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所有している空き家に他人が住んでしまったらどうする? 不法占拠者の対処法と空き家の活用方法を解説

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近年、「空き家問題」は深刻で、その数は年々増えている状況です。実は、「空いている」ことをいいことに、他人が勝手に住みついてしまうことは稀なことではありません。

もし自分が所有している空き家に他人が住んでいることがわかった場合、どうしたらいいでしょうか。

今回は空き家が不法占拠された場合の対応策に加え、そうならないための対策もあわせて解説します。現在、空き家を所有している人はもちろん、将来的に相続で空き家を所有することになりそうな方も参考にしてください。

空き家に所有者ではない人が住んだ場合、どうなる?

空き家に所有者の許可なく居住する行為は「不法占拠」とみなされ、法的な罰を受けることになります。この行為は以下の犯罪に該当する可能性があります。

住居侵入罪に問われる

住居侵入罪は、他人の住居に正当な理由なく侵入した際に成立する犯罪です。これは、住人や管理人の意向に反し、不法に侵入することを意味します。

この罪の法定刑は3年以下の懲役、または10万円以下の罰金に処されます。

不動産侵奪罪に問われる

他人の不動産を無断で占有した場合に成立する「不動産侵奪罪」では、最高10年の懲役に処せられる可能性があります。不動産は、土地だけでなく、地上や地下の空間も含みます。

不法占拠しやすい空き家の特徴

外観から明らかに無人である空き家は、不法占拠のターゲットになりがちです。例えば、郵便物がポストに溜まり、溢れる状態は、すぐに空き家であることを示唆しているでしょう。

カーテンや雨戸が常に閉じられていると、頻繁に通行する人々に空き家であることが気づかれやすくなります。庭の草木が伸び放題になっている場合、外部からの視線を遮り、不法占拠者にとって隠れやすい環境になります。

さらに、施錠されていても、時間をかければ開錠可能なため、犯罪者やホームレスに狙われやすくなるのです。

玄関ドアや雨戸の破損、外壁の剥がれなど、主要箇所の破損が目立つ物件も、空き家と判断されやすく、不法占拠のターゲットになり得るでしょう。これは、生活に必要な箇所の修繕が行われていないためです。

空き家に住んでいる人を退去させる方法

もし自分が所有している空き家に他人が住んでいることがわかった場合、どのように対処したらいいでしょうか。方法としては、以下のようなものがあります。

  • 警察に通報する
  • 明け渡し請求をする
  • 自力救済は禁止

それぞれ、個別にみていきましょう。

警察に通報する

見知らぬ人が所有する空き家に居住している場合、まずは警察に通報することが重要です。不法占拠者は危険な可能性もあり、直接交渉によるトラブルを避けるためにも警察に介入してもらいましょう。

明け渡し請求をする

不法占拠者に対しては、法的手続きを通じて明け渡しを請求する方法もあります。この際、弁護士に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。

自力救済は禁止

自力救済、つまり裁判所などの公的な手段を利用せずに自ら権利を回復しようとする行為は法律で禁止されています。不法占拠者を力ずくで追い出したり、その荷物を無断で処分するような行為は避け、法的な手段を優先しましょう。

空き家を不法占拠されないための対策

不法占拠されてしまってからの対処は大変ですので、そもそも空き家に他人が住まないように、事前に対策をしておきたいものです。以下より、その方法をご紹介します。

定期的に訪れ清掃する

空き家が放置されていると判断されやすい状況、例えば草が伸び放題である、郵便物が溜まっているなどを避けるために、定期的な訪問と清掃が効果的です。

家屋自体の換気や清掃も行い、劣化を防ぎましょう。出発する際には窓やドアの施錠を忘れないようにしましょう。

倉庫や物置は撤去する

侵入しやすい倉庫や物置は撤去するか、施錠を徹底しましょう。軒下など人が隠れることができるスペースにも注意が必要です。

不法占拠だけでなく、放火のリスクに対しても、燃えやすい物の撤去を考慮することが重要といえます。

関連記事:実家の片付け費用はどのくらい?業者選びのコツを詳しく解説

民間サービスに依頼し、見回りや管理をしてもらう

遠方に住んでいる、高齢で自力での管理が難しいなどの理由で空き家の管理が困難な場合は、民間の管理サービスの利用を検討しましょう。

見回りだけでなく、草刈り、ポストの清掃、家屋の換気、屋根の雪下ろしなどのオプションがある業者も存在します。各サービスの内容や費用については事前に業者に確認しましょう。

空き家を放置することのリスク

空き家を放置すると、不法占拠者が発生する可能性があるほか、以下のリスクが考えられます。

  • 「特定空家」に指定される
  • 建物の倒壊によって損害賠償責任を求められる
  • 不法投棄をされてしまう
  • 近所迷惑になる
  • 自分の子どもや孫に迷惑をかける可能性も

それぞれ、詳しくみていきましょう。

「特定空家」に指定される

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」は、適切な管理が行われていない空き家を「特定空家」と指定する制度を導入しました。これは、自治体が独自の条例を設ける以前の対策に比べ、より法的な効力を持つものです。

自治体の条例では所有者の同意がない限り敷地内に入ることが難しかったが、空き家対策特別措置法では、管理がなされていない空き家に対して自治体職員や委任者が敷地内に入り調査を行うことが可能になりました。これにより、空き家問題への対応がより積極的になっています。

「特定空家」として指定される基準は以下のとおり。

  • 倒壊の危険がある場合
  • 衛生上有害な状態にある場合
  • 適切な管理不足により景観を損なっている場合
  • その他、周辺環境を保全するために放置が不適切と判断される場合

特定空家に指定されると、自治体からの管理指導を受けることになり、これに従わない場合には罰金や強制的な取り壊しの可能性があります。

固定資産税の住宅用地特例の適用除外により、税負担が増加することもあり、固定資産税額が上がり、負担が増えかねません。

関連記事:空き家の放置を続けるとどうなる? 行政代執行までの流れを解説!

建物の倒壊によって損害賠償責任を求められる

放置された空き家は劣化し、台風や地震の際に倒壊する危険性が高まります。倒壊が原因で通行人が怪我をするか、隣家に損害を与えると、所有者は損害賠償責任を負うことになります。

屋根やブロック塀など重量物の倒壊は、特に重大な事故に繋がる可能性があり、深刻な責任を問われる恐れがあります。

不法投棄をされてしまう

草が生い茂った空き家は不法投棄のターゲットになりやすく、ゴミや大型廃棄物が投棄される可能性があります。不法投棄者が特定できない場合、清掃や処分の責任は最終的に所有者に帰属し、大型ゴミの処分には高額な費用が発生します。

近所迷惑になる

劣化した外壁やあふれる郵便物などの空き家は、周辺の景観を損なうだけでなく、悪臭や倒壊による被害で近隣住民に迷惑をかけることがあります。これらは近隣トラブルに発展するリスクを含みます。

自分の子どもや孫に迷惑をかける可能性も

空き家は相続の際にも問題となり得ます。所有者が亡くなると、その空き家は子どもや孫に相続されます。特に過疎化が進む地域では、土地の価値は更に下落し、手放すことが難しくなります。

将来的に次世代に負担を強いることになり得るため、長期的な視点での対応が必要です。

空き家にかかる費用

住んでいない場合でも、空き家に関する権利や義務は所有者が有することになり、所有している限り以下のような費用がかかります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 損害賠償費用
  • 火災保険
  • 空き家の修繕費・管理費

次項より、個別に解説します。

固定資産税・都市計画税

不動産の所有者は、空き家であっても固定資産税や都市計画税の支払い義務があります。空き家の場合、通常よりも高い税率が適用されるケースも。

通常の宅地では固定資産税が標準課税額の1/6まで軽減されるが、空き家の場合、この軽減措置が適用されないため、税負担が増加することが一般的です。

関連記事:不動産の「固定資産税」の計算方法とは?所有物件の課税額はいくらになる?

損害賠償費用

前述の通り、空き家の放置によるリスクで損害賠償責任を負う可能性があります。この場合、損害賠償費用の支払いが必要になることがあるでしょう。

特に建物倒壊や事故が発生した場合、かなりの金額になりかねないため、留意が必要です。

火災保険

空き家は、放火や災害による火災のリスクが高いため、火災保険への加入が推奨されます。これは万が一の際に大きな経済的損失を防ぐためです。

ただし、空き家は保険会社によっては加入を拒否されることもありますので、事前に確認が求められます。

関連記事:築古の戸建て物件でも火災保険には入っておくべき?選び方と活用法を解説

空き家の修繕費・管理費

空き家の劣化防止や不法占拠のリスクを減らすためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。これには修繕費や管理費が発生し、これらの費用も考慮に入れる必要があります。

空き家の解体について

「空き家問題を解決するためには解体すればいい」と思うかもしれません。もちろん解体することがベストですが、解体には多額の費用がかかり、そう簡単に行えないケースがあります。

自治体によっては空き家解体に補助が出るケースも

多くの自治体では、空き家の解体に補助金を出しています。この補助金は「老朽危険家屋解体撤去補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体助成金」など様々な名前で呼ばれており、自治体によって補助金の上限額などが異なります。

空き家を活用するための補助金を出している自治体もあります。空き家に関する補助金の詳細については、自治体に問い合わせて確認することが重要です。

解体後に土地を売却

空き家を解体して更地にすることで、土地の売却が容易になる場合があります。解体にかかった費用があっても、土地が売却できればそのコストを回収できる可能性が考えられます。

売却による収益は、今後の計画に役立てましょう。

空き家の活用方法

不動産を所有することになった場合、自分で住むか売却するかどちらかを選ぶ人が多いでしょう。

しかし、空き家は事情によってどちらも実行することができずに持て余しているケースが大半です。そこで、空き家を放置せずに活用する方法をいくつかご紹介します。

例えば、以下のようなものが考えられます。

リフォームをして居住する

  • 人に貸す
  • 駐車場にする
  • 空き家バンクに登録する
  • 隣地の所有者に売却する
  • 業者に売却する

それぞれ、個別に解説します。

リフォームをして居住する

空き家が初めから住める状態でない場合でも、リフォームによって快適な居住空間に変えることが可能です。

固定資産税や管理費が発生するため、自宅として利用することでその価値を最大限に活かせます。

関連記事:「空き家」となった実家はどう活用するのがいいの?具体的なアイデアを詳しく紹介

人に貸す

自分が住まない場合、賃貸として他人に提供する選択肢もあります。これにより賃料収入が得られ、固定資産税などの費用を賄うことが可能。

ただし、新たに不動産投資のために資金を投入する際は、知識と慎重な判断が必要です。不動産投資はリスクを伴うため、安易な気持ちで始めると失敗するリスクもあります。

駐車場にする

空き家を取り壊して駐車場に変えることも有効な手段です。コインパーキングの経営も考えられますが、こちらも収益物件と同様に十分な知識が求められます。

空き家バンクに登録する

自宅としても売却も困難な場合、空き家バンクへの登録を検討するとよいでしょう。空き家バンクは、地方公共団体が運営する空き家物件情報の提供サービスで、利用希望者とのマッチングを図れます。

隣地の所有者に売却する

立地条件などの理由で一般的な売却が難しい場合、隣地の所有者に売却を提案するのも1つの手段です。隣地の所有者が拡張計画を持っている可能性もあり、売却の機会が生まれるかもしれません。

業者に売却する

一般の買い手が見つからない場合は、専門の買取業者に売却を検討するのも一つの方法です。売却価格は市場価格より低くなる可能性がありますが、迅速な取引とトラブルの少なさがメリットです。合意が得られれば、スピーディーに現金化が進むことも大きな利点といえるでしょう。

まとめ

空き家を不法占拠されている場合はもちろん、空き家を持て余している場合もプロに相談しましょう。現段階で空き家を所有していることにお悩みのことはなかったとしても、今後不法占拠や放火をされてしまったり、費用などの負担が重くかかってきたりするかもしれません。

売却をしたり空き家バンクに登録したりと、空き家の活用方法はさまざまなものが存在します。プロに相談することで客観的に最適なアドバイスをもらえるでしょう。

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。

この記事の監修者

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丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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