入居者に立ち退きをしてほしい場合どうする？ 交渉の流れやうまくいかないときの対処法を解説

賃貸マンションやアパートを経営していると、入居者とトラブルが発生して退去してほしいケースがありますよね。

しかし、入居者が退去したくない場合はスムーズな立ち退きが難しくなります。

そこで本記事では入居者に立ち退き交渉をするときの流れや、交渉がうまくいかないときの対処法などを解説します。

入居者とのトラブルを深刻化させず、早く適切に立ち退きを進めたい方はぜひ参考にしてください。

立ち退きとは

「立ち退き」とは、賃貸物件に住む賃借人が、さまざまな理由でその場所から退去することです。通常、物件のオーナー（賃貸人）からの要求によって行われます。

立ち退きを要求できるケース

賃貸人が立ち退きを要求するには下記のような正当な理由が必要です。

• 賃借人が家賃を滞納している
• 賃借人が契約違反をしている
• 不法占拠されている
• 建物の使用を必要とする事情がある
• 建物が老朽化したため建て替える

賃借人が家賃を滞納している

賃借人が長期にわたり家賃を滞納している、あるいは滞納が頻繁に発生している場合、賃貸人は立ち退きを要求する権利を持ちます。

一般的に、3ヶ月の滞納が一つの目安とされています。ただし、過去の賃借人との関係や滞納時の対応の仕方によって、立ち退きの可否が決まることもあります。

賃借人が契約違反をしている

賃貸借契約で定められたルールを賃借人が破った場合、立ち退き要求が正当化されます。例えば、契約上禁止されている他人の同居やペットの飼育などがこれに該当します。

不法占拠されている

法的な根拠なしに物件を占拠している場合は「不法占拠」とされ、賃貸人は立ち退きを要求する権利があります。

建物の使用を必要とする事情がある

物件の所有者に特別な事情が生じた際、例えば所有者が仕事の都合で物件に戻る必要がある場合など、賃貸人は立ち退きを要求できます。

ただし、一定の金銭的補償（立ち退き料）が必要になるケースが一般的です。

建物が老朽化したため建て替える

耐震性などの不備が発生した古い建物の場合、補強や建て替えが必要になることがあります。

この場合、立ち退き料の支払いを伴いながら立ち退きを要求することが一般的です。ただし、建物の老朽化が極端で重大な危険を伴う場合、立ち退き料なしでの要求も可能になります。

関連記事：借地の立ち退き交渉で知っておくべきことを詳しく解説

立ち退きを要求できないケース

不動産の賃貸人が立ち退きを要求する際、正当な理由が必要であり、主観的な不満や「賃借人の性格や人間性が気に入らない」などの理由では、要求は認められません。

賃貸借契約の更新に関しては、地域や契約によって異なりますが、基本的には賃借人側の意志で更新を拒否することは可能です。

しかし、賃貸人側が次回の更新を拒否する場合でも、前述したような正当な理由がなければ、立ち退き要求はできません。

立ち退きの「正当な理由」に明確な定義はない

正当事由は一つの事情だけで機械的に決まるものではありませんが、借地借家法第28条では判断に用いる要素が定められています。

主に貸主と借主が建物を使用する必要性のほか、賃貸借に至った経緯や建物の利用状況が考慮されます。

建物の現況や貸主から立退料などの財産上の給付を申し出ているかも判断材料になります。ただし、立退料は正当事由を補完する要素であり、金銭を支払えば必ず退去を求められるという性質のものではありません。建物の老朽化や建て替えを理由とする場合も、双方の事情を含めて総合的に判断されます。

関連記事：立ち退きしてもらうのに必須の「正当事由」とは？実現に必要な条件を詳しく解説

立ち退き料とは

立ち退き料は、大家都合で退去を求める際に入居者の負担を補うために提示する金銭などです。金額に一律の基準はなく、家賃や引っ越し費用などを踏まえて話し合います。

立ち退き料とは、賃貸人の都合で退去を要求された賃借人に対して、移転に伴う費用を補償するために支払われます。

移転に伴う費用の代表例は、以下のとおりです。

• 引っ越し費用
• 新居の敷金・礼金
• 仲介手数料　など

立ち退き料はあくまで慣習であり、法律上の義務ではありません。立ち退き料を支払うことが、必ずしも退去の正当化につながるわけではないので注意しましょう。

なお、賃借人の家賃滞納や契約違反などの理由での退去の場合、一般的に立ち退き料は発生しません。

関連記事：立ち退き料の相場はどのくらい？計算方法や料金を抑える方法を解説

立ち退き交渉の流れ

立ち退き交渉は、退去の意向を書面で伝え、条件を話し合って記録し、合意後に退去・明渡しの手続きを進めます。

立ち退き交渉の流れは下記のとおりです。

• 手順①：立ち退き請求書を送る
• 手順②：話し合いは文書や録音で残しておく
• 手順③：退去手続きをする

手順①：立ち退き請求書を送る

立ち退き要求をする際には、以下の内容を明記した「立ち退き請求書」を賃借人に送付します。

• 立ち退きの理由
• 希望する退去時期
• 立ち退き料の有無や金額　など

特に家賃滞納や契約違反が理由の場合、感情的な言葉を避け、事実関係を客観的に記述することが重要です。

手順②：話し合いは文書や録音で残しておく

立ち退き請求書を送付したら、話し合いの場を設けます。

直接交渉を行う際は、後のトラブルを避けるために文書や録音で記録を残しましょう。賃貸人側も誠実に交渉を進め、虚偽や隠し事を避けることが大切です。

手順③：退去手続きをする

話し合いのあとは、退去手続きを進めます。

賃借人との間で立ち退きに合意ができた場合は、立ち退き料の支払いや退去日の確定など具体的な手続きに移ります。合意に至らない場合、調停や裁判などの法的手段を取ることもあります。

立ち退きに必要な条件

賃借人に退去してもらうためには以下の条件が必要です。

• 条件①：契約解除
• 条件②：更新拒絶

条件①：契約解除

家賃滞納や契約違反を理由に退去を求める場合は、賃貸借契約を解除できる状態にあるかを確認する必要があります。

賃料の不払いや無断転貸などがあっても、違反があったとしても、必ず解除できるわけではありません。

違反の内容や継続期間に加え、督促や注意を行った経緯などから当事者間の信頼関係が損なわれているかが重要になります。騒音などの迷惑行為を理由とする場合も、注意した日時や内容を記録し、改善されなかった経緯を残しておくことが大切です。

解除の可否は個別の事情によって変わるため、判断が難しい場合は弁護士への相談を検討しましょう。

条件②：更新拒絶

期間の定めがある普通借家契約を貸主側から更新せずに終了させる場合は、期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶を通知する必要があります。

通知だけで契約を終了できるわけではなく、貸主による更新拒絶には借地借家法第28条の正当事由も必要です。

一方、期間の定めがない建物賃貸借では、貸主から解約を申し入れてから6か月が経過すると契約終了の時期を迎えます。この場合にも貸主側からの解約申入れには正当事由が求められる点に注意が必要です。

なお、定期建物賃貸借には別のルールがあるため、契約書で契約の種類と期間を確認してから退去交渉を始めましょう。

関連記事：賃貸物件の立ち退き交渉の進め方とは？チェックポイントや流れを解説

立ち退き交渉がうまくいかないときの対処法

立ち退き交渉がスムーズに進められない場合は以下を検討しましょう。

• 弁護士に交渉代行を依頼する
• 裁判で立ち退きを求める
• 不動産を売却する

借地借家法により賃借人の権利は強く守られているため、立ち退き要求が簡単ではない場合もあります。裁判に発展した場合、法的な保護により賃貸人に不利な状況になりかねません。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

弁護士に交渉代行を依頼する

自分での交渉が難しい場合、不動産法に精通した弁護士に交渉を代行してもらいましょう。法律的な側面を考慮しつつ、感情的な対立を避けながら交渉を進められます。

交渉代行のメリット

主なメリットは、立ち退き交渉トラブルによる「精神的ストレス」や「時間を費やす」といった負担がなくなることです。

法律のプロである弁護士に代行してもらうことで、効率よく解決することができます。早く退去してもらうことができれば、新しい入居者を早く迎えられることも可能です。

家賃滞納によって立ち退きを要求する場合、退去させることはできても家賃の回収が難しいことも少なくありません。

しかし、弁護士に依頼することでそのときの状況に応じた適切な対処をしてくれるため、家賃回収が可能になる場合もあります。

裁判になってから弁護士に依頼するよりも、立ち退き交渉の段階で弁護士に代行をしてもらっていれば、訴訟がスムーズに進みます。訴訟手続きなども代行してくれる場合があるため、労力も削減できます。

交渉代行のデメリット

弁護士に依頼するデメリットは相談料や着手金・成功報酬などの費用が発生することです。事務所によって金額が異なるため、事前に確認しましょう。

弁護士を介入させることで賃借人からのイメージが悪くなり、関係性が悪化する可能性もあります。立ち退き後も関係を良好に保ちたい場合は、まず自身で交渉することが大切です。

裁判で立ち退きを求める

話し合いを重ねても入居者が退去しない場合は、建物明渡請求訴訟によって退去を求める方法があります。

裁判では賃貸借契約が終了していることや、明渡しを求められる根拠などについて審理されることになります。

勝訴判決や和解調書などを得ても入居者が任意に退去しない場合は、明渡しの強制執行を申し立てましょう。建物から強制的に退去させる手続きは執行官によって行われるため、貸主自身が鍵を交換したり荷物を運び出したりする方法で明渡しを進めるべきではありません。

交渉で解決できない段階では、訴訟から強制執行までを見据えて弁護士へ相談すれば、今後どのように対応すればよいのか判断できるでしょう。

不動産を売却する

立ち退き交渉が困難で長期化することを避けたい場合、不動産を売却する選択肢もあります。市場価格より低くなる可能性はありますが、交渉にかかるコストや時間をかけずに進めることができます。

入居者に退去してほしいときに関するよくある質問

入居者に退去してほしいときに関するよくある質問は、以下のとおりです。

• 入居者が退去してくれない場合はどうすればいい？
• 迷惑行為をする入居者を退去させることはできる？
• 同居人を強制退去させることはできる？
• 退去をお願いする際の通知書はどのように書けばいい？
• 大家から「退去してほしい」と言われた場合、入居者はどうすればいい？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

入居者が退去してくれない場合はどうすればいい？

まず、退去してほしい理由と根拠となる契約条項を確認し、内容証明郵便などで退去の意向と期限を明確に伝えることが基本です。話し合いで解決しない場合は、弁護士に依頼して交渉を進めたり、最終的には裁判所を通じた明渡請求などの法的手続きを検討することになります。なお、無断で鍵を交換したり荷物を運び出したりする自力救済は違法行為にあたるため、必ず正式な手続きを踏むことが重要です。感情的にならず、記録を残しながら段階を踏んで対応しましょう。

迷惑行為をする入居者を退去させることはできる？

無断でのペット飼育や度重なる騒音、他の入居者とのトラブルなど、契約違反や信頼関係を損なう行為が続く場合は、契約解除を求められる可能性があります。ただし、裁判で認められるには、注意や警告を重ねても改善されないことを示す証拠を積み重ねておくことが重要とされています。まずは書面で注意喚起を行い、それでも改善しない場合に管理会社や弁護士に相談して対応を進めるのが一般的な流れです。感情的な対応を避け、記録を残しながら段階的に進めましょう。

同居人を強制退去させることはできる？

賃貸借契約の名義人ではない同居人については、契約者本人とは別に対応を考える必要があります。まずは契約者や同居人本人との話し合いによる退去要請が基本となり、応じてもらえない場合は、占有者に対する明渡請求など法的な手続きが必要になることがあります。実力行使による退去強制は違法となるため、状況に応じて弁護士など専門家に相談しながら進めましょう。トラブルを避けるためにも早めの相談が大切です。

退去をお願いする際の通知書はどのように書けばいい？

退去をお願いする通知書には、退去をお願いする理由や希望する退去期限、連絡先、必要に応じて立退料の提示などを明記するのが一般的です。後日の言った言わないを防ぐため、内容証明郵便など記録の残る方法で送付すると安心です。大家都合による退去の場合は、契約期間満了の6か月前までに通知する必要があるため、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが大切です。文面に迷う場合は不動産会社や弁護士に相談すると安心です。

大家から「退去してほしい」と言われた場合、入居者はどうすればいい？

まずは通知の理由が家賃滞納や契約違反によるものか、大家都合によるものかを確認しましょう。大家都合の場合は正当事由が必要とされ、単なる都合だけでは退去義務が生じないこともあります。契約書の内容や通知時期を確認したうえで、納得できない場合は交渉や立退料の相談も可能です。すぐに応じる義務はないため、判断に迷うときは消費生活センターや弁護士など第三者に相談しながら、書面でのやり取りを記録として残しておくと安心です。

まとめ

「入居者が家賃を支払ってくれないから出て行ってほしい」「立ち退き要求をしているけれど、受け入れてもらえない」など、立ち退きに関してお困りの場合はプロに相談しましょう。

交渉の段階から弁護士に依頼をすることで、穏便かつスムーズな解決が期待できます。また、不動産自体を売却することで複雑な契約関係やトラブルを解消することも可能です。不動産業者に相談する方法も視野に入れて検討しましょう。

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