更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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借地借家法とは、借地権と借家権を守るための法律です。土地や建物を貸している地主や家主の方は、借地人や借家人とのトラブルにお悩みではないでしょうか。
借地借家法を知らずに不適切な対応をすると、予期せぬ損害を被るリスクがあります。借地人や借家人に不利益を与えると、法的責任を問われる可能性もあるのです。
そのため、借地借家法の重要ポイントについて知っておくことが求められます。本記事では、借地権と借家権の重要ポイントについて解説します。
目次
借地借家法は「借地権」と「借家権」を守るための法律
借地借家法は、建物の所有を目的として土地を借りる借地人と建物を借りる借家人を保護するための法律です。日常生活の基盤となる土地や建物の賃貸借において、賃貸人と比べて弱い立場にある賃借人を守ることを目的としています。
借地借家法は民法の特別法という位置づけにあります。民法では契約自由の原則により、土地や建物の賃貸借契約の内容は当事者同士の合意によって自由に決められます。
しかし、そのままでは賃貸人優位の契約内容になりがちです。そこで借地借家法が、賃借人保護のために民法の規定に優先して適用されるルールを定めているのです。
借地借家法の歴史
現在の借地借家法が制定されるまでには、いくつかの法改正を経ています。
もともとは、大正10年に借地法と借家法が制定され、借地人と借家人の権利を守る法整備が始まりました。その後、借地法と借家法はそれぞれ改正を重ね、昭和16年には建物保護法も制定されました。
そして平成3年に借地法、借家法、建物保護法を統合・改正し、新たに借地借家法が制定されました。これを機に、定期借地権や定期借家権の創設など現代社会のニーズに合わせた内容となっています。
平成4年8月に施行された借地借家法を「新法」、それ以前の借地法と借家法を「旧法」と呼び区別しています。
借地借家法の重要ポイント
ここからは、借地借家法に関して把握しておきたい事柄について、「借地権」「借家権」に分けてみていきましょう。
借地権に関するポイント
借地借家法における借地権は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権のことを指します。
借地権の存続期間は原則30年以上と定められており、当事者の合意があっても30年未満にはできません。契約更新の際は、1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上の期間が必要です。
また、借地人から契約の更新を請求された場合、地主（借地権設定者）は正当な事由がない限り更新を拒絶できないとされています。土地の有効活用のため、借地権の存続期間を30年未満にでき、かつ契約期間満了時に更新がない「定期借地権」という制度も新設されました。
関連記事：法定地上権とは？ 地上権や賃借権との違いや成立するケースを解説
借家権に関するポイント
借地借家法における借家権は、建物の賃借権のことを指します。借家契約において、契約期間が1年未満の場合は期間の定めのない契約となります。
借家人から契約更新の申し出があった場合、正当な事由がない限り貸主はこれを拒絶できません。借家の場合も、定期借家権という期間満了時に更新のない制度が設けられています。
また、建物の一部が滅失しても借家権は消滅せず、貸主都合の契約解除や更新拒絶の正当理由にはなりません。
借地借家法が適用される借地と適用外の土地の違い
借地借家法が適用されるのは、あくまで建物の所有を目的とした土地の賃貸借契約です。したがって、駐車場や資材置き場、農地など建物所有目的以外で土地を借りている場合は借地借家法の適用はありません。
また、無償で土地を借りている使用貸借の場合も、たとえそこに建物を所有していたとしても借地借家法の適用はないと解釈するのが一般的です。
土地を貸している地主としては、契約の内容によって適用される法律が異なることを理解し、借地人に不利益が生じないよう配慮することが大切です。
一方、建物所有目的ではないのに借地借家法の適用を主張されるトラブルも起こりえます。借地契約書で使用目的を明記したり、違反行為には毅然とした対応をとるなど、適用関係にも注意が必要でしょう。
借地借家法に関してよくある質問
ここからは、借地借家法に関連してよく発生する疑問点をみていきましょう。
地代や家賃の増減額請求はできる？
社会経済情勢の変化や土地の価格変動などにより、一度取り決めた地代や家賃が不相当になることがあります。借地借家法では、地代等増減額請求権を定めており、当事者は将来に向かって地代や家賃の増減を請求できるとしています。
ただし、増額するためには、土地や建物に関する租税や物価の上昇など、客観的な要因による地代・家賃の不相当性が求められます。増額幅についても、同種の土地や建物の地代・家賃相場と比較して判断されます。
また、一定期間増額しない旨の特約があれば、合意した期間はその約束が優先されるのが特徴。増額に関して当事者間で協議が調わない場合は、最終的には裁判所の判断に委ねることになります。
借地権や借家権の譲渡・転貸はできる？
借地借家法では、借地人や借家人は借地権や借家権を第三者に譲渡したり、転貸したりすることができます。
借地権については、地上権の場合は地主の承諾なしでも譲渡・転貸が可能です。一方、賃借権の場合は地主の承諾が必要で、承諾なく譲渡・転貸すると契約解除の対象となります。
ただし、地主が承諾しない場合でも、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を請求可能です。譲渡・転貸によって地主に不利益が生じないと認められれば、裁判所は許可を出すことができるとされています。
借家権についても、賃貸人の承諾を得れば譲渡・転貸が可能です。賃貸人が正当な理由なく承諾を拒んだ場合、借家人は裁判所の許可を得て譲渡・転貸を行うことができます。
建物の建て替えによる借地権の延長は可能？
借地権の存続期間中に、建物の老朽化等により建て替えの必要が生じることがあります。借地借家法は建物の建て替えによる借地権の期間延長について規定しています。
建て替えに際して、借地人が地主の承諾を得た場合、建物の新築工事に着手した時から借地権の期間は30年延長されます。地主が承諾しない場合でも、借地人は裁判所に期間延長の許可を求めることができ、 正当事由があると認められれば期間延長が認められます。
ただし、借地人が地主の承諾なく無断で建て替えを行った場合は、借地権の延長は認められません。その場合、地主から契約解除や明け渡し請求をされるリスクもあるため、建て替えの際は必ず地主の承諾を得る必要があります。
なお、定期借地権の場合は、契約期間満了時に建物を取り壊して更地にして土地を返還するのが原則です。建物の建て替えがあっても、定期借地権の期間延長は認められません。
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まとめ
借地人や借家人の権利を守るための借地借家法ですが、地主や家主にとっても重要な法律であることがおわかりいただけたかと思います。契約期間や更新、建て替えなどについて、借地借家法では借地人や借家人に有利な規定が設けられています。
一方で、定期借地権や定期借家権など、地主や家主の利益にも配慮した制度もあります。借地借家法が適用される土地と適用外の土地の違いについても理解しておくことが大切です。
借地や借家に関するトラブルを未然に防ぐためにも、借地借家法の知識を深めておくことをおすすめします。
もし、借地や借家についてわからないことがあれば、不動産の専門家に相談するのが賢明でしょう。
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