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更新日： 2026.10.18 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
離婚に際し、夫婦で共有していた自宅をどう扱うかは、多くの人にとって避けて通れない問題です。特に子どもの養育や生活基盤の継続を考えると、「どちらが住み続けるか」「売却すべきか」などの判断は容易ではありません。
その際、真剣に検討すべきなのが「共有名義不動産の解消方法」です。共有状態のまま放置すれば、後々の売却や管理に支障が出ることも少なくなく、トラブルの火種となりかねません。
共有不動産の扱いは、名義の整理や財産分与、税金の問題など多岐にわたります。そこで本記事では、離婚に伴う共有不動産の売却方法や代替策、注意点などについて実務目線で詳しく解説します。
「共有持分の窓口」運営のワケガイ編集部について
共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら離婚の際は不動産の共有名義を解消すべき理由とは？
離婚の際は不動産の共有名義を解消すべき理由は主に、以下の2つが挙げられます。
- 理由①：不動産を自由に活用・処分できなくなるから
- 理由②：維持費や税金の負担が偏るリスクがあるため
次項より、詳しく解説します。
理由①：不動産を自由に活用・処分できなくなるから
離婚後も不動産を共有名義にしていると、物件全体を売却する際に元配偶者の同意が必要になります。
共有者の一方が売却を希望しても、もう一方が反対すれば、原則として不動産全体を売ることはできません。
ただし、共有名義だからといって、すべての行為に共有者全員の同意が必要になるわけではありません。民法では、共有物の変更には原則として全員の同意が必要ですが、管理に関する事項には、持分価格の過半数で決定できるものがあります。一定期間内の賃貸借契約なども、法律上の要件を満たせば持分価格の過半数で決定できます。
また、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として元配偶者の同意なく第三者へ売却できます。
問題になるのは、離婚後に元配偶者と連絡が取れなくなったり、物件全体の売却や大規模な改修について意見が一致しなくなったりする場合です。必要な手続きを進められず、不動産の管理費用や住宅ローンの負担が続くおそれがあります。
こうした問題を避けるためにも、離婚時には不動産を売却するのか、一方が所有権を取得するのか、共有状態を継続するのかを明確にしておくことが大切です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
関連記事：不動産の共有名義はトラブルのもと？ 知らないと損する注意点と解消方法を紹介
理由②：維持費や税金の負担が偏るリスクがあるため
共有不動産には屋根や外壁の修繕費、庭の管理費などがかかります。離婚後も共有名義を維持すると、維持費や税金の負担をめぐってトラブルになるおそれがあります。
不動産には、固定資産税・管理費・修繕費といった継続的なコストがかかります。
共有者の一方がその支払いに非協力的だったり、事実上の「音信不通」となっていると、もう一方がすべての費用を負担せざるを得ない状況に追い込まれます。
名義だけ残って実質的には関与しない元配偶者に対して、費用の請求や責任の所在をめぐって争いになるケースもあり、現場では訴訟や調停にまで発展することもあります。特に物件が空き家になっている場合には、防犯・景観管理・近隣トラブルのリスクも高まり、精神的・経済的に重い負担となります。
関連記事：共有名義の「固定資産税」は誰が払うべき？ 滞納した場合や支払いたくない場合はどうなる？
離婚時に共有不動産を売却する2つの現実的な選択肢
元配偶者への持分売却と第三者への持分売却では、売却後の所有関係や売却価格などに違いがあります。
離婚時に夫婦で共有していた不動産を手放す場合、最も現実的なのが「売却」という選択肢です。
ただし、売却と一口にいっても「すべての共有者が同意したうえで不動産全体を売る場合」と「自分の共有持分だけを第三者に譲渡する場合」の2つに大別できます。
ここでは、離婚後の共有不動産の処分方法として代表的な2つの対応策について、それぞれの特徴と注意点を解説します。
選択肢①：自分の持分を元配偶者に買い取ってもらう
離婚後も元配偶者が家に住み続ける場合は、自分の共有持分を相手に売却し、相手の単独名義にする方法があります。
相手が持分を買い取れば、住み続ける側は不動産全体を所有できるようになり、売却する側も共有関係から離れられます。第三者への売却と異なり、住み慣れた家を残せることもメリットです。
ただし、買取価格について双方が納得できるとは限りません。不動産会社の査定などを参考に物件全体の価値を確認し、持分の評価や財産分与との関係を整理する必要があります。
住宅ローンが残っている場合には、さらに注意が必要です。持分を買い取って単独名義にしても、住宅ローンの契約者や連帯保証人が自動的に変更されるわけではありません。
借入先の金融機関によっては、債務の引き受けや借り換えの審査が必要になります。持分売買の合意だけで手続きを進めず、住宅ローン契約の条件と名義変更の可否を事前に確認しておきましょう。
（参照：住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」）
選択肢②：自分の持分だけを第三者に売却する
「元配偶者が買い取りに応じない」「話し合いが難航している」などの場合、自身の共有持分のみの第三者への売却も検討しましょう。
法的には、共有者の同意がなくても自分の持分だけを売ることは認められています。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
ただし、この方法は共有持分だけでは利用価値が限定されるため、通常の不動産市場では買い手がつきにくく、買取価格も下がる傾向がある点には留意が必要です。また、売却後も共有状態は続くため、新たな共有者（持分買取業者など）と元配偶者との間に新たなトラブルが生じるリスクもあります。
したがって、この選択肢を検討する際は、共有持分の買取に特化した専門業者を活用するなど、慎重な対応が必要です。
関連記事：共有持分の親族間売買は可能？やり方と注意点を解説
関連記事：共有持分の不動産を売却する方法とは？売却費用やよくあるトラブルを紹介！
第三者への持分売却でいくらになるか確かめたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
離婚で共有不動産を売却する際の注意点
離婚で共有不動産を売却する際の注意点は、以下のとおりです。
- 売却に伴う税金用のキャッシュも残しておく
- 住宅ローンが残っている場合、売却には制限がある
- 売却益の分配は「共有持分」ではなく「財産分与」で決まる
ここでは、離婚後に共有名義の不動産を売却する際に押さえておくべき注意点を具体的に解説します。
売却に伴う税金用のキャッシュも残しておく
共有不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税が課されることがあります。
離婚に伴う売却であっても、税金の計算方法を確認し、納税資金を確保しておくことが大切です。
譲渡所得は、売却代金そのものではありません。売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。共有不動産の場合は、各共有者が自分の持分に対応する譲渡所得を計算する必要があります。
自宅を売却する場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、売却時にその家に住んでいる場合だけでなく、以前住んでいた住宅にも適用される可能性があります。原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが要件です。
したがって、離婚前の別居や離婚後の転居によって家を出た場合でも、それだけで特例の対象外になるわけではありません。ただし、居住実態や売却時期、売却相手などの条件を満たしている必要があります。
また、住宅を夫婦で共有している場合は、各共有者について特例の適用要件を確認します。要件を満たす共有者は、それぞれ最高3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
特例を利用するには確定申告が必要です。売却代金から住宅ローンの返済額や売却費用を差し引いたうえで、必要となる税額も見積もり、財産分与後の資金不足を防ぎましょう。
（参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」）
住宅ローンが残っている場合、売却には制限がある
住宅ローンが残っている共有不動産でも、売却を進めることは可能です。
ただし、抵当権が設定されている場合は、買主へ引き渡す際に抵当権を抹消できるかどうかが重要になります。
一般的には、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡します。売却代金が残債を下回る場合は、不足額を自己資金で補う方法などを検討しなければなりません。
自己資金でも完済できない場合には、金融機関と協議し、抵当権の抹消について承諾を得て売却する「任意売却」を検討するケースもあります。
なお、住宅ローンの返済義務は、不動産の共有持分割合だけで決まるものではありません。夫婦がそれぞれ借り入れている場合と、一方だけが借り入れている場合では、契約上の責任が異なります。離婚しても、住宅ローンの契約内容は自動的に変更されません。財産分与によって所有権を移転する場合も、金融機関の承諾なく債務者を変更できるとは限らないため、現在の契約内容を確認する必要があります。
売却を決める前に、住宅ローンの残債、抵当権の設定状況、債務者・連帯保証人の契約内容を確認し、金融機関へ相談しておくと手続きを進めやすくなります。
（参照：住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」）
売却益の分配は「共有持分」ではなく「財産分与」で決まる
離婚に伴って共有不動産を売却する場合は、売却代金の受け取りと、夫婦間で行う財産分与を区別して考える必要があります。
不動産全体を第三者へ売却した場合、各共有者の所有権は登記上の持分割合に基づいています。そのため、売却代金の帰属や税務上の譲渡所得は、原則として各人の持分に応じて考えることになります。
一方、夫婦間の財産分与では、婚姻中に協力して取得・維持した財産を清算します。財産の取得や維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、原則として2分の1ずつと考えられています。
例えば、登記上の持分が夫9割、妻1割であっても、婚姻中に夫婦で協力して取得した住宅であれば、財産分与の割合が登記持分と一致するとは限りません。
ただし、婚姻前から所有していた財産や相続によって取得した財産などは、原則として財産分与の対象となる共有財産とは区別されます。住宅ローンの残債やその他の財産・負債も踏まえ、夫婦全体の財産関係を確認することが大切です。
売却代金を持分割合に応じて受け取った後、財産分与として夫婦間で金銭を清算する方法もあります。実際の分配額は、対象財産の範囲や夫婦間の協議内容などに応じて決める必要があります。
（参照：裁判所「財産分与請求調停」）
関連記事：離婚時に共有持分はどのように財産分与したらいい？取り扱いの方法を詳しく解説
売却以外の共有不動産の解消方法
共有名義の解消には、贈与や持分放棄、共有物分割請求などの方法があり、税金や登記手続きにも注意が必要です。
売却以外の共有不動産の解消方法は、以下のとおりです。
- 方法①：共有持分の贈与
- 方法②：共有持分の放棄
- 方法③：地方裁判所への共有物分割請求訴訟
それぞれ個別にみていきましょう。
方法①：共有持分の贈与
離婚後も元配偶者が住宅に住み続ける場合は、自分の共有持分を無償で譲り渡し、相手の単独名義にする方法があります。
ただし、共有持分を無償で移転する場合は、その目的が財産分与なのか、贈与なのかを明確にする必要があります。どちらに該当するかによって、税金の取り扱いが異なるためです。
通常の贈与として持分を移転した場合は、受け取った側に贈与税が課される可能性があります。
一方、離婚に伴う適正な財産分与として不動産を受け取った場合は、原則として受け取った側に贈与税はかかりません。ただし、婚姻中に夫婦で築いた財産などに比べて分与額が過大な場合や、税負担を免れる目的で離婚したと認められる場合などは、贈与税が課されることがあります。
また、財産分与によって土地や建物を渡した側は、その不動産を時価で譲渡したものとして、譲渡所得に課税される場合があります。
名義変更を行う際は、単に無償で持分を移転するのではなく、離婚協議の内容や財産分与との関係を整理し、必要に応じて税理士や司法書士に相談しましょう。
（参照：国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」）
関連記事：親子共有名義の不動産は生前贈与するべき？注意点について徹底解説！
方法②：共有持分の放棄
共有持分を放棄すると、その持分は民法255条により、ほかの共有者へ帰属します。
夫婦2人だけの共有不動産であれば、一方が持分を放棄することで、もう一方が不動産全体の所有権を取得する形になります。
共有持分の放棄は、法律上、ほかの共有者の承諾を必要としない単独行為です。そのため、元配偶者が持分の取得に同意していなくても、放棄の意思表示自体は可能とされています。
ただし、不動産の共有持分を放棄しても、登記簿の名義が自動的に変更されるわけではありません。
放棄した持分の移転登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する必要があります。元配偶者が登記手続きに協力しない場合には、登記手続きを求める訴訟が必要になることもあります。
また、持分放棄によって利益を受けた共有者には、贈与税が課される可能性があります。住宅ローンが残っている場合も、持分を放棄しただけで借入金の返済義務や連帯保証債務がなくなるわけではありません。
したがって、持分放棄を検討する際は、名義変更の手続き、税金、住宅ローンの契約関係をそれぞれ確認することが重要です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
関連記事：共有持分を放棄した場合に発生する税金とは？
関連記事：共有持分は放棄できる？具体的な手順や発生する費用をチェック！
方法③：地方裁判所への共有物分割請求訴訟
元配偶者との話し合いで共有状態を解消できない場合は、共有物分割請求訴訟を検討できます。
民法258条では、共有物の分割について協議がまとまらない場合や協議ができない場合に、裁判所へ分割を請求できると定められています。
通常、共有物分割請求訴訟は地方裁判所などの民事裁判所で扱われます。離婚に伴う財産分与について家庭裁判所で行う調停・審判とは、別の手続きです。
共有物分割の方法には、主に次のようなものがあります。
- 現物分割：共有不動産を物理的に分け、それぞれが単独で所有する方法
- 価格賠償による分割：一方が不動産を取得し、もう一方へ持分に応じた金銭を支払う方法
- 競売による分割：不動産を競売にかけ、売却代金を共有者間で分ける方法
どの方法が採用されるかは、不動産の形状や利用状況、当事者の事情などによって変わります。建物を含む不動産では物理的に分割することが難しく、価格賠償や競売が問題になることもあります。
なお、離婚後の財産分与そのものについて争いがある場合は、家庭裁判所の財産分与請求調停などが適切な手続きになることがあります。
離婚に伴う財産分与の問題なのか、共有者として共有関係の解消を求める問題なのかによって手続きが異なるため、訴訟を検討する際には弁護士へ相談しておくとよいでしょう。
（参照：裁判所「財産分与請求調停」）
離婚後も「共有不動産」に住み続けることは可能？
離婚後も夫婦の一方が共有名義の不動産に住み続けることは可能です。必ずしも離婚と同時に不動産を売却したり、単独名義に変更したりする必要はありません。
ただし、共有名義のまま一方だけが居住する場合は、元配偶者との間で住み続ける条件を決めておくことが大切です。
例えば、居住期間、固定資産税や修繕費の負担、将来売却する場合の取り扱いなどを明確にしておくと、離婚後のトラブルを防ぎやすくなります。
住宅ローンが残っている場合には、誰が返済義務を負っているかも確認しなければなりません。
不動産の共有名義と住宅ローンの契約者は必ずしも一致しません。夫だけが住宅ローンを借り入れている場合と、夫婦それぞれが借り入れている場合では、離婚後の返済責任が異なります。
さらに、金融機関との契約によっては、債務者以外の元配偶者が住み続けることについて確認や手続きが必要になる場合もあります。
離婚後も長期間住み続ける予定であれば、共有名義を維持する場合の取り決めを書面に残すほか、財産分与による持分移転や住宅ローンの借り換えなども含めて検討しましょう。
離婚時の共有不動産の買取は「ワケガイ」にご相談ください！
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有名義の不動産や再建築不可物件、空き家などのいわゆる“訳あり物件”を対象にした不動産買取サービス「ワケガイ」を提供しています。
離婚に伴って不動産を処分したいと考えても、共有状態のままでは話が進まず、交渉が難航するケースも少なくありません。そんなとき、当社のような専門業者が間に入ることで、トラブルを避けながらスムーズに売却する道が開けます。
これまで他社で断られたような案件も含め、全国で多数の実績がありますので、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。
共有名義の不動産と離婚についてよくある質問
共有名義の不動産と離婚についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 離婚すると、共有名義の住宅ローンの返済義務はどうなりますか？
- 共有名義の家で住宅ローンが夫のみの場合、離婚後に妻が住み続けることはできますか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
離婚すると、共有名義の住宅ローンの返済義務はどうなりますか？
離婚しても住宅ローンの返済義務は自動的になくなりません。誰が返済義務を負うかは、不動産の共有名義ではなく、金融機関との契約内容によって決まります。例えば、夫婦それぞれが借り入れるペアローンでは、原則として各自の借入金について返済義務が続きます。夫婦が連帯債務者となっている場合も、離婚だけで契約上の責任が解消されるわけではありません。一方、夫だけが住宅ローンの債務者で、妻は不動産の共有者にすぎない場合、妻が共有持分を所有していることだけを理由に返済義務を負うことはありません。ただし、妻が連帯保証人になっている場合は別です。住宅ローンの契約関係を整理したい場合は、借り換えや債務者変更などについて金融機関と協議する必要があります。
共有名義の家で住宅ローンが夫のみの場合、離婚後に妻が住み続けることはできますか？
夫婦共有名義の家で住宅ローンの債務者が夫だけの場合でも、離婚後に妻が住み続けることは可能です。ただし、夫婦間で居住条件を取り決めるとともに、住宅ローン契約の条件を確認する必要があります。夫がローンの返済を続ける取り決めをした場合でも、返済が滞れば抵当権が実行され、家に住み続けられなくなるおそれがあります。また、妻が居住し、夫が別の住居へ移る場合には、金融機関への届出や、金融機関の承諾が必要になることもあります。子どもの通学などを理由に住み続ける場合は、居住期間、住宅ローンの返済、固定資産税や修繕費の負担、将来の売却条件などを離婚協議で明確にし、書面に残しておくことが望ましいでしょう。
まとめ
離婚により共有不動産をどう処理するかは、感情的な対立も伴いやすく、対応を誤ると将来にわたって問題を残すリスクがあります。
安易に放置せず、売却・持分買取・名義変更などの具体策を早期に検討しましょう。
特に、売却による財産分与を選ぶ場合には、税務面の負担や元配偶者との調整も必要になるため、事前にキャッシュフローや実務負担を見積もっておくことが大切です。また、共有名義のまま居住を希望する場合でも、名義変更や賃貸借契約の整理といった法的手続きが求められるケースもあります。
複雑な判断が求められるからこそ、感情論に流されず、第三者の支援も視野に入れたうえで、自身にとって最適な解決方法を見出すようにしましょう。
