共有持分のリスクとは？ 共有状態はなぜリスクが高いのか？

「共有名義の不動産には、どのようなリスクがある？」
「共有者とのトラブルを避けるには、どうすればいい？」

相続や夫婦での住宅購入をきっかけに、不動産を複数人で共有することがあります。しかし、共有名義の不動産は、売却や建て替えなどを自分一人の判断で進められない場合があります。

また、共有者から共有物の分割を求められたり、相続によって共有者が増えて権利関係が複雑になったりするおそれもあります。共有持分だけを売却する場合は、不動産全体を売却する場合と比べて、価格が低くなることも考えられます。

本記事では、訳あり不動産の専門家であるワケガイ編集部が、共有持分を所有するリスクと、共有状態を解消するための具体的な方法について解説します。

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なぜ「共有持分」状態はリスクがあるのか？

共有名義の不動産は、複数人が同じ不動産に対して所有権を持つため、単独所有の場合と比べて利用や処分に制約があります。

民法では、各共有者が持分に応じて共有物全体を使用できる一方、不動産全体の売却や建て替えなどには、原則として共有者全員の同意が必要とされています。

そのため、共有者間で意見が対立すると、不動産の活用や売却が進まなくなる可能性があります。

共有持分を所有する主なリスクは、以下の3つです。

• リスク①：手を加えるには他の共有者の同意が必要
• リスク②：分割請求のリスクがある
• リスク③：価値が低くなる

次項より、個別に解説していきます。

リスク①：手を加えるには他の共有者の同意が必要

2人以上の当事者が不動産を共有している場合、全員が「自分の持ち分に応じて」不動産全体を使用できてしまいます。つまり、各共有者は自分の使用権を持っていますが、他の共有者の使用権を損なうことは可能なのです。

そのため、共有者は“ある程度の不便さ”を受け入れなければならず、単独所有の場合とは異なり、自分の思うように不動産を処分したり変更したりすることはできなくなってしまいます。

具体的な制限事項をみてみましょう。

変更・処分行為

共有不動産全体の売却や、形状・効用を著しく変更する行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。

ただし、2023年4月1日に施行された改正民法により、形状や効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、持分の価格の過半数で決定できることが明確になりました。

主な行為と必要な同意は、以下のとおりです。

（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

建物の修繕や増改築については、工事の規模だけでなく、共有物の形状や効用に著しい変更を伴うかどうかによって、必要な同意が異なります。

また、共有者の所在などが分からない場合には、裁判所の決定を得て、その共有者以外の共有者全員の同意によって変更を加えられる制度もあります。

管理行為

管理行為とは、共有不動産売買の性質を変えない範囲での使用・改良行為です。管理行為については、各共有者の持分の過半数によって決定されます。

管理行為の例としては、以下のとおりです。

• 対象物の使用方法の決定
• 賃貸借契約の締結（長期賃貸借は処分行為となる）
• 一般賃貸借契約における賃料の減額

保存行為

保存行為は、各共有者が各自の判断で行えます。例えば、次のようなものです。

• 非所有者を排除するための明渡し請求または抹消登記
• 共有物件の修繕

特に賃貸物件では、外部の人間（入居者）との関係を調整するためには、共有者の合意が前提となるケースも多々あります。共有者の数が多ければ多いほど、小さな調整が難しくなるでしょう。

自分の持分は自由に処分できる

自分の持分だけを処分したい場合は、自分の判断で処分できます。他の共有者の協力を得ず、自分の持分を自由に売却、あるいは抵当に入れられるのです。

もし自分の持分を売却し、それが共有者間で引き継がれた場合は、購入者は他の共有者と新たな共有関係を結ぶことになります。

相続で権利関係が複雑になる

経年とともに、共有者の一部または全員が死亡して「相続」が発生し、関係者の数が増えると、問題はより深刻になります。

2人から4人、8人……と人数が増えてくると、合意形成が段々と難しくなり、共有不動産の変更や処分、管理が事実上不可能になることもあります。

そのため、共有者の人数が少ないうちに共有状態を解消したり、共有人数を減らしたりして、リスクを軽減する措置をとるようにしましょう。

リスク②：分割請求のリスクがある

共有状態のまま放置して、他の共有者からの共有解消要求があったとします。その際、要求に応じないでいると、訴訟を起こされて分割請求を迫られかねません。

共有物分割訴訟を提起するための正式な要件は、「訴訟提起前に協議を尽くしても合意に至らないこと」ですが、これについてもいくつかの解釈があります。例を挙げると、以下のとおりです。

• 実際の協議が不調に終わった場合
• 最初から相談を受けることを拒否した者がいる場合
• 契約が成立したにもかかわらず、その履行を拒否している人がいる場合

上記のような場合には、訴訟に発展する可能性があります。したがって、他の共有者から分割要求を受けた場合には、それを真摯に受け止め、共有関係を解消するためにはどのような方法がベストなのかを検討するのが賢明です。

リスク③：価値が低くなる

共有持分のままでは、所有不動産の価値も低くなってしまいます。例えば、1/2の権利を持っている人が、自分の持分だけを売却することになった場合、売却価格は、不動産全体を売却した場合の1/2以下の金額になってしまうのが一般的。

これは、共有持分を買ったとしても、通常の不動産の使用よりもはるかに制限されてしまうため、買い手側にもリスクがあることが理由です。

自分の持分が実際どの程度の価格になるのか確かめたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。

共有持分のリスクを回避する方法

共有持分のリスクを回避するには、共有関係を解消するか、自分の持分を手放す方法があります。主な方法は以下の8つです。

• 現物分割
• 価格賠償
• 換価分割
• 自分が買い取る
• 他の共有者に売却する
• 第三者へ売却する
• 持分放棄
• 共有物分割請求

関連記事：不動産共有のメリット・デメリットとは？マイホーム購入の際の判断基準を紹介

現物分割

現物分割とは、共有不動産を物理的に分け、それぞれが単独で所有する方法です。

例えば、共有している土地を2つに分筆し、それぞれを単独名義にする方法が挙げられます。

ただし、土地を分筆するだけでは共有関係は解消されません。それぞれの土地を単独所有にするための登記手続きも必要です。

また、建物のように物理的な分割が難しい不動産には適さない場合があります。

価格賠償

価格賠償とは、一部の共有者が不動産を取得し、他の共有者に持分相当額の金銭を支払う分割方法です。

例えば、兄弟2人で共有する実家を兄が単独で取得し、弟に持分相当額を支払うケースが考えられます。

共有者間の協議や裁判によって行われますが、不動産を取得する側には十分な資金が必要です。

また、金銭の支払額を決めるため、不動産の適正な評価も重要になります。

換価分割

換価分割とは、共有不動産全体を売却し、得られた代金を共有者間で分配する方法です。

通常は持分割合に応じて分配するため、それぞれが現金を受け取り、共有関係を解消できます。

ただし、任意売却には原則として共有者全員の同意が必要です。また、希望する価格で売却できるとは限らず、売却費用や税金が発生する場合もあります。

自分が買い取る

他の共有者の持分をすべて買い取り、不動産を単独名義にする方法です。

単独所有になれば、他の共有者の同意を得ずに不動産の売却や活用を判断できます。

まずは不動産会社に査定を依頼し、評価額をもとに買取金額を交渉しましょう。

双方が合意したら売買契約を締結し、所有権移転登記を行います。ただし、持分の買取資金や登記費用などが必要です。

他の共有者に売却する

自分の共有持分を、他の共有者に売却する方法です。

例えば、兄弟3人で相続した実家の持分を、住み続ける予定の兄弟に売却するケースが考えられます。

自分の持分だけであれば、原則として他の共有者全員の同意は必要ありません。

ただし、売却する相手とは買取価格や条件についての合意が必要です。共有者が複数残る場合は、共有関係そのものは続きます。

第三者へ売却する

自分の共有持分は、他の共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます。

そのため、共有者間で話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分を手放すことが可能です。

ただし、共有持分は利用や処分に制約があるため、一般の買主には売れにくく、不動産全体の評価額に持分割合を掛けた金額よりも売却価格が低くなる傾向があります。

売却を検討する場合は、共有持分の買取りを専門とする不動産会社に相談しましょう。

持分放棄

持分放棄とは自分の共有持分を無償で手放す方法で、共有者が持分を放棄した場合にその持分は他の共有者に帰属します。

（参考：e-Gov法令検索「民法第255条」）

持分の放棄自体に他の共有者の同意は必要ありませんが、不動産の登記名義を変更するには、原則として他の共有者の協力が必要です。

また、放棄しても売却代金は受け取れず、登記費用や税金が発生する場合もあるため、事前に確認しましょう。

共有物分割請求

共有者間で話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求によって共有関係の解消を求める方法があります。

共有物分割請求は、一般的に以下の流れで進めます。

なお、民事調停は必須ではなく、協議がまとまらない場合や協議できない場合は、直接訴訟を提起することも可能です。

裁判では、現物分割や価格賠償、競売による換価分割などが検討されます。ただし、希望する方法で分割できるとは限らず、時間や費用がかかることもあります。

共有関係の解消が難しい場合は、早めに弁護士などの専門家に相談しましょう。

共有持分のリスクに関するよくある質問

不動産を共有するとどんなトラブルがありますか？

共有不動産では、売却や管理方針、費用負担などをめぐってトラブルが生じることがあります。例えば、一方は売却を希望しているのに他の共有者が反対したり、固定資産税や修繕費の負担割合で意見が対立したりするケースです。また、一部の共有者が不動産を独占的に使用している場合も、使用料などをめぐってトラブルになる可能性があります。

共有不動産の持分とは？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有する場合に、各共有者が持つ所有権の割合です。例えば、兄弟2人で実家を均等に相続した場合、それぞれの共有持分は2分の1となります。ただし、建物や土地の半分を物理的に所有するわけではなく、不動産全体に対して持分割合に応じた権利を持ちます。持分割合は、登記事項証明書の権利部（甲区）で確認できます。

共有不動産の固定資産税は誰が払いますか？

共有不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納付する義務を負います。通常、自治体から共有者の代表者に納税通知書が送られ、代表者がまとめて納付します。共有者間では持分割合に応じて負担するのが原則ですが、法律上は各共有者が税額全体について納付義務を負います。支払いをめぐるトラブルを防ぐため、事前に負担割合や納付方法を決めておきましょう。

共有不動産を賃貸に出すことはできますか？

共有不動産も賃貸に出せますが、賃貸借契約の内容によって必要な同意が異なります。例えば、3年以内の定期建物賃貸借など、一定の条件を満たす契約は持分の価格の過半数で決定できます。一方、契約の更新によって長期間継続する可能性がある普通借家契約などは、原則として共有者全員の同意が必要です。賃貸を検討する場合は、契約内容を確認し、共有者間で事前に協議しましょう。

共有不動産の持分を放棄することはできますか？

共有持分は、他の共有者の同意を得ずに放棄できます。 放棄した持分は、民法第255条に基づき、他の共有者に帰属します。ただし、不動産の名義を変更するには、原則として他の共有者と共同で持分移転登記を申請する必要があります。また、持分を取得した共有者には贈与税が課される可能性があるため、税負担も確認したうえで判断しましょう。

まとめ

共有名義の不動産は、売却や変更に他の共有者の同意が必要となるため、自由に活用できない場合があります。また、相続によって共有者が増えると、権利関係が複雑になり、トラブルにつながるおそれもあります。

共有関係を解消するには、他の共有者の持分を買い取る方法や、自分の持分を売却する方法などがあります。共有者間で合意できない場合は、共有物分割請求訴訟も選択肢となるため、早めに対応を検討しましょう。

株式会社ネクスウィルが運営する「ワケガイ」では、共有持分をはじめとする訳あり不動産の買取に対応しています。

条件によっては最短1日での買取も可能で、法的な手続きも含めて相談できます。 共有持分の売却や共有関係の解消でお悩みの方は、ぜひ以下よりご相談ください。