更新日： 2026.9.9 | 公開日：
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離婚時の財産分与では、マンションが夫の単独名義であっても、婚姻中に夫婦で購入したものであれば原則として共有財産に含まれます。
専業主婦で収入がなかった場合や、夫が住宅ローンを返済していた場合でも、基本的には夫婦で築いた共有財産です。
ただし、住宅ローンの残債やマンションの取得時期、購入資金の出所によっては、財産分与の対象や手続きが複雑になることもあります。
本記事では、夫名義のマンションが財産分与の対象となる条件や夫婦の取り分、具体的な分け方、住宅ローンが残っている場合の対応、発生する税金について詳しく解説します。
そもそも財産分与とは？
財産分与とは、結婚後に夫婦で築いた財産を、離婚時に再分配する手続きです。たとえ夫名義のマンションであったとしても、夫婦間で2等分することで妻側も権利があります。
財産分与の基本は夫婦で2分割
財産分与で分ける財産は、原則として夫婦で2分割することになります。
財産分与における基本的な考え方は「専業主婦であったとしても夫婦の共有財産は妻にも権利がある」ことです。
たとえば、下記のようなものが夫婦の共有財産になります。
- 現金
- 預貯金
- 有価証券
- 自家用車
- 不動産
マンションが夫名義であったとしても、原則として夫婦の共有財産として扱われます。マンション購入時に住宅ローンを夫が借り入れ、ローンの返済をしていたとしても同様です。
ただし、下記のような不動産は財産分与の対象にはできません。
- 婚姻中に片方が親から相続した不動産
- 離婚前だが別居後に取得した不動産
- 結婚する以前からから所有していた不動産
結婚前から所有していたマンションは原則として財産となりますが、婚姻後も住宅ローンを返済していた場合は注意が必要です。
婚姻中の収入からローンを返済するなど、夫婦の協力によってマンションの価値を維持・形成した部分があれば、その寄与が財産分与で考慮される可能性があります。
そのため、「結婚前に購入した」「夫名義になっている」という理由だけで、マンション全体が当然に財産分与の対象外になるとは限りません。取得時期だけでなく、頭金の出所や婚姻後のローン返済状況も確認したうえで判断する必要があります。
離婚した場合の共有不動産の取り扱い方については、下記の記事でも解説しています。
関連記事：離婚したら夫婦共有名義の不動産はどうすればいいのか？
夫婦の取り分はどう決まる？
財産分与では、夫婦が婚姻中に協力して取得・維持した財産について、双方の寄与の程度は原則として2分の1ずつと考えます。
そのため、マンションが夫の単独名義であっても、婚姻中に夫婦の協力によって取得したものであれば、妻にも原則として2分の1の取り分があります。
ただし、財産の取得や維持への寄与が明らかに異なる場合などは、必ずしも2分の1ずつになるとは限りません。財産分与の割合や方法について夫婦間で合意できない場合は、家庭裁判所の調停や審判によって決めることになります。
なお、2026年4月1日以後に離婚した場合、家庭裁判所に財産分与を求められる期間は離婚した日の翌日から5年間です。2026年3月31日以前に離婚した場合は従来どおり2年間となるため、離婚した時期によって期間が異なるため注意が必要です。
夫名義のマンションを財産分与する方法
夫名義のマンションを財産分与する方法には、売却して現金化する方法、住み続けて代償金を支払う方法、共有持分を売却する方法があります。
夫名義のマンションを妻と公平に分ける方法は以下の3種類です。
- マンションを売却して現金化する
- 他の財産を譲ってマンションを取得する
- 自分の共有持分を売却する
マンションのような資産価値の大きい固定資産は2つに分けるのが一般的ですが、合意さえあればすべての権利を所有することもできます。
マンションを売却して現金化する
夫名義のマンションを売却し、住宅ローンや売却費用を精算した後に残った現金を夫婦で分ける方法です。
不動産そのものを分ける必要がないため、離婚後に共有関係を残したくない場合にも適しています。
住宅ローンが残っている場合は、まずマンションの査定額とローン残債を確認します。査定額がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金からローンを完済し、売却費用を差し引いた残額を財産分与できます。
一方、ローン残債が査定額を上回る「オーバーローン」では、売却代金だけではローンを完済できません。不足額を自己資金で補う方法などを検討する必要があるため、売却前に金融機関へ確認しましょう。
住宅ローンが残るマンションは、査定額だけで分与額を決めるのではなく、現在の資産価値とローン残債をセットで確認することが重要です。
他の財産を譲ってマンションを取得する
夫婦のどちらかがマンションを取得し、もう一方へ相当額の現金などを渡して調整する方法もあります。
このような分け方は「代償分割」と呼ばれ、離婚後も夫または妻がマンションに住み続けたい場合に利用できます。
代償金を決める際は、固定資産税評価額だけで判断するのではなく、現在のマンションの市場価値と住宅ローン残債を確認します。例えば、マンションの査定額が3,000万円、ローン残債が1,000万円なら、資産価値は2,000万円です。夫婦の寄与を2分の1ずつとする場合、それぞれの取り分は1,000万円が目安となります。
妻がマンションを取得する場合は、夫から妻への所有権移転登記も必要です。ただし、不動産の所有名義を変更しても、住宅ローンの債務者まで自動的に変更されるわけではありません。
夫名義の住宅ローンを妻名義へ変更したい場合は、金融機関への相談が必要です。金融機関の審査によっては借り換えなどが必要になるため、マンションの名義変更と住宅ローンの変更は分けて検討しましょう。
自分の共有持分を売却する
夫名義のマンションを夫婦間で再分配する場合、所有権のみを1/2ずつ共有持分として所有するケースがあります。
マンションすベてを売却しようと思えば共有者である双方の合意が必要ですが、「妻が自分の共有持分だけ売却する」などのケースでは、共有者単独の意思で行えます。
この方法なら、財産分与後に夫との共有者関係を解消しつつ、金銭を得ることができます。
一方で、共有持分はそのままでは物件の活用が難しいため、なかなか買い手が見つかりにくい点がデメリットです。その場合は、訳あり物件の買取専門業者に相談すれば、市場相場よりも割安にはなるものの、通常であれば売却が難しい共有持分も短期間で買い取ってくれます。
財産分与で支払う税金
不動産の財産分与では、受け取る側には登録免許税や不動産取得税、渡す側には譲渡所得税がかかる場合があります。
| 税金 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 分与時の時価が取得費などを上回り、譲渡益が出た場合に課税される |
| 登録免許税 | マンションの名義変更を行う際に支払う。税率は原則として固定資産税評価額の2.0％ |
| 贈与税 | 通常の財産分与では原則として課税されないが、分与額が過大な場合などは課税される可能性がある |
| 不動産取得税 | 財産分与の目的や内容によって、課税される可能性がある |
財産分与する際に支払う税金として「譲渡所得税」「登録免許税」があります。なお、場合によっては贈与税や不動産取得税が課税されることもあります。
譲渡所得税
財産分与でマンションなどの不動産を相手へ渡した場合、分与した側に譲渡所得税が発生することがあります。
財産分与時のマンションの時価が譲渡所得の収入金額となり、取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
また、長期譲渡所得と短期譲渡所得は、単純にマンションを購入してから5年が経過したかどうかで決まるわけではありません。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となります。
所有期間によって適用される税率が大きく変わるため、財産分与によってマンションを移転する前に取得時期を確認しておくことが重要です。
譲渡所得税率はマンションを購入してから5年が経過しているかどうかで変わり、それぞれの税率は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
（参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算/長期譲渡所得の税額の計算」）
登録免許税
登録免許税は、マンションの名義変更を行って登記手続きをする際に支払う税金で、夫だけでなく妻側にも課税されます。
マンションを財産分与するなら、不動産の所有権移転登記を行いますので、登録免許税については必ず支払う必要があります。登録免許税は「固定資産税評価額 × 税率」 で計算され、本則税率が2.0%となっています。
（参考：国税庁「登録免許税の税額表」）
マンションの財産分与についてよくある質問
マンションの財産分与についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 財産分与をしなくていいケースは？
- マンションの財産分与で名義変更は必要ですか？
- 夫が亡くなったらマンションはどうなるの？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
財産分与をしなくていいケースは？
財産分与が不要または対象外となるケースはいくつか考えられます。たとえば、マンションが婚姻前から一方の単独名義で所有していた財産、婚姻中に相続や贈与によって取得した財産である場合は、夫婦の協力で築いた共有財産とはみなされず「特有財産」として分与の対象外になるのが一般的です。また、夫婦間の話し合いで双方が分与を求めないことに合意すれば、財産分与を行わずに離婚することも可能です。ただし後日のトラブルを避けるため、合意内容は離婚協議書や公正証書として書面に残しておく必要があります。
マンションの財産分与で名義変更は必要ですか？
財産分与によってマンションの所有者が変わる場合は、法務局で不動産登記の名義変更(所有権移転登記)を行う必要があります。名義変更をしないまま放置すると、売却や相続の際に手続きが複雑になったり、権利関係があいまいなままトラブルの原因になったりすることがあります。住宅ローンが残っている場合は、名義変更に金融機関の承諾が必要になることが多く、連帯保証人や団体信用生命保険の扱いも合わせて確認が求められます。離婚協議書や公正証書に取り決めを明記したうえで、早めに手続きを進めましょう。
夫が亡くなったらマンションはどうなるの？
離婚前に夫が亡くなった場合は財産分与ではなく相続の問題となり、マンションは遺産分割の対象になります。名義が夫のみであれば、法定相続人である妻や子が相続権を持つのが原則です。一方、離婚が成立した後に夫が亡くなった場合は、すでに他人となっているため妻に相続権はなく、財産分与によって取り決めた内容がそのまま有効となります。財産分与の話し合いが済んでいない段階で死亡した場合は、相続人との間で改めて協議が必要になることもあるため、早めに合意内容を書面化しておくことが重要です。
まとめ
夫名義のマンションであったとしても、離婚に際して財産分与を行うのであれば2分割するのが原則です。一方で、ローンの残債があったり、マンション自体に良い思い出が残っていなかったりする場合は、売却も視野に入るでしょう。
財産分与が共有持分の形で行われていたとしても、専門業者に相談するなどすれば短期での売却も可能です。物件を売却すればまとまった資金を得られます。より短期で問題解決を図りたい場合は、買取専門業者に相談しましょう。
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