更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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日本における空き家の問題は、近年社会問題として注目を集めています。特に。地方では空き家率が急上昇し、地域の活性化や安全確保に影響を与えるようになってきました。その一方で、空き家の有効活用や売却に向けた動きも活発化しています。
この記事では、空き家売却や古い家の売却方法や発生する費用について詳しく解説します。空き家を持つ方や売却を検討中の方。あるいは税金や法的手続きに関する知識を深めたい方に、役立つ情報を提供しますので、ぜひお役立てください。
目次
空き家が売却しづらいと4つの理由
日本は高齢化や人口減少、都市集中という社会経済的な変動を背景に空き家問題に直面しています。
特に地方地域では、多くの家が放置され、若者は就職や教育のチャンスを追い求めて都市部へと向かうことが増えています。その結果、地方での空き家率は高まっているのです。
特に、田舎にある空き家は以下の理由から「売却しづらい」といわれています。
- 理由①：賃貸需要がない
- 理由②：築古の物件がほとんど
- 理由③：対応可能な不動産会社が少ない
次項より、それぞれについて詳しくみていきましょう。
理由①：賃貸需要がない
地方の空き家の売却が困難な要因の1つは、賃貸の需要が低いことです。市場価値は「賃貸需要」と「築年数」に大きく影響されますが、住む希望者が少ないエリアの家は、年数に関係なく、買い手を見つけるのが難しくなっています。
地方に住む住民の多くが既に自宅を所有しており、都市から移住する人の中にも「家族の家を利用する」というケースが少なくありません。
理由②：築古の物件がほとんど
空き家の価値を評価する際、築年数は大きな要因となります。しかし、地方にある多くの空き家は古いものが主流。通常、築20年を過ぎると、物件の価値は大幅に下がります。
田舎に存在する空き家は、20年よりもさらに築年数が進んだ物件が多く「老朽化している」「1981年5月31日以前に建てられたため、新耐震基準を満たしていない」などのケースも珍しくありません。
理由③：対応可能な不動産会社が少ない
空き家の売却の際、まず考えるのが不動産会社を通じての買い手の紹介です。しかし、地方には活動している不動産業者が少ないのが現状。
仲介を通じての売却では、不動産業者は仲介手数料を収入とします。しかし、地方の空き家の買い手は少なく、取引金額も低いため、業者にとっては利益が少ないのです。
理由④：維持費がかかる
物件の価格が低くても、維持や管理にかかるコストが高いと、購入意欲が減少します。特に、地方の空き家は古く、大規模な修繕やリフォームが必要なケースが多いのです。
購入を考える人にとって、修繕や改修にかかる追加のコストは、購入の意思決定をさらに難しくすることでしょう。
田舎の空き家を売却するためのポイント
以上のような売却のしづらさがある田舎の空き家を売る際のポイントとしては、次のとおりです。
- ポイント①：リノベーションを実施する
- ポイント②：取り壊して更地にする
それぞれについて、具体的に解説します。
ポイント①：リノベーションを実施する
田舎の空き家を居住用としてアピールする際、購入希望者に「ここに住みたい」と感じさせるためのリフォームやリノベーションが欠かせません。
なお、リフォームとリノベーションの違いは以下のとおり。
- リフォーム：物件の痛みや損傷を修復し、新築時の状態に近づける工事
- リノベーション：物件の元々の特色を活かしつつ、新しい価値やデザインを加える改修工事
どちらも物件の更新という点では似ていますが、物件の個性や特色を最大限活かす場合はリノベーションがおすすめです。
空き家購入を検討する人々の中には、「自ら手を加えてリフォームやリノベーションを行いたい」と望む人もいるので、ターゲット層や物件の状態を考慮して適切な方法を選択しましょう。
ポイント②：取り壊して更地にする
前述のように、田舎の空き家の売却は難しいケースが一般的です。そのため、土地の価値を前面に出し、建物を取り壊して更地のみを売却する方法も有効。こうすることで、新築を建てたい方や事業用地として使用したいと考える人々にアピールできます。
もちろん、解体には費用がかかりますが、長期間の固定資産税の支払いを考えれば、早期の解体が経済的に有利な場面も考えられます。
ただし、解体後は「住宅用地の軽減税率」の適用が外れるため、税額が増加するリスクも考慮する必要があります。
田舎の空き家を売却する際の注意点
ただし、田舎の空き家を売却する際には、次の点にも注意しましょう。
- 売却するタイミング
- 物件の管理状態
以下より、具体的に解説します。
売却するタイミング
もし現在の家が空き家として存在している場合、それを売却することを計画しているなら、家を使用しなくなってから、3年以内の年末までに売却することをおすすめします。
家を売却した際に利益が出れば、その利益に対して税金がかかることとなり、この利益は「譲渡所得」として所得税や住民税が課税されます。
しかしながら、特定の条件下では、売却から得られる譲渡所得の中から最大3000万円までの控除が受けられる特例があります。この特例の条件の一つに、使用しなくなってから3年以内に売却することが挙げられます。
解体の場合、以下の条件もクリアする必要があります。
- 解体した日から1年以内の譲渡契約締結と、使用しなくなった日から3年が経過する年末までの売却
- 解体日から譲渡契約締結日まで、敷地を利用しない
この特例を受けるには、必要書類として譲渡所得の内訳書や、解体の場合の証明書等が求められます。
物件の管理状態
空き家の売却を検討する際、それがいつのタイミングであろうと、物件の状態の維持と管理は不可欠です。使用していない家でも、適切な管理を行うことで、買い手を見つけやすくなります。
放置された空き家は、違法なゴミの捨て場や犯罪の隠れ家になるリスクがあるため、近隣からのクレームの原因ともなります。
長期間放置された物件は「特定空き家」として認定される可能性があり、それに伴い高額な税金が課されるリスクも考慮しなければなりません。
空き家の管理に関しては、自分や家族で定期的に訪れる方法や、専門の業者への委託という方法も選択肢として考えられます。
それでも売却が難しい場合の対応方法
一方で、田舎の空き家はどうしても売却が難しいケースも多々あるはずです。そのような際は、以下の対応方法が有効。
- 訳あり物件の買取専門業者に依頼する
- 空き家バンクに登録する
ここからは、個別にみていきましょう。
訳あり物件の買取専門業者に依頼する
市場一般での売却が難しい田舎の物件でも、特定の条件下での取引を得意とする業者が存在します。本ブログを運営している「Wakegai(ワケガイ)」は、これらの物件に特化しており、迅速な対応を実現しています。
特に急な資金調達が必要な場合には、1日での一括支払いも実現可能ですので、ぜひお問い合わせください。
空き家バンクに登録する
地方自治体が提供する「空き家バンク」というサービスも、売却の方法として考えられます。このサービスは、空き家の情報を公開・共有するWebプラットフォームです。
基本的な掲載は無料で、適切な購入希望者が見つかると、低コストでの売却が期待できます。ただし、このサービスを利用する際、対象となる購入者が特定のエリアに住んでいる、もしくは移住を計画している人に限られることを理解しておきましょう。
寄付や寄贈する
一部の自治体やNPO法人では、土地や物件の寄付・寄贈を受け入れている場合があります。寄付することで直接的な利益は得られないかもしれませんが、負担を減少させることができます。
ただし、一部の条件下、例えば「土地のみの寄付」となる場合や、営利団体への提供時に税金が発生する可能性があるため、提供の際には十分な注意と確認が必要です。
まとめ
田舎の空き家は賃貸需要が少なく、築古であるケースがほとんどであるため、そのままでは売却が難しいのが一般的です。そのため、売却の際にはリフォームや家屋部分の解体が求められる場合も多々あります。
もし、田舎の空き家をそのままの状態で売却したいなら、訳あり物件の買取専門業者に直接買取の打診をしてみましょう。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。
＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月24日）
※1 REDS「仲介手数料の法定上限金額とは」https://www.reds.co.jp/system/term/fee/
