更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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借地権割合という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。借地権割合とは、土地の権利のうち借地権が占める割合を示す数値であり、相続税や贈与税の計算に用いられます。
しかし、具体的にどのような意味を持ち、どのように計算されるのかまでご存知の方は少ないように感じられます。
借地権割合は、土地の利用価値や周辺環境によって大きく異なり、都心部の商業地域では高く、郊外の住宅地域では低くなる傾向があります。貸家建付地の場合は、借家権割合や賃貸割合も考慮することが求められます。
そこで本記事では、借地権割合の意味や調べ方、計算方法について詳しく解説します。
目次
借地権割合とは
借地権割合とは、土地の権利のうち借地権が占める割合を示す数値です。土地を借りて家を建てる場合、土地の権利は「地主が持つ底地」「借り手が持つ借地権」に分けられます。
借地権は土地を使用・収益する権利として価値があり、相続税や贈与税の計算に用いられるため、借地権割合の理解が重要となります。
借地権割合は、国税庁により30～90％（10%刻み）の範囲で定められていますが、地域によって異なります。一般的に、土地の利用価値が高い都心部や繁華街では借地権割合が高く、東京駅周辺や銀座などでは90％のエリアが多くみられます。
一方、郊外の建物が少ない地域では、借地権割合が定められていないこともありますが、これは借地権を権利として評価しないことを意味しています。
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借地権価格とは
借地権価格とは、借地権の経済的価値を貨幣額で表したものです。不動産鑑定評価基準によると、借地権価格は「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」と定義されています。
借地権価格は、相続税評価額の算出に用いられますが、実際の市場では一部の都心部を除いて流通性が乏しく、市場価格の借地権割合での取引はほとんどみられません。
借地権を売却する際は、土地所有者の譲渡承諾（譲渡承諾料の決定まで）が必要であり、現在の契約内容や売却時の承諾内容によって売買価格が変動します。
借地権割合が必要になるケース
借地権は財産として扱われるため、相続や贈与の際には課税対象となります。この課税額を算定する際に、借地権割合が必要とされます。
借地権割合は地価に比例し、都内の東京駅付近や銀座などの高度商業地では80〜90%、住宅地では60〜70%程度の割合となるケースが多くみられます。
借地権割合が高い地域では、土地の所有権を得るために多額の費用が必要となります。一方、借地権割合が低い地域では、借地権の価値が相対的に低いため、土地の所有権を得るための費用も抑えられる傾向にあります。
借地権割合の調べ方
親が借りていた土地の相続時の評価額を知るためには、借地権割合を調べる必要があります。借地権割合は、国税庁のサイトから検索できます。
まずは、国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」のページにアクセスし、知りたい場所の住所を検索します。
検索結果として、道路沿いに数字とアルファベットが記載された地図が表示されます。数字は路線価を、アルファベットは借地権割合を表しています。
次に、路線価図で該当する住所に記載されている数字とアルファベットを確認します。
路線価は、その道路に面した土地の1m2当たりの相続税評価額（単位は千円）を示しています。借地権割合は、Aが90％、Bが80％というように、アルファベットが後ろになるほど10％ずつ割合が下がり、Gが30％となっています。
例えば、「11500A」と記載されている場合、その道路に面する土地の路線価は1150万円、借地権割合は90％であることがわかります。
借地権割合を用いた土地の評価方法
借地権割合を用いた土地の評価方法には、以下の2つがあります。
- 路線価方式
- 倍率方式
それぞれ詳しく解説します。
路線価方式
路線価方式は、国税庁が公表する路線価図に基づいて土地を評価する方法です。路線価図では、道路に面した土地の1㎡あたりの価格（路線価）とともに、借地権割合を示すアルファベットが記載されています。
路線価図の記号と借地権割合の関係は以下のとおりです。
| 記号 | 借地権割合 |
| Ａ | 90% |
| Ｂ | 80% |
| Ｃ | 70% |
| Ｄ | 60% |
| Ｅ | 50% |
| Ｆ | 40% |
| Ｇ | 30% |
例えば、路線価図上で「1670B」と記載されている場合、その道路に面する土地の1㎡あたりの路線価は1,670,000円（1670千円）であり、借地権割合は80％であることを示しています。
路線価方式による土地評価の手順は以下の手順で実施可能です。
＜倍率方式の手順＞
- ①：国税庁の路線価図で対象土地の路線価と借地権割合を確認する
- ②：路線価に土地の面積を乗じて、自用地評価額を算出する
- ③：自用地評価額に借地権割合を乗じて、借地権の相続税評価額を算出する
ただし、路線価は土地が正方形であることを前提としているため、土地の形状によっては評価額の調整が必要となる場合があります。正確な評価を行うためには、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
倍率方式
路線価が定められていない地域では、倍率方式を用いて土地を評価します。倍率方式も国税庁のホームページで調べることができます。
＜倍率方式の手順＞
- ①：国税庁ホームページにアクセスする
- ②：所在地の都道府県をクリックする
- ③：評価倍率表（主には一般の土地等用）をクリックする
- ④：所在地の市区町村以下をクリックする
- ⑤：該当地の倍率を確認する
確認した倍率に「固定資産税評価額」を掛けることで、土地の評価額を算出します。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。紛失した場合は、市区町村役場で固定資産評価証明書を入手し確認することができます。
借地権割合は、土地の利用状況や周辺環境によって大きく異なります。
例えば、商業地域や住宅地域では借地権割合が高くなる傾向がある一方、工業地域や農地では借地権割合が低くなる傾向があります。同じ地域内でも、駅からの距離や道路との接道状況によって借地権割合が変わることがあります。
借地権の相続税評価額はどのくらい？
借地権の相続税評価額を計算する方法も確認しておきましょう。相続税評価額は、所有権として持っていたときの評価額（これを自用地評価額と呼びます）に借地権割合をかけて計算します。
- 借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
仮に自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％とすると、この土地の借地権の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 借地権の相続税評価額＝自用地評価額2,000万円×借地権割合60％＝1,200万円
では、借地として貸している底地の場合はどうかというと、相続税評価額の計算式は以下のとおりです。ちなみに底地のことを税務上は「貸宅地」と呼びます。
- 貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）
自用地評価額が2,000万円、借地権割合が60％の土地の底地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％）＝800万円
貸家建付地の相続税評価額の計算方法
自分が持っている土地に建物を建て、人に貸している場合も、その土地の相続税評価額の計算に借地権割合を利用します。賃貸住宅を建てて家賃収入を得ていた土地のケースです。
こうした土地を「貸家建付地」と呼び、相続税評価額は以下の計算式で求めます。
- 貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
ここで借家権とは建物を借りる権利のこと。借家権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合のことです。この借家権割合は全国一律で30％と決められています。
賃貸割合とは建物の住戸のうち実際に貸している住戸の割合のことです。いわゆる満室経営の場合は賃貸割合が100％になります。
自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の土地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
- 貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％×30％×100％）＝1640万円
まとめ
借地権割合は、相続税や贈与税の計算において重要な役割を果たす指標です。借地権割合を正確に把握することで、相続税の負担を適切に見積もり、節税対策を検討することができます。
不動産投資においても、借地権割合は物件の将来的な価値を左右する要因の一つとなります。しかし、借地権割合は土地の利用状況や周辺環境によって大きく異なるため、一概に判断することはできません。
借地権割合を調べる際は、国税庁の路線価図や評価倍率表を参考にしつつ、土地の状況を総合的に評価する必要があります。さらに、貸家建付地の場合は、借家権割合や賃貸割合も考慮しなければなりません。
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