更新日： 2026.9.2 | 公開日：
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しかし、具体的にどのような意味を持ち、どのように計算されるのかまでご存知の方は少ないように感じられます。
借地権割合は、土地の利用価値や周辺環境によって大きく異なり、都心部の商業地域では高く、郊外の住宅地域では低くなる傾向があります。貸家建付地の場合は、借家権割合や賃貸割合も考慮することが求められます。
そこで本記事では、借地権割合の意味や調べ方、計算方法について詳しく解説します。
借地権割合とは
借地権割合は、更地価格に対する借地権の価値の割合を示し、相続税や贈与税の評価に用いられます。
借地権割合とは、土地の権利のうち借地権が占める割合を示す数値です。
土地を借りて家を建てる場合、土地の権利は「地主が持つ底地」「借り手が持つ借地権」に分けられます。
借地権は土地を使用・収益する権利として価値があり、相続税や贈与税の計算に用いられるため、借地権割合の理解が重要となります。
借地権割合は、国税庁により30～90％（10%刻み）の範囲で定められていますが、地域によって異なります。一般的に、土地の利用価値が高い都心部や繁華街では借地権割合が高く、東京駅周辺や銀座などでは90％のエリアが多くみられます。
一方、郊外の建物が少ない地域では、借地権割合が定められていないこともありますが、これは借地権を権利として評価しないことを意味しています。
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丸岡 智幸
代表取締役 / 株式会社ネクスウィル
相続税の計算においては、借地権の評価額と底地の評価額を合計すると更地の評価額になるのです。ところが、実際の社会ではそうはなりません。
出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』
借地権価格とは
借地権価格とは、借地権者が土地を使用・収益できることで得る経済的利益を金額で示したものです。
借地権には経済的な価値がありますが、税務上の評価額と実際の売買価格は同じとは限りません。
相続税や贈与税では、自用地としての土地の価額に借地権割合を掛けて借地権の価額を求めます。一方、実際の売買では契約条件や地代、残存期間、譲渡承諾の条件なども価格に影響します。
そのため、借地権割合から算出した税務上の評価額を、そのまま売却価格と考えないことが重要です。
国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、借地権の鑑定評価では取引事例や収益価格、契約条件などを総合的に考慮する必要があるとしています。
借地権割合が必要になるケース
借地権割合が必要になるのは、主に相続や贈与で借地権や貸宅地の価額を評価するときです。
土地に借地権が設定されている場合、借地人の権利と地主の権利を分けて評価する必要があるためです。
普通借地権の価額は自用地としての価額に借地権割合を掛けて計算し、貸宅地は自用地としての価額から借地権に相当する価額を差し引いて求めます。なお、借地権割合は地価だけで決まるものではなく、借地権の売買実例や地代などを基に借地事情が似ている地域ごとに定められています。
相続や贈与で土地を評価するときは、対象地の路線価図または評価倍率表で該当する借地権割合を確認することが重要です。
借地権割合の調べ方
借地権割合は国税庁の路線価図・評価倍率表で確認でき、路線価図では数字が路線価、英字が借地権割合を示します。
借地権割合は、国税庁のサイトから検索できます。
まずは、国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」のページにアクセスし、知りたい場所の住所を検索します。
検索結果として、道路沿いに数字とアルファベットが記載された地図が表示されます。数字は路線価を、アルファベットは借地権割合を表しています。次に、路線価図で該当する住所に記載されている数字とアルファベットを確認しましょう。
路線価は、その道路に面した土地の1m2当たりの相続税評価額（単位は千円）を示しています。借地権割合は、Aが90％、Bが80％というように、アルファベットが後ろになるほど10％ずつ割合が下がり、Gが30％となっています。
例えば、「11500A」と記載されている場合、その道路に面する土地の路線価は1150万円、借地権割合は90％であることがわかります。
（参考：国税庁「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」）
借地権割合を用いた土地の評価方法
借地権割合を用いた土地の評価方法には、以下の2つがあります。
- 路線価方式
- 倍率方式
それぞれ詳しく解説します。
路線価方式
路線価方式は、国税庁が公表する路線価図に基づいて土地を評価する方法です。
路線価図では、道路に面した土地の1㎡あたりの価格（路線価）とともに、借地権割合を示すアルファベットが記載されています。
路線価図の記号と借地権割合の関係は以下のとおりです。
| 記号 | 借地権割合 |
| Ａ | 90% |
| Ｂ | 80% |
| Ｃ | 70% |
| Ｄ | 60% |
| Ｅ | 50% |
| Ｆ | 40% |
| Ｇ | 30% |
例えば、路線価図上で「1670B」と記載されている場合、その道路に面する土地の1㎡あたりの路線価は1,670,000円（1670千円）であり、借地権割合は80％であることを示しています。
路線価方式による土地評価の手順は以下の手順で実施可能です。
＜倍率方式の手順＞
- ①：国税庁の路線価図で対象土地の路線価と借地権割合を確認する
- ②：路線価に土地の面積を乗じて、自用地評価額を算出する
- ③：自用地評価額に借地権割合を乗じて、借地権の相続税評価額を算出する
ただし、路線価は土地が正方形であることを前提としているため、土地の形状によっては評価額の調整が必要となる場合があります。正確な評価を行うためには、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域で土地を評価するときに用いる方法です。
まず、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けて自用地としての価額を求めます。
そのうえで、評価倍率表に借地権割合が表示されている地域では、自用地としての価額にその割合を掛けて借地権の価額を算出します。
計算式は「自用地としての価額＝固定資産税評価額×倍率」「借地権の価額＝自用地としての価額×借地権割合」です。
倍率と借地権割合は役割が異なるため、両方を評価倍率表で確認してから計算してみてください。
＜倍率方式の手順＞
- ①：国税庁ホームページにアクセスする
- ②：所在地の都道府県をクリックする
- ③：評価倍率表（主には一般の土地等用）をクリックする
- ④：所在地の市区町村以下をクリックする
- ⑤：該当地の倍率を確認する
借地権の相続税評価額はどのくらい？
借地権の相続税評価額は、相続する借地によって異なります。
そのため、借地権の相続税評価額を計算する方法も確認しておきましょう。相続税評価額は、所有権として持っていたときの評価額（これを自用地評価額と呼びます）に借地権割合をかけて計算します。
- 借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
仮に自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％とすると、この土地の借地権の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 借地権の相続税評価額＝自用地評価額2,000万円×借地権割合60％＝1,200万円
では、借地として貸している底地の場合はどうかというと、相続税評価額の計算式は以下のとおりです。ちなみに底地のことを税務上は「貸宅地」と呼びます。
- 貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）
自用地評価額が2,000万円、借地権割合が60％の土地の底地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％）＝800万円
貸家建付地の相続税評価額の計算方法
貸家建付地の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。
- 貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
ここで借家権とは建物を借りる権利のこと。借家権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合のことです。
この借家権割合は全国一律で30％と決められています。賃貸割合とは建物の住戸のうち実際に貸している住戸の割合のことです。いわゆる満室経営の場合は賃貸割合が100％になります。
自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の土地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％×30％×100％）＝1640万円
借地権割合についてよくある質問
借地権割合についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 借地権割合70%とはどういう意味？
- 借地権割合が高いとどうなる？
- 借地権割合はどうやって調べればいい？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
借地権割合70%とはどういう意味？
借地権割合70%とは、その土地の更地価格を100%としたとき、借地人の権利部分が70%相当の価値を持つとみなされることを意味します。残りの30%が地主側の底地の権利にあたります。路線価図では地域ごとにアルファベットで割合が示されており、70%はDの記号に対応するのが一般的です。相続税評価額を計算する際は、土地の自用地評価額に70%を掛けて借地権の価額を求めます。地価水準が比較的高いエリアで見られる割合の一つとされています。
借地権割合が高いとどうなる？
借地権割合が高いほど、その土地における借地人の権利価値が大きいと評価されます。相続税の計算では、自用地評価額に借地権割合を掛けて借地権の価額を求めるため、割合が高いエリアほど借地人が相続する際の評価額や税負担が大きくなる傾向があります。一方で、地主側が持つ底地の評価額はその分小さくなります。都心の商業地など地価の高い地域ほど割合が高く設定されやすいため、所有する土地がどのエリアに位置するかによって影響の大きさが変わってきます。
借地権割合はどうやって調べればいい？
借地権割合は、国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図・評価倍率表で確認できます。対象の道路に付された路線価の数字の右側に記載されたアルファベット(A〜G)が割合を示しており、Aが90%、Gが30%というように一定の対応関係になっています。路線価が定められていない地域では、評価倍率表に借地権割合が記載されている場合があります。相続や売却を検討する際は、まず該当地の路線価図を確認し、必要に応じて税理士など専門家に相談しましょう。
まとめ
借地権割合は、相続税や贈与税の計算において重要な役割を果たす指標です。
借地権割合を正確に把握することで、相続税の負担を適切に見積もり、節税対策を検討することができます。不動産投資においても、借地権割合は物件の将来的な価値を左右する要因の一つとなります。しかし、借地権割合は土地の利用状況や周辺環境によって大きく異なるため、一概に判断することはできません。
借地権割合を調べる際は、国税庁の路線価図や評価倍率表を参考にしつつ、土地の状況を総合的に評価する必要があります。さらに、貸家建付地の場合は、借家権割合や賃貸割合も考慮しなければなりません。
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