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更新日： 2026.10.16 | 公開日：
共有持分の使用貸借とは、複数の所有者がいる不動産の一部を無償で貸し借りする契約です。
相続や共同購入で不動産を賃貸活用する場合、使用貸借契約を適切に結ばないと、将来的に相続人とのトラブルや他の共有者との紛争といったリスクがあります。そのため、共有持分の使用貸借について正しく理解しておくことが大切です。
本記事では、共有持分の使用貸借の定義や成立要件について詳しく解説します。共有不動産の円滑な利用と将来的なリスク回避のために、しっかりと知識を身につけましょう。
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共有持分の窓口の詳細はこちら共有持分の使用貸借とは
使用貸借とは、土地や建物などを無償で貸し、借主が使用した後に返還することを約束する契約です。民法第593条に規定されており、親族間で不動産を無償で貸し借りする場合などに利用されます。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
賃貸借との大きな違いは、賃料が発生しないことです。また、使用貸借には原則として借地借家法が適用されないため、賃貸借と比べて借主の権利が制限される場合があります。
共有名義の不動産でも使用貸借は可能ですが、共有者の1人が他の共有者や第三者に無償で使用させる場合は、他の共有者の権利にも注意が必要です。
なお、契約書の作成は必須ではありませんが、後のトラブルを防ぐため、使用期間や条件を書面で明確にしておきましょう。
共有持分における使用貸借の成立要件
使用貸借契約は、貸主と借主が無償での使用と返還について合意することで成立します。
ただし、共有不動産の場合は、契約の成立とは別に、共有者間で使用方法を決める必要があります。
共有不動産を無償で貸す際に必要な同意は、使用期間や利用方法、他の共有者への影響などによって異なります。
共有物の管理に当たる場合は持分の過半数で決められることがありますが、長期間にわたって第三者に独占的に使用させる場合などは、共有者全員の同意が必要になることもあります。
また、自分の共有持分だけを所有している場合、その判断だけで第三者に不動産全体を独占的に使用させることはできません。
トラブルを避けるためにも、使用する人や期間、費用負担、契約終了時の返還条件などを共有者間で確認しておくことが大切です。
共有持分の使用貸借における権利と義務
共有不動産の使用貸借では、貸主と借主の双方に権利と義務が生じます。
貸主の主な義務は、契約で合意した内容に従い、借主が不動産を使用できる状態で引き渡すことです。
ただし、使用貸借は無償契約のため、原則として契約で特定した時点の状態で引き渡します。
一方、貸主は契約終了後に不動産の返還を求める権利を持ち、借主が無断で第三者に使用させるなどの契約違反した場合は解除できることがあります。
なお、貸主であっても、借主が使用している不動産に自由に立ち入れるわけではありません。 点検や修繕が必要な場合は、事前に借主と相談しておくことが大切です。
借主の権利と義務
借主は、契約で定められた期間や目的に従い、不動産を無償で使用できます。
ただし、貸主の承諾なく第三者に使用させたり、契約で定めた用途以外に利用したりすることはできません。
また、借主には不動産を適切に管理する義務があり、通常の維持管理に必要な費用は原則として借主が負担します。
修繕が必要になった場合は、貸主に連絡し、対応方法や費用負担を確認しておきましょう。
契約終了時には、借主は不動産を返還する必要があります。また、借主の責任で生じた損傷は、原則として原状回復の対象となります。
ただし、借主自身も共有持分を所有している場合は、使用貸借契約が終了しても、直ちに不動産全体の明け渡し義務が生じるとは限りません。
共有持分の使用貸借が終了・解除される場合
使用貸借契約は、契約期間が満了した場合や、使用目的を達成した場合に終了します。
また、契約期間と使用目的の両方を定めていない場合、貸主はいつでも契約を解除できます。使用目的のみを定めている場合も、使用に十分な期間が経過していれば解除できることがあります。
さらに、借主が無断で第三者に使用させるなど、契約に違反した場合も解除が認められることがあります。
ただし、無償で貸しているからといって、貸主が必ず自由に解除できるわけではありません。
なお、借主の死亡によって契約が終了する場合もあります。
相続発生時の共有持分の使用貸借の取り扱い
共有不動産の使用貸借は、借主と貸主のどちらが死亡したかによって取り扱いが異なります。
借主が死亡した場合の取り扱い
使用貸借契約は、民法第597条第3項により、原則として借主の死亡によって終了します。
使用貸借が当事者間の信頼関係に基づく契約であり、借主の権利は通常、相続人に引き継がれないためです。
ただし、借主の死亡後も契約を継続する旨の合意がある場合や、建物所有を目的とした土地の使用貸借などでは、例外的に契約が継続することがあります。
そのため、借主が死亡したからといって、必ずしも直ちに不動産の明け渡しを求められるわけではありません。
契約が終了する場合、相続人が引き続き使用するには、原則として貸主との間で新たな契約を結ぶ必要があります。
貸主が死亡した場合の取り扱い
貸主が死亡した場合、使用貸借契約は原則として終了せず、貸主の地位が相続人に引き継がれます。
そのため、相続人は従来の契約内容に従って借主の使用を認める必要があり、相続したことだけを理由に一方的に明け渡しを求めることはできません。
ただし、契約期間の満了や使用目的の達成など、法律上の終了事由に該当する場合は、契約が終了することがあります。
共有持分の使用貸借におけるトラブル事例
共有不動産の使用貸借では、相続後の居住や使用料の負担をめぐってトラブルが生じることがあります。
実際の裁判例を参考に、代表的な2つのケースを紹介します。
借主の相続人との紛争
土地を無償で借りていた人が死亡し、その相続人が引き続き土地を使用することで、貸主とトラブルになる場合があります。
実際に、親族間で土地を無償で貸していたところ、借主の死亡後、貸主が相続人に対して建物の撤去と土地の明け渡しを求めた裁判例があります。
この事例では、建物を所有する目的で土地を貸していたことなどを理由に、借主の死亡だけでは使用貸借契約は終了しないと判断されました。
無償で居住する共有者への使用料請求
相続した不動産に共有者の1人だけが無償で住み続け、他の共有者が使用料を請求するケースもあります。
実際に、亡くなった親と同居していた相続人が、相続後も建物全体を使用し、他の相続人から賃料相当額を請求された裁判例があります。
最高裁判所は、生前から親の許可を得て同居していた場合、特段の事情がなければ、遺産分割が終わるまで無償で使用する合意があったと推認されると判断しました。
共有者の1人が無償で不動産を使用していても、必ずしも使用料を請求できるわけではありません。
共有持分の使用貸借における他の共有者の権利
共有不動産を無償で貸す場合は、他の共有者の権利にも配慮する必要があります。
使用貸借の内容によって必要な同意が異なる
共有不動産の使用貸借では、契約期間や使用方法によって、必要となる共有者の同意が異なります。
民法第252条では、共有物の管理に関する事項は、原則として共有持分の過半数で決定すると定めています。
例えば、以下の期間内であれば、使用貸借についても持分の過半数で決定できます。
- 土地： 原則5年以内
- 建物： 3年以内
一方、これらの期間を超える使用貸借や、不動産の用途を大きく変更する場合などは、共有者全員の同意が必要になることがあります。
すでに不動産を使用している共有者に特別な不利益が生じる場合は、その共有者の承諾が必要です。
他の共有者から異議を申し立てられる可能性がある
共有者の1人が第三者に不動産を無償で貸した場合、他の共有者から使用方法について異議が出ることがあります。
例えば、共有者の同意を得ずに第三者を住まわせたり、当初の取り決めと異なる用途で使用させたりするケースです。
このような場合、他の共有者から使用方法の見直しや、使用料に相当する金銭の支払いを求められる可能性があります。
ただし、共有者の1人が認めた使用貸借について、他の共有者が反対しただけで、直ちに借主を退去させられるとは限りません。
共有物分割請求によって共有関係が解消される場合は、その後の不動産の使用についても問題が生じる可能性があります。
そのため、使用貸借を始める前に共有者間で利用条件を確認し、合意内容を書面に残しておきましょう。
共有持分の使用貸借に関するよくある質問
共有持分における使用貸借とは？
共有持分における使用貸借とは、共有不動産を共有者の1人や第三者に無償で使用させる契約です。例えば、兄弟で相続した実家に、共有者の1人が他の共有者の了承を得て無償で住み続けるケースなどが挙げられます。ただし、共有者にはもともと不動産を使用する権利があるため、無償で住んでいるだけで必ず使用貸借契約が成立するわけではありません。
共有持分の賃貸は可能か？
共有不動産を第三者に賃貸することは可能です。ただし、共有持分だけを所有している人が、自由に不動産全体を貸し出せるわけではありません。短期間の賃貸借であれば、原則として共有持分の過半数で決定できますが、長期間の賃貸借では共有者全員の同意が必要になることがあります。また、借地借家法の適用などによって判断が異なるため、事前に契約内容を確認することが重要です。
使用貸借とはどういうものですか？
使用貸借とは、土地や建物などを無償で借り、使用後に返還することを約束する契約です。賃料が発生しない点が賃貸借との大きな違いで、親族間で不動産を貸し借りする場合などによく利用されます。契約書の作成は必須ではありませんが、トラブルを防ぐため、使用期間や返還条件などを書面に残しておくことが大切です。
まとめ
共有持分の使用貸借は、不動産を無償で貸し借りする契約ですが、借主の死亡や相続、他の共有者との権利関係によってトラブルが生じる可能性があります。
特に、共有不動産を貸す場合は、契約期間や使用方法によって必要な共有者の同意が異なるため、注意が必要です。
トラブルを防ぐためにも、使用期間や費用負担、契約終了時の条件などを事前に取り決め、書面に残しておきましょう。
共有者間で意見が対立している場合や、契約の解消が難しい場合は、不動産問題に詳しい弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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