処分)行為」に該当します。共有者の意見が対立。あるいは配偶者などが介入することもあり、時間が経つほど意見の相違が深まり、合意形成が困難になる可能性があります。
相続で権利関係がどんどん複雑になる
共有状態で新たな相続が発生すると、相続人の数に応じて共有者が増え、権利関係は一層複雑になります。場合によっては、共有者の所在が不明になることもあり得るでしょう。
共有名義の不動産の持ち主が亡くなった場合、その共有持分は通常、配偶者や子どもに相続されます。
例えば、友人同士が共有で不動産を購入した場合、初期は連絡が取れるかもしれませんが、相続が重なると、共有者が誰であるか把握しづらくなる危険性があります。共有者との連絡が途絶えると、売却が困難になることが多いのです。
維持管で費用負担が発生する
活用されていない不動産でも、共有持分に応じた固定資産税の負担が発生します。さらに、修繕が必要になる場合もあります。共有名義の不動産を相続や贈与する際には、相続税や贈与税の負担も考えられます。
借入時の担保にできない
不動産を担保に設定することも「変更(処分)行為」に該当します。お金を借りる際に不動産を担保として提供する場合、その不動産全体に抵当権を設定するためには共有者全員の同意が必要です。
賃貸活用時に契約を自由に変更できない
共有不動産を賃貸に出す場合、物件を管理している共有者がいたとしても、賃借人との契約内容の決定や変更は共有不動産の「管理行為」に該当し、持分の過半数の同意が必要です。この場合、人数ではなく「持分」が重要ですので、しっかりと把握しておきましょう。
共有者に認められた権利
共有持分を所有する各共有者には、次のような権利が認められています。
- 「保存・使用」は単独で可能
- 「管理」は共有者の過半数の同意が必要
- 「変更（処分）」は共有者全員の同意が必須
それぞれ、個別に解説します。
「保存・使用」は単独で可能
共有不動産の所有者は、保存や使用に関しては単独で行動することが可能です。
- 保存：不動産を現状維持するための修繕や、不法占拠者を追い出す行為。
- 使用：共有不動産を住居として利用すること。
なお、使用において「自分の持分に応じた不動産割合のみを利用する」という制限はありません。
【保存・使用行為の例】
- 修繕
- 無権利者への明渡し請求、抹消登記請求
- 法定相続による所有権移転登記
「管理」は共有者の過半数の同意が必要
共有不動産の利用や改良には、共有者の過半数の同意が必要です。
利用とは「賃貸物件として貸出し、または賃貸契約の解除」にあたり、改良は「不動産のリフォームやリノベーション」が該当します。
【管理行為の例】
- 賃貸借契約の締結
- 不動産の共同利用方法の決定
- 賃料の減額
- 賃貸借契約の終了
「変更（処分）」は共有者全員の同意が必須
不動産の売却や抵当権の設定など、変更（処分）行為は共有者全員の同意を要します。
例えば、借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結する場合でも、これは不動産の処分に該当するため、全共有者の同意が必要です。口頭での同意は反故にされるリスクがあるため、書面での確認が重要です。
共有不動産を処分する際には、共有名義人が代表者に委任状を作成し渡す形が一般的です。
【処分行為の例】
- 売却
- 贈与
- 長期賃貸借
- 増築・改築
- 大規模修繕
- 抵当権の設定
- 取り壊し
- 建て替え
- 分筆/合筆
共有持分の相続放棄について
共有持分の相続放棄は、相続人が自らの意思で共有持分の相続を辞退する行為を指します。相続放棄を行うためには、次の条件を満たす必要があります。
- 相続発生を知った後、3ヶ月以内に申し立てること。
- 必要書類を準備し、被相続人の居住地を管轄する家庭裁判所に申し立てること。
申し立て後の審査を経て問題がなければ、相続放棄は成立します。共有持分の相続放棄は、共有不動産に関連する他の共有者とのトラブルを防ぐ効果があります。しかし、重要な点として、共有持分のみの放棄はできず、他の財産（貯金など）の相続も放棄することになります。財産に負債が含まれている場合、相続放棄は有効な選択肢になることがあります。
共有者が多いほどトラブルが発生しやすくなるため、共有持分の相続を放棄したいと考える方もいますが、プラスの財産もすべて放棄することになるため慎重な検討が必要です。
共有持分を売却することも選択肢の1つ。共有者の同意なしで売却可能なため、共有持分を手放すことを検討している場合は売却を考えてもよいでしょう。
関連記事：共有持分を相続するリスクとは？相続税や単属名義にする方法をあわせて解説
共有持分を売却する方法
では、共有持分を売却する方法としてはどのようなものがあるのでしょうか。具体的には、以下のとおり。
- 共有者全員で売却する
- 他の共有者に自分の持分だけ売却する
- 第三者に自分の持分だけ売却する
- 土地を分筆してから売却する
次項より、個別にみていきましょう。
共有者全員で売却する
共有者全員の同意を得て行う売却は、共有不動産売却の一般的な方法です。この方法のメリットは、権利関係が整っているため、購入者が制限なく通常の利用ができることにあります。
これにより、市場相場での売却が可能になります。他の方法と比較して、一人当たりの売却利益が高くなる可能性があります。
ただし、共有者の中に1人でも売却に反対する人がいる場合、売却は困難になります。特に不動産に居住している共有者がいる場合、同意を得るのが難しいケースが一般的。
共有者が多いほど全員の合意を得るのに手間がかかり、労力が必要になる可能性があります。
他の共有者に自分の持分だけ売却する
自分の持分を他の共有者に売却するという選択肢は、特に他の共有者が購入に前向きな場合に有効です。
この方法の利点は、外部の買い手を探す必要がなく、売却に時間がかからないことです。共有者間での持分割合の変更に留まるため、新たな共有者の加入に伴う心理的な抵抗も少なく済みます。
ただし、親族間の共有が多いため、親族間での金額交渉において意見が合わず、交渉が難航する可能性もあります。共有状態の物件の売買交渉では、金銭的な側面だけでなく、家族間の関係性も考慮する必要があるためです。
第三者に自分の持分だけ売却する
他の共有者とのコミュニケーションが困難であったり、売却に同意してもらえない場合には、自分の持分だけを第三者に売却することが選択肢になります。しかし、この方法のデメリットは、市場価格での売却が難しいことです。なぜなら、購入者がその土地を自由に利用できないため、売却価格は通常より低くなりがちです。
共有者との合意が難しい場合やトラブルがある場合には、専門の買取業者に売却することも検討してみる価値があります。
土地を分筆してから売却する
共有不動産が土地の場合、分筆してから売却する方法があります。これは「特定の土地を複数に分割し、各土地を共有者が単独で所有するようにする」というもの。この方法のメリットは、共有名義がなくなり、売却が容易になる点です。
しかし、分筆には費用がかかります。土地を分割する際には、境界を確定するための測量が必要であり、その後、分割された土地について「所有者を決める」という登記が必要になります。この過程で発生する費用と手間を考慮しなければなりません。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
共有持分を売却する際の必要書類
共有持分の売却を検討する際には、専門知識を持つ不動産仲介会社や税理士などの専門家に相談することが推奨されます。
これらの専門家は売却プロセスに関するアドバイスを提供し、複雑な手続きをサポートしてくれます。
共有者に売却の理由と影響を説明し、彼らの同意を得るためには地道な説得が必要です。共有者の同意が得られた場合、以下の書類を準備する必要があります。
- 権利証（登記識別情報）
- 土地測量図及び境界確認書（土地の場合）
- 身分証明書、印鑑証明書（有効期間は3ヶ月）、住民票（現住所が登記簿と異なる場合）、実印
- 固定資産税評価額の証明書（市町村役場または都税事務所で発行）
- 委任状（必要に応じて）
共有持分の取り扱いは法律的な解釈が複雑な場合が多いため、税理士、弁護士、司法書士などの専門家に相談することが重要です。
共有持分を売却する際の注意点
共有持分を売却する際には、以下の点に注意しましょう。
- ローンの残債を確認する
- 確定申告を忘れずに行う
それぞれ個別に解説します。
ローンの残債を確認する
不動産に関連するローンの残債がある場合、売却時にその残債を一括で支払う必要が生じることがあります。売却後にローンの残金を請求される事態を避けるため、ローンが残っている場合は事前に銀行と相談し、今後の対応を検討することが大切です。
確定申告を忘れずに行う
共有持分の売却による収益は譲渡所得として分類されます。したがって、売却後には確定申告を行い、所得を申告する必要があります。
申告を怠ると税務調査の対象となり、延滞税や無申告加算税の支払いを求められることも。適切な税金を支払うためにも、売却後の確定申告は必ず行うようにしましょう。
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まとめ
共有持分の売却や相続は、多くの場合、複雑な法的手続きや多数の共有者との交渉を必要とします。売却時には、ローン残債の確認や確定申告の実施など、財務面での注意が必要です。
専門業者による訳あり物件の迅速買取は、特に難しい状況にある場合の有効な解決策となることがあります。共有不動産の売却や相続に際しては、様々な側面から総合的な判断が求められるため、適切な専門家に相談することが最も重要です。
共有持分についてお悩みの方は、ぜひワケガイにご相談ください。
