更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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不動産を共有名義で所有することは、夫婦でマイホームを購入したり、相続で複数の相続人で不動産を引き継いだりする際によくみられます。共有名義の基本的な仕組みや発生するシーンについては、ある程度ご存知の方も多いのではないでしょうか。
しかし、共有名義のメリットやデメリット、トラブルを避けるための注意点、解消方法などについては、意外と知られていないのが実情です。共有名義の不動産を所有することは、単独名義とは異なるさまざまなリスクや課題を伴います。
そこで本記事では、不動産の共有名義について、メリットとデメリットを比較しながら、トラブルを未然に防ぐための知識や解消方法を詳しく解説します。
目次
不動産の共有名義とは
不動産共有名義とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を取得する際に、複数の人が共同で出資し、出資額に応じた所有持分で登記（権利関係を社会に公示するため登記簿に記載）することを指します。例えば、2,000万円の一戸建てを夫婦で購入する場合、それぞれが1,000万円ずつ出資したとすると、夫婦それぞれが「1/2」の所有持分を持つ共有名義となるのです。
共有名義はどういうシーンで発生する？
不動産が共有名義になるパターンは主に2つあります。
- パターン①：夫婦でマイホームを購入する
- パターン②：相続で遺産分割する
①について、マイホームを購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの借入限度額は収入に基づいて決定されるため、夫の収入だけでは希望額の融資を受けられないことがあります。
夫婦共働きの場合、夫婦共同で住宅ローンを組むことで、単独でローンを組むよりも借入限度額が増加し、希望額の融資を受けられる可能性が高くなります。夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合、ローンの負担割合に応じて共有割合を決定し、マイホームは夫婦の共有名義となるのです。
②についてですが、相続が発生すると、誰がどの財産をどの程度相続するのかを話し合う「遺産分割協議」が行われます。遺産に不動産が含まれる場合、平等に分けることが難しくなります。不動産は一般的に高額になりやすく、1人が相続すると不公平感が生じやすいためです。
そのため、公平性を重視し、複数の相続人で共有名義により相続する方法がとられることがあります。遺産分割の方法としては、不動産を売却して現金化し、相続人で分配する方法もありますが、思い出の詰まった実家を手放したくない場合などは、共有名義で相続するケースもみられます。
不動産の共有名義のリスク
不動産の共有名義が抱えるリスクとして、代表的なものとしては以下が挙げられます。
- 利活用には権利者全員の承認が必要
- 税金や維持・管理費の支払い義務は全員に発生する
- 名義人が他界すると相続で権利関係が複雑になる
次項より、個別にみていきましょう。
利活用には権利者全員の承認が必要
共有名義の不動産を所有している場合、重要な事項の決定や実行には、全員の同意が必要不可欠です。つまり、1人でも反対者がいれば、不動産の処分方法などを決められないのです。
例えば、相続によって複数の人で不動産を取得したケースを考えてみましょう。ある相続人が「不動産を売却して代金をみんなで分けよう」と提案しているのに対し、別の相続人が「思い出の詰まった実家だから残しておきたい」と主張している場合、不動産を売却することは難しくなります。
ただし、自分の所有する持分のみを売却することは可能です。とはいえ、現実的に考えると、不動産を自由に扱えない一部の所有権を取得したいと考える買主は少ないでしょう。そのため、自分の持分のみの売却は容易ではないといえます。
関連記事：共有持分のリスクとは？所有し続けるデメリットを解説
税金や維持・管理費の支払い義務は全員に発生する
不動産を取得すると、各種税金やローンに関わる諸経費など、さまざまな費用が発生します。これらの費用はすべて、共有名義人全員に支払い義務が生じるため、初期費用が高額になるリスクがあります。
1つの不動産を取得する場合でも、共有名義人それぞれでローンを組んだり契約を締結したりする必要があるため、諸経費は共有名義人ごとに発生します。
そのため、単独名義で不動産を取得する場合と比べて、諸経費の総額は増大する傾向にあります。
名義人が他界すると相続で権利関係が複雑になる
共有名義人の一人が亡くなった場合、その人が所有していた持分は相続の対象となります。
例えば、夫婦が共有名義で不動産を所有しており、夫が死亡したケースでは、夫の持分は相続の対象となり、相続税が課税されることがあります。
共有名義者が兄弟や第三者である場合、自分が共有持分を取得することはなく、共有名義者が増加する可能性もあります。
不動産の共有名義にメリットはある？
一方で、不動産の共有名義にはメリットも存在します。具体的には、以下のとおり。
- 購入時は名義人それぞれが住宅ローン控除を受けられる
- 売却時の3,000万円特別控除も名義人全員が受けられる
それぞれ詳しく解説します。
購入時は名義人それぞれが住宅ローン控除を受けられる
共有名義で不動産を取得した場合、名義人それぞれが住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。
例えば、共働きの夫婦がペアローンを利用して不動産を取得したケースでは、夫婦それぞれのローン残高に応じて、各々が控除を受けられます。
単独名義で不動産を取得した場合は、住宅ローンを組んだ当事者のみが控除の対象となります。それに対し、共有名義で不動産を取得すれば、複数人で控除を分け合えるため、トータルでの控除額が増大する可能性があります。
売却時の3,000万円特別控除も名義人全員が受けられる
マイホームを売却して利益が発生した場合、最大3,000万円までは課税されない「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。
この特例も不動産の名義人全員に適用されるため、不動産売却時の節税効果が期待できます。
例えば、夫婦の共有名義で不動産を所有しており、それぞれの持分をすべて売却した場合、夫婦それぞれが3,000万円の特別控除の特例を受けられます。つまり、夫婦合計で最大6,000万円分の特別控除を受けられるため、納税額を抑制できる可能性があるのです。
共有名義の解消方法
「共有名義を解消したい」と考えるなら、次の方法を検討しましょう。
- 不動産そのものの売却
- 単独名義への変更
- 共有物分割請求
以下より、詳しく解説します。
不動産そのものの売却
共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。不動産全体を売却するため、相場価格での売却が期待でき、売却代金は持分割合に応じて分配されるため、トラブルが発生しにくいというメリットがあります。
ただし、共有者の中に一人でも売却に反対する人がいると、売却自体が成立しないため注意が必要です。事前に共有者同士で十分な話し合いを行い、売却意思の相違がないか確認しておくことが重要です。
自分の持分のみを売却することも可能です。この場合、他の共有者の同意は不要であり、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうことも選択肢の一つです。持分のみの売却を検討する際は、他の共有者に買い取りの意思があるか相談してみるとよいでしょう。
自分の持分のみを売却する場合は、通常、買取業者に依頼するのが一般的です。ただし、持分のみの売却では、単独名義の不動産と比べて売却価格が低くなる傾向があります。
これは、第三者が持分を購入しても、不動産を自由に利用できないためです。売却後に他の共有者とのトラブルに発展するリスクもあるため、持分を売却する前に、あらかじめ他の共有者に伝えておくことが賢明です
単独名義への変更
離婚の際に財産分与で不動産の名義変更を行うケースでは、離婚届の提出と夫婦間の合意が求められます。
名義変更の申請には、夫婦双方の署名押印が必要です。夫婦の合意が得られれば、必要書類に署名押印し、法務局への申請を経て名義変更が完了します。ただし、どちらか一方が合意していない場合は、裁判所での解決を求めることになります。
なお、離婚届の提出から2年以上が経過すると、財産分与請求の権利が消滅するため注意が必要です。
共有物分割請求
共有名義者の同意が得られない場合は、裁判所に共有状態の解消を求める訴えを起こすことができます。
共有名義の不動産では、各共有名義人が自分の所有権に基づき、「持分を譲らない」「単独名義への変更は認めない」と主張できるため、不動産を自由に処分できず、さまざまな弊害が生じる可能性があります。
そこで、ある程度自由に不動産を処分できるようにするために、裁判所が共有名義人の間に入り、双方の意見を聴取した上で、以下のような分割方法を判断します。
- 現物分割：不動産を物理的に分割し、各共有者に分配する方法
- 価格賠償：一部の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法
- 競売：不動産を競売にかけ、得られた代金を持分に応じて分配する方法
裁判所は、不動産の性質や共有者間の関係性などを考慮し、最も適切な分割方法を選択します。ただし、裁判による解決は時間と費用がかかるため、できる限り話し合いでの解決を目指すことが望ましいでしょう。
関連記事：共有物分割請求とは？3つの分割方法と必要手順について
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まとめ
不動産の共有名義には、住宅ローン控除や3,000万円特別控除などの税制面でのメリットがある一方で、意思決定の難しさ、費用の増大、権利関係の複雑化などのデメリットがあることがわかりました。
共有名義の不動産を円滑に管理・運用するためには、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、トラブルを未然に防ぐための対策を講じることが重要です。
特に、共有名義を解消する際には、不動産全体の売却、単独名義への変更、共有物分割請求などの方法があり、状況に応じた適切な選択が求められます。しかし、どの方法を選ぶにしても、共有者間の合意形成やスムーズな手続きのために、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
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