借地の立ち退き交渉で知っておくべきことを詳しく解説

借地人の立ち退きは、地主側の事情によって求められることがあります。借地借家法では借地人の権利を手厚く保護しているため、地主が一方的に借地契約を解約することは容易ではありません。

しかし、具体的にどのような場合に立ち退きが認められるのか、立ち退きを求められた際の対応方法、立ち退き料の相場などについては、意外と知られていないと感じられます。

借地からの立ち退きをめぐるトラブルを未然に防ぐためにも、借地人の権利と義務について正しい知識を持っておくことが重要です。

今回の記事では、地主都合での借地の立ち退きに関する基本的な事項から、立ち退きを求められた際の対応策、立ち退き料の目安などについて詳しく解説します。

地主都合での借地の立ち退きには正当事由が必要

借地の立ち退きとは、地主側の事情により借地人に立ち退きを求めることを指します。

その事情には「地主自身が借地を利用したい場合」「隣地と一体で借地を再開発したい場合」「再開発によりより高額な賃料を得たい場合」などが挙げられます。

建物を建てることを目的とした借地には、借地借家法が適用されます（ただし、平成4年7月までに契約された借地については借地法が適用されます）。

借地借家法では、借地人の権利を手厚く保護しているため、地主が一方的に借地契約を解約することは容易ではありません。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

借地借家法とは

借地借家法は、建物の所有を目的とする借地契約などについて、地主と借地人の権利・義務を定めた法律です。

借地人が自分の家を所有している場合も、土地を借りている契約の種類によって、更新や立ち退きの条件が決まります。

普通借地権では、最初の契約期間は原則30年以上です。更新後の期間は初回が20年、2回目以降が10年とされており、当事者がそれより長い期間を定めることもできます。また、借地人が更新を求め、借地上に建物が存在する場合、地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です。なお、1992年7月31日以前に設定された借地権については、旧借地法に基づく経過措置が適用されます。

一方、借地契約には、普通借地権とは異なり、更新を予定しない定期借地権もあります。一般定期借地権は存続期間を50年以上とし、契約の更新、建物再築による期間延長、建物買取請求を行わない旨の特約を、公正証書などの書面で定める制度です。2022年5月18日からは、この特約を電磁的記録で定めることも認められています。

定期借地権の特約について、契約前に借地人へ書面を交付して更新がないことを説明する義務は、借地借家法22条では定められていません。この事前説明義務は、定期建物賃貸借（定期借家契約）に関する同法38条3項の規定と区別する必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法」）
（参照：法務省「借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について」）

正当事由とは

借地の立ち退きにおける正当事由は、地主と借地人の土地使用の必要性など、4つの事情を総合して判断されます。

正当事由とは、地主が普通借地契約の更新を拒絶する際に必要となる、土地の返還を求める合理的な理由のことです。

借地借家法6条では、地主と借地人の双方が土地を使用する必要性、契約に関する従前の経過、土地の利用状況、立ち退き料などの財産上の給付の申し出を考慮して判断すると定めています。

例えば、地主が自宅を建てるために土地を必要としていても、借地人がその土地に持ち家を建て、長年生活している場合には、双方の事情を比較する必要があります。地主が土地を使いたいという理由だけで、必ずしも更新拒絶が認められるわけではありません。

借地上の建物が賃貸物件として使用されている場合も、借地人自身の土地利用状況や建物の使用実態などが判断材料になります。また、立ち退き料の提示は正当事由を補う事情となり得ますが、高額な金銭を提示すれば必ず更新拒絶が認められるというものではありません。

正当事由が認められるかどうかは、個別の事情を踏まえた総合的な判断によって決まります。そのため、立ち退き料についても法律上の一律の金額はなく、双方の土地利用の必要性や契約の経緯を踏まえて交渉することになります。

関連記事：立ち退きしてもらうのに必須の「正当事由」とは？実現に必要な条件を詳しく解説

建物買取請求権とは

建物買取請求権とは、借地権の存続期間が満了し、契約が更新されない場合に、借地人が地主に対して借地上の建物などを時価で買い取るよう請求できる権利です。

借地借家法13条に定められており、普通借地権の期間満了時に借地人が建物を失うことによる不利益を調整する役割があります。

建物の買取価格は、請求時点における建物の時価を基準として判断されます。建築費や過去の購入価格がそのまま保証されるわけではなく、建物の状態や経済的価値などが関係します。建物が老朽化している場合には、その状態も評価に反映されるため、買取価格が必ず一定額以上になるとは限りません。

ただし、建物買取請求権は、借地契約が終了すれば常に行使できる権利ではありません。例えば、借地人の重大な契約違反によって適法に契約が解除された場合には、原則として同法13条による買取請求は認められません。

また、普通借地権では、建物買取請求権を行使しない旨の特約を契約書に設けても、借地人に不利な特約は同法16条により無効となります。一方、一般定期借地権などでは、法律が定める要件を満たすことで、期間満了時に建物買取請求を行わない特約が認められています。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法」）

借地人が立ち退きを拒否できるケースもある

借地人が土地を使い続ける必要性が高く、地主の更新拒絶に正当事由が認められない場合には、借地人が立ち退きを拒否できることがあります。

土地が借地であっても、その上に自分の家を所有している借地人には、借地契約に基づく権利があるためです。

例えば、借地人が自己所有の家に長年居住しており、高齢や健康上の事情、経済的な理由などから転居が難しい場合には、土地を使い続ける必要性を裏付ける事情として考慮される可能性があります。ただし、こうした事情が一つあるだけで、必ず立ち退きを拒否できるわけではありません。

借地上の建物を店舗として利用している場合も、営業を継続する必要性や移転による影響が判断材料になります。長年同じ場所で営業している店舗では、移転によって営業基盤が損なわれる可能性があり、地主側の土地利用の必要性と比較して判断されます。

一方、地代の不払いや重大な契約違反によって借地契約が適法に解除されている場合には、更新拒絶に必要な正当事由とは別の問題になります。立ち退きを拒否できるかどうかは、地主が明渡しを求める根拠と、借地契約が有効に存続しているかによっても異なります。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法」）

債務不履行解除に伴う立ち退きなら正当事由は必要ない

借地人が地代の支払いを怠ったり、契約に違反したりした場合には、地主が債務不履行を理由に借地契約を解除し、土地の明渡しを求めることがあります。この場合、契約期間満了時の更新拒絶とは異なり、借地借家法6条の正当事由は必要ありません。

ただし、契約違反があれば必ず解除できるわけではありません。借地契約の解除が認められるかどうかは、地主と借地人の信頼関係が破壊されたといえるかによって判断されます。地代の滞納であれば、滞納期間や金額、不払いに至った事情、過去の支払い状況などが判断材料になります。

そのため、地代の支払いが1〜2回遅れた場合に解除が必ず否定されるわけでも、一定回数の滞納で自動的に認められるわけでもありません。原則として相当期間を定めた履行の催告が必要ですが、違反の内容や程度によっては催告を要しない解除が認められる場合もあります。

なお、重大な契約違反によって借地契約が適法に解除された場合には、期間満了時の建物買取請求権も原則として認められません。地主から解除を通知された借地人にとっては、解除原因となった違反の有無だけでなく、契約解除の法的な要件を満たしているかも重要になります。
（参照：三井住友トラスト不動産「底地・借地の法律Q&A」）

借地からの立ち退きに応じてもらえない場合の対応方法

借地人が立ち退きに応じない場合、地主は、借地契約を終了させる法的な根拠があるかを確認したうえで、話し合いを進める必要があります。

契約期間満了時の更新拒絶と、地代不払いなどの債務不履行による解除では、必要な条件や手続きが異なります。

普通借地契約の更新を拒絶する場合、借地人が期間満了時に更新を請求するか、期間満了後も建物を所有して土地の使用を継続したときは、地主が遅滞なく異議を述べる必要があります。また、その異議には借地借家法6条の正当事由が求められます。

なお、建物の賃貸借に適用される「期間満了の1年前から6か月前まで」という更新拒絶の通知期間は、借地契約には適用されません。借地契約では、期間満了に向けて早めに協議を始め、更新を拒絶する理由や明渡しの条件を整理することが実務上重要です。通知の内容と到達した事実を証明するため、内容証明郵便などを利用する方法もあります。

一方、債務不履行を理由に契約を解除する場合には、契約違反の内容や信頼関係の破壊の有無を確認し、必要に応じて催告などの手続きを行います。解除の効力に争いがある状態で、地主が一方的に借地上の建物を撤去することはできません。

話し合いによる解決を目指す場合には、立ち退き料や建物の取扱い、明渡しの時期などを具体的に協議します。合意できなければ、調停や訴訟によって解決を図ることになります。

関連記事：借地権割合とは？調べ方や計算方法を詳しく紹介

それでも駄目なら裁判の必要あり

地主と借地人の話し合いで立ち退きの条件がまとまらない場合には、調停や明渡請求訴訟などの法的手続きが必要になることがあります。

訴訟では、借地契約が終了しているかどうかや、更新拒絶の正当事由、契約違反の有無などが争点になります。地主が土地の明渡しを求める場合には、その請求を裏付ける事実や証拠が必要です。一方、借地人も土地を使用し続ける必要性や、地主の主張に対する反論を示すことになります。

裁判の途中で双方が条件に合意し、和解によって解決する場合もあります。解決までの期間は争点の数や証拠調べ、当事者の対応によって異なるため、一律に半年や1年と決まっているわけではありません。

また、明渡しを命じる判決などが得られても、借地人が任意に土地を返還しない場合には、別途、強制執行の手続きが必要になることがあります。借地上に建物が残っている場合には、建物収去のための代替執行が必要になるケースもあるため、土地と建物の権利関係を踏まえて手続きを進めることになります。
（参照：裁判所「不動産引渡（明渡）執行」）

裁判にかかる費用

借地の明渡しを求める裁判では、裁判所に納める申立手数料のほか、必要に応じて弁護士費用、不動産鑑定費用、証拠資料の取得費用などが発生します。

訴訟の申立手数料は、訴訟の目的の価額などに応じて決まります。土地の固定資産税評価額がそのまま手数料になるわけではなく、請求内容に応じた訴額の算定と、裁判所の手数料額の規定を確認する必要があります。

借地権の評価額や建物の価値が争点となる場合には、不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。ただし、鑑定費用は依頼内容や物件の条件によって異なり、一律に30万〜50万円と決まっているものではありません。

さらに、判決などによって土地の明渡しが認められても、借地人が任意に応じない場合には、強制執行の費用が発生する可能性があります。不動産明渡執行では、執行官への予納金などが必要です。借地人所有の建物を取り壊す必要がある場合には、通常の明渡執行とは別に建物収去のための手続きや費用も検討しなければなりません。

そのため、裁判に必要な費用は、明渡請求だけで解決できるのか、建物収去や強制執行まで必要になるのかによって大きく変わります。
（参照：裁判所「手数料」）

借地からの立ち退き料の目安

借地の立ち退き料は一律ではなく、借地権の価値や移転負担などによって異なります。税務上の借地権評価額が、そのまま立ち退き料になるわけではありません。

土地は借地で、その上にある家は借地人の持ち家という場合、立ち退き料の金額は、借地権の価値や地主・借地人それぞれの土地利用の必要性などを考慮して決められます。ただし、借地の立ち退き料には法律で定められた一律の計算式や相場はありません。

借地権の価値を把握する際には、次の計算式が参考になることがあります。

借地権の評価額 ＝ 自用地としての土地の評価額 × 借地権割合

借地権割合は、相続税や贈与税の財産評価に用いられる割合で、国税庁の路線価図では30〜90％の7段階で表示されています。例えば、土地の評価額が3,000万円、借地権割合が60％なら、税務上の借地権評価額は1,800万円になります。

ただし、これは税務上の評価方法であり、実際の借地権の取引価格や立ち退き料が同額になるという意味ではありません。借地契約の残存期間、建物の状態、地域の取引事情などによって、借地権の経済的な価値は異なります。

また、借地人が店舗などの事業用建物を所有している場合には、移転に伴う営業上の損失や移転費用などが交渉材料になることもあります。立ち退き料の金額を検討する際には、借地権自体の価値と移転による負担を区別し、補償内容が重複していないかを整理する必要があります。

最終的な立ち退き料は、地主の更新拒絶に正当事由が認められるかどうかも含め、個別の事情を踏まえて判断されます。借地権評価額をそのまま立ち退き料とみなすのではなく、土地の利用状況や双方の事情を考慮した交渉が必要です。
（参照：国税庁「No.4611 借地権の評価」）

借地からの立ち退き料が高額になってしまうケース

以下のようなケースでは、借地からの立ち退き料が高額になってしまうリスクがあります。

• 借地人が底地を利用する必要がある場合
• 更新料が支払われているケース
• 建物の買取要求をされた場合

次項より、詳しく解説します。

借地人が底地を利用する必要がある場合

地主が借地人に立ち退きを請求するには正当事由が必要ですが、地主よりも借地人のほうが土地を利用する必要性が高く、立ち退きによって大きな不利益を被ると判断された場合、立ち退き料が高額になる可能性があります。。

更新料が支払われているケース

借地人が過去に更新料を支払っている場合には、その支払いの経緯や契約更新時の合意内容が、立ち退き交渉で考慮されることがあります。

ただし、更新料を支払ったという事実だけで、地主の更新拒絶に必要な正当事由が弱くなったり、立ち退き料が自動的に増額されたりするわけではありません。

更新料とは、借地契約を更新する際に借地人が地主へ支払う金銭です。借地借家法に一律の支払義務や金額の規定はなく、契約上の特約や当事者間の合意などが、支払義務を判断するうえで重要になります。

更新料の金額にも法定の相場はありません。実務上の目安として借地権価格の5％程度を用いる説明がありますが、5〜10％程度とする例もあり、地域や契約条件によって異なります。

例えば、更地価格が3,000万円、借地権割合が60％で、借地権価格を1,800万円と評価する場合、仮にその5％を更新料の目安とすれば90万円です。ただし、これは計算例であり、実際の更新料が90万円になることを保証するものではありません。

更新料を支払っている借地人が立ち退きを求められた場合には、支払時期や金額、更新時の契約内容などを踏まえて交渉することになります。更新料の支払いと立ち退き料の金額は直接連動するものではなく、借地契約に関する従前の経過も含めて個別に判断されます。

建物の買取要求をされた場合

普通借地権の存続期間が満了し、契約が更新されない場合には、借地人が地主に対して建物の買取りを請求できることがあります。

借地借家法13条に基づく建物買取請求権が認められる場合、地主は、借地人が適法に請求した建物を時価で買い取ることになります。

ただし、地主の都合で立ち退きを求めたという理由だけで、常に建物買取請求権が発生するわけではありません。契約が合意によって終了した場合や、借地人の重大な契約違反によって適法に解除された場合などには、同条による買取請求が認められないことがあります。

また、建物買取請求権に基づく買取代金と、立ち退き料は法的な性質が異なります。建物の買取代金は建物自体の時価に基づくものであり、立ち退き料は土地の明渡しに関する補償や交渉条件として検討されるものです。そのため、立ち退き料に建物の買取代金を必ず上乗せするという一律の取扱いではありません。

なお、普通借地権では、建物買取請求権を行使しない旨の借地人に不利な特約は、同法16条によって無効となります。一方、一般定期借地権などでは、法律の要件を満たすことで建物買取請求を行わない特約を有効に定められます。

建物の買取要求を受けた場合には、借地契約の種類と終了原因、買取請求権の成立要件、建物の時価を区別して検討する必要があります。

関連記事：借地権付き建物とは？メリット・デメリット、売却方法を詳しく解説

借地持ち家の立ち退きについてよくある質問

借地持ち家の立ち退きについてよくある質問は、以下のとおりです。

• 借地権者は、地主からの立ち退き要求を拒否できますか？
• 「正当事由」とはどういう意味ですか？
• 借地の立ち退き料はどのくらいが目安ですか？
• 借地権は相続放棄できますか？
• 立ち退きを拒否し続けると、強制執行されることはありますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

借地権者は、地主からの立ち退き要求を拒否できますか？

普通借地権が有効に存続している場合、地主から立ち退きを要求されたという理由だけで、借地人に直ちに土地を明け渡す義務が生じるわけではありません。期間満了時の更新拒絶には原則として正当事由が必要であり、それが認められなければ立ち退きを拒否できる場合があります。ただし、借地契約の種類や終了原因によって取扱いは異なります。定期借地権の期間満了や、地代不払いなどによる適法な契約解除の場合には、普通借地権の更新拒絶とは異なる条件で明渡しが問題になります。

「正当事由」とはどういう意味ですか？

正当事由とは、普通借地権の更新を地主が拒絶する際に必要となる、土地の返還を求める合理的な理由のことです。地主と借地人の双方が土地を使用する必要性を中心に、これまでの契約関係、土地の利用状況、立ち退き料などの財産上の給付の申し出を総合的に考慮して判断されます。地主が土地を使いたいという希望だけで、必ず正当事由が認められるわけではありません。

借地の立ち退き料はどのくらいが目安ですか？

借地の立ち退き料には、法律で定められた一律の金額や計算式はありません。借地権の価値、地主と借地人の土地利用の必要性、移転に伴う負担、建物の取扱いなどを考慮して個別に決められます。国税庁の借地権割合を使えば税務上の借地権評価額を計算できますが、その金額が立ち退き料の相場になるわけではありません。交渉では、借地権自体の価値と移転費用などの補償項目を分けて整理することが重要です。

借地権は相続放棄できますか？

借地権も相続財産となるため、相続放棄によって承継しないことは可能です。ただし、相続放棄は相続人としての地位を放棄する手続きであり、借地権だけを選んで相続放棄することはできません。預貯金などのプラスの財産も、借金などのマイナスの財産も含めて、相続全体を放棄することになります。相続放棄をする場合は、原則として自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。期間内に判断できない事情がある場合には、熟慮期間の伸長を申し立てる制度もあります。

立ち退きを拒否し続けると、強制執行されることはありますか？

立ち退きを拒否したという事実だけで、直ちに強制執行されるわけではありません。地主が土地の明渡しを強制するには、明渡しを求める権利が認められ、確定判決や執行力のある和解調書など、強制執行の根拠となる債務名義が必要です。その後も任意に明け渡されない場合には、裁判所を通じて強制執行が行われる可能性があります。借地上に借地人所有の家が残っている場合には、建物収去に関する手続きが別途必要になることもあります。立ち退きの通知を受けた段階と、裁判所による強制執行が可能になった段階は区別して考える必要があります。

まとめ

借地に持ち家がある場合、地主から立ち退きを求められても、直ちに応じる義務が生じるとは限りません。

普通借地権の更新拒絶では正当事由が必要となる一方、定期借地権の期間満了や債務不履行による解除では取扱いが異なります。借地契約の種類や終了原因、建物買取請求権の有無を整理し、明渡しの条件を検討することが重要です。

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