共有持分・共有名義

共有物分割請求とは?3つの分割方法と必要手順について

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共有物をめぐるトラブルで、共有物分割請求という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。共有物分割請求とは、共有者の一人が、他の共有者に対して共有物の分割を求める請求のことを指します。

しかし、実際に共有物分割請求を行う場合、具体的にはどのような方法があるのか、メリットやデメリットは何か、どのような手順で進めていくのかなど、詳しい内容までは知らないという方も少なくないはず。

そこで本記事では、共有物分割請求の基本知識から、分割の方法、メリット・デメリット、実際の手順や費用まで、共有物分割請求に関する重要ポイントを詳しく解説します。

共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、不動産や土地などの共有物について、共有者の一人が他の共有者に対し、共有状態の解消を求める請求のことをいいます。

民法上、共有者はいつでも共有物の分割を請求することができると定められています。共有状態にある不動産は、売却や賃貸、大規模な改修などを行う際に、全ての共有者の同意が必要となるため、意見の相違から管理や処分が難しくなるケースがあります。

共有者の一部が無断で持分を売却したり、相続により共有者が増えたりすることで、権利関係がより複雑になるリスクもあります。共有物分割請求は、このような共有に起因する様々な問題を解消し、各共有者の権利を明確にすることを目的としています。

請求を受けた他の共有者は、話し合いに応じる義務があり、最終的には裁判所の判断によって、現物分割や代償分割、競売による換価分割などの方法で共有状態が解消されることになります。

共有物分割請求の目的

共有物分割請求の主な目的は、以下の2点に集約されます。

1つ目は「共有物の管理や処分をめぐる共有者間の意見の相違を解消し、円滑な管理・運用を可能にすること」です。

共有状態にある不動産は、たとえ一部の共有者が有効活用を望んでいても、他の共有者の同意が得られなければ、売却や賃貸、改修などの実現が難しくなります。共有物分割請求により、各共有者が単独所有する部分を明確にすれば、それぞれの意向に沿った自由な管理・処分が可能となります。

2つ目は、「共有持分を単独所有化し、その持分の資産価値を高めること」です。不動産の共有持分は、単独所有の不動産に比べて売却が難しく、金融機関からの融資も受けにくいため、資産価値が低くなりがちです。

共有物分割請求により、単独所有化を実現できれば、不動産の有効活用や売却などが容易になり、資産価値の向上が期待できます。

以上のように、共有物分割請求は、共有者間の紛争解消と資産価値の向上という、共有者にとって重要な利益をもたらす制度といえます。

共有物分割請求が必要になるケース

共有物分割請求が必要になるのは、以下のようなケースです。

  • 複数の相続人がいたため共有名義で不動産を相続した
  • 夫婦の共有名義で不動産を購入した

それぞれ個別にみていきましょう。

複数の相続人がいたため共有名義で不動産を相続した

相続により、被相続人が所有していた不動産を複数の相続人が法定相続分に従って共有で相続したケースでは、共有物分割請求が必要になることがあります。

相続直後は、故人への思いや相続税の支払いなどの事情から「とりあえず共有名義で登記」したものの、その後の管理・活用方針をめぐって相続人間で意見が対立することがよくあります。

たとえば、実家の土地建物を共有相続した場合、「老朽化した建物を建て替えたい」「土地を売却して現金化したい」など、相続人それぞれの意向が異なるといった状況です。

このような場合、一部の相続人が共有物分割請求を行うことで、各相続人の単独所有部分を確定し、それぞれの意向に沿った不動産の管理・処分を実現できます。

相続により共有者が増えると、将来の相続でさらに共有者が増加し、権利関係が複雑化するリスクがあります。早い段階で共有状態を解消しておくことで、将来の紛争を未然に防ぐメリットもあると言えます。

夫婦の共有名義で不動産を購入した

夫婦が共同で資金を拠出して共有名義で不動産を購入したケースでも、共有物分割請求が必要になる場面があります。

たとえば、夫婦で住宅ローンを組んで自宅マンションを購入したものの、その後、離婚することになったような場合です。ローンの返済が終わった後、どちらか一方が自宅マンションに住み続けているにもかかわらず、もう一方は自宅マンションを手放したいと考えるかもしれません。

このような状況で、共有物分割請求を行うことにより、マンションを売却して代金を分配したり、一方が他方の持分を買い取ったりするなど、夫婦間の共有状態を解消することができます。

事業目的で夫婦で共同出資して不動産を購入した場合にも、事業からの撤退や方針の違いなどから、一方が共有持分の解消を求めるケースが考えられます。

共有物分の3つの分割方法

共有物の分割方法には、主に以下の3つがあります。

  • ①:現物分割
  • ②:代償分割
  • ③:換価分割

それぞれ個別にみていきましょう。

①:現物分割

現物分割とは、共有物を物理的に分割し、各共有者がその一部を単独所有するという方法です。たとえば、共有名義の土地を、面積比に応じて分割するようなケースがこれに当たります。

現物分割が可能か否かは、不動産の形状や利用状況などによって異なります。土地と建物が一体となっている場合や、土地が狭小で分割が困難な場合などは、現物分割が適さないこともあります。

分割後の土地の有効活用が著しく困難になるような場合にも、現物分割が選択されないことがあります。

一方、現物分割のメリットとしては、各共有者が分割された不動産を自由に使用・処分できるようになる点が挙げられます。金銭的な負担も少ないため、合意が得られれば、比較的スムーズに共有状態を解消できる方法だといえます。

②:代償分割

代償分割とは、一部の共有者が他の共有者の持分を取得し、その対価として金銭を支払うことで、共有状態を解消する方法です。

不動産全体を単独所有としたい共有者と、持分を手放して現金化したい共有者の利害が一致する場合に、有力な選択肢となるでしょう。

代償分割の際に問題となるのが、持分の評価額です。通常は、不動産鑑定士などの専門家に評価を依頼し、客観的な価格を算出します。当事者間で合意できれば問題ありませんが、評価額をめぐって争いが生じることもあります。

持分を取得する側の資金力が十分でない場合、一括での支払いが難しいこともあります。その場合、分割払いを検討するなど、柔軟な対応が求められます。

代償分割は、不動産を手放す側にとっては、早期の現金化が実現できるメリットがある一方、取得側にとっては資金負担が大きくなるデメリットがあるといえます。

③:換価分割

換価分割とは、共有物を売却し、その代金を各共有者の持分に応じて分配する方法です。現物分割が物理的に困難であり、かつ代償分割の合意が得られない場合に、最終手段として選択されることも珍しくありません。

換価分割においては、まず共有物を適正な価格で売却する必要があります。任意売却で買い手が見つかれば良いですが、見つからない場合は競売による売却も検討されます。

ただし、競売では一般的に売却価格が低くなる傾向があるため、売却損が発生するリスクも存在します。

売却にあたっては、共有者全員の同意が必要となります。売却価格や売却先などをめぐって、共有者間の合意形成が難航することも少なくありません。

換価分割は、不動産を手放すことになるため、共有者全員にとって不本意な結果となることもありますが、紛争の長期化を避けるためには、現実的な選択肢となる場合もあるといえます。

共有物分割請求のメリット

では、共有物分割請求にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的には、以下のとおり。

  • 裁判所に判決を委ねられる
  • 分割の仕方に公平性がある

それぞれ個別にみていきましょう。

裁判所に判決を委ねられる

共有物の分割をめぐって当事者間の話し合いが難航する場合、最終的には裁判所に判断を委ねることができます。これは、共有物分割請求のメリットの1つといえます。

裁判所は、客観的な立場から、法律や判例に基づいて公平な判断を下してくれます。当事者間の感情的な対立に左右されることなく、合理的な結論を導き出してくれるのです。

特に、当事者間の力関係に偏りがあるような場合には、弱い立場の当事者にとって、裁判所の判断を仰げることは大きな助けとなります。

裁判手続きにおいては、当事者双方が証拠を提出し、主張を尽くす機会が与えられます。これにより、当事者の意見が十分に反映された上で、判決が下されることになります。

もちろん、裁判には一定の時間と費用がかかるというデメリットもあります。しかし。話し合いによる解決が難しい場合には、裁判所の判断を仰ぐことが、紛争解決の有力な手段となるでしょう。

分割の仕方に公平性がある

共有物分割請求のもう1つのメリットは、分割の方法について、公平性が担保されることです。

裁判所が分割方法を決定する際には、各共有者の持分割合や、不動産の形状・利用状況など、様々な事情を考慮した上で、できる限り公平な結論を導き出そうとします。

たとえば、現物分割が可能な場合でも、単純に面積比で分割するだけでは、不動産の品質や利用価値に差が生じることがあります。そのような場合、裁判所は、不動産の鑑定評価を踏まえて、各共有者の取得部分の価値が均等になるよう調整することがあります。

代償分割の場合も、裁判所は、適切な価格算定に基づいて持分の評価を行い、公平な代償金の決定を目指します。

共有物分割請求のデメリット

共有物分割請求は、共有物の分割を実現するための有力な手段ですが、一方でいくつかのデメリットも存在します。具体的には、以下のとおり。

  • 時間や費用がかかる
  • 思い通りに分割できるとは限らない
  • 競売になると売却益が低くなる

次項より、個別にみていきましょう。

時間や費用がかかる

共有物分割請求の大きなデメリットの1つは、解決までに時間と費用がかかることです。

まず、裁判所に訴訟を提起するまでの準備段階で、弁護士との相談や必要書類の収集など、一定の時間と手間が必要となります。

訴訟が開始されてからも、裁判所の審理のスケジュールに従って手続きが進められるため、結論が出るまでに数ヶ月から数年を要することがあります。その間、当事者は、弁護士費用や訴訟費用など、継続的な出費を強いられることになります。

不動産の鑑定評価や測量など、分割に必要な専門家へ依頼する際にも、別途費用が発生します。

思い通りに分割できるとは限らない

共有物分割請求のもう1つのデメリットは、当事者の希望通りの分割結果が得られるとは限らないという点です。

裁判所は、法律や判例に基づいて公平な判断を下すことを目的としているため、各当事者の主観的な希望を100%反映した結論を出すことは難しいといえます。

たとえば、現物分割を希望していても、不動産の形状や利用状況等を考慮した結果、裁判所が代償分割や換価分割による解決を命じる可能性があります。

代償分割の場合でも、裁判所が算定した持分の価格に不服があっても、それを覆すことは容易ではありません。

このように、裁判所の判断と当事者の希望がずれてしまうリスクは、常に存在しているといえます。

競売になると売却益が低くなる

共有物分割の方法として換価分割が選択された場合、不動産を売却して代金を分配することになりますが、その際に競売による売却になると、売却益が低くなるおそれがあります。

一般的に、競売による不動産の売却価格は、通常の任意売却に比べて低くなる傾向があります。これは、買受人が限られていることや、物件の情報が十分に開示されていないことなどが影響しているためです。

その結果、売却代金が予想よりも少なくなり、各共有者の取り分も減少してしまうことがあります。

特に、不動産に対する債務(住宅ローンなど)が残っている場合、競売による売却では債務の完済が難しくなり、場合によっては各共有者が残債を負担しなければならないことにもなりかねません。

このように、換価分割は紛争解決の最終手段としての意義がある一方で、競売による売却益の減少というデメリットを伴うことに注意が必要です。

共有物分割請求の流れ

共有物分割請求の流れは、大別すると以下のとおりです。

  • 手順①:共有者間での協議
  • 手順②:弁護士への相談
  • 手順③:訴訟の申し立て
  • 手順④:呼出状の送付
  • 手順⑤:裁判

次項より、個別にみていきましょう。

手順①:共有者間での協議

共有物分割請求の第一歩は、共有者間での十分な話し合いです。

共有物をどのように分割するのか、各共有者の希望や条件を出し合い、互いに歩み寄りながら合意形成を目指します。

この話し合いの場では、弁護士など専門家のアドバイスを受けることも有効です。法律面での注意点や、適切な分割方法のヒントを得ることができます。

話し合いの内容や合意事項は、できる限り書面化しておくことが重要です。後々のトラブル防止につながります。

手順②:弁護士への相談

当事者間の話合いで合意が得られない場合、次のステップは弁護士に相談することです。

共有物分割請求は法的な手続きを伴うため、弁護士のサポートを受けることが不可欠です。

弁護士は、依頼者の立場に立って、法的な観点から最適な解決策を提案してくれます。裁判所の判断を仰ぐべきかどうかの判断も、弁護士のアドバイスを参考にすると良いでしょう。

弁護士に依頼することで、訴訟提起に必要な書類の作成や、裁判所とのやり取りを円滑に進めることができます。

手順③:訴訟の申し立て

弁護士と相談の上、裁判所に訴訟を申し立てることになったら、共有物分割訴訟の提起に必要な書類を作成し、裁判所に提出します。

訴状には、分割の対象となる共有物の表示や、請求の趣旨(どのような分割を求めるのか)、請求の原因(なぜ分割が必要なのか)などを記載します。

これらの書類は、弁護士がサポートしてくれるので、的確に作成することができます。

訴訟の申し立ては、共有物の所在地を管轄する地方裁判所に行います。

手順④:呼出状の送付

訴訟の申し立てが受理されると、裁判所から各共有者に対して、口頭弁論期日の呼出状が送付されます。

呼出状には、口頭弁論の日時・場所や、答弁書を提出すべき期限などが記載されています。

被告となった共有者は、指定された期限までに答弁書を提出する必要があります。答弁書には、原告の主張に対する認否や反論を記載します。

手順⑤:裁判

口頭弁論期日には、裁判官の面前で、原告・被告双方が主張を述べる機会が与えられます。

裁判官は、双方の主張を聞いた上で、必要に応じて、不動産の鑑定評価や現地調査なども行います。

その上で、事案に応じて適切と考えられる分割方法を決定し、判決を下します。ただし、判決が下される前に、和解の勧告がなされることも少なくありません。裁判官の心証を踏まえつつ、双方が歩み寄ることで、任意の合意による解決が図られることも多いのです。

判決に対して不服がある場合は、上級審への控訴という選択肢もありますが、ここまで来ると、解決までにさらに時間がかかることになります。

共有物分割請求にかかる費用

共有物分割請求を進める上で、さまざまな費用が発生します。主なものとしては、以下のとおりです。

  • 弁護士への依頼費
  • 訴訟費用
  • 登記費用
  • 不動産鑑定士への依頼費

それぞれ個別にみていきましょう。

弁護士への依頼費

共有物分割請求は法的な手続きを伴うため、弁護士に依頼することが不可欠です。弁護士費用は、着手金と成功報酬の2種類に分かれるのが一般的です。

着手金は、弁護士が事件を受任した時点で発生する費用で、事件の難易度や複雑さに応じて決まります。共有物分割請求の場合、着手金は20~50万円程度が相場と言えます。

成功報酬は、事件が解決した時点で発生する費用で、通常は解決によって得られた経済的利益に応じて一定の割合(10%~20%程度)が設定されます。たとえば、1,000万円の不動産を単独所有化できた場合、成功報酬は100~200万円程度になるでしょう。

ただし、弁護士費用は弁護士事務所ごとに異なるため、事前に複数の事務所に見積もりを取るなどして、比較検討することをおすすめします。

訴訟費用

共有物分割請求の訴訟を提起する際には、訴訟費用が必要になります。主なものは、以下の通りです。

  • 印紙代:訴状に貼り付ける収入印紙の費用で、請求額に応じて金額が決まる。共有物分割請求の場合、不動産の価格に応じて数万円~数十万円程度になるのが一般的。
  • 予納金:訴訟の進行に必要な費用(郵便料金など)を予め裁判所に納める費用で、通常は1万円程度。
  • その他の実費:書類の郵送料や交通費など、訴訟に必要な実費も発生する。

これらの訴訟費用は、原則として訴訟を提起した側が負担することになります。

登記費用

共有物分割の結果、不動産の登記内容を変更する必要がある場合、登記費用が発生します。主なものは以下の通りです。

  • 登録免許税:不動産の価格に応じて課税される税金で、不動産価格の0.4%が一般的な税率です。ただし、共有物分割による登記の場合、一定の要件を満たせば0.2%に軽減される場合があります。
  • 司法書士報酬:登記申請の代行を司法書士に依頼する場合の費用で、不動産の価格や登記の内容に応じて数万円~数十万円程度が相場です。

これらの登記費用は、分割の方法によって負担割合が異なります。現物分割の場合は各共有者が分割された不動産の登記費用を負担し、代償分割の場合は持分を取得した共有者が全額負担するのが一般的です。

不動産鑑定士への依頼費

共有物分割の際には、不動産の価値を適正に評価するために、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することがあります。不動産鑑定士への依頼費用は、不動産の種類や規模、評価の難易度などによって異なりますが、一般的には20~50万円程度が相場といえます。

この費用は、依頼者が負担することになりますが、現物分割や代償分割の際の適正な価格の算定に不可欠な費用と言えます。

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共有物分割請求の手続きを進めても、現物分割や代償分割が難しく、換価分割による競売で売却することになると、思うような売却益が得られないこともあります。そのようなケースでは、当社が提供する「ワケガイ」をぜひご利用ください。

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まとめ

共有物分割請求は、共有物をめぐる問題を解決するための重要な手段ですが、その一方で、時間や費用がかかったり、思い通りの分割ができないリスクもあることを理解しておく必要があります。

特に、現物分割が難しい場合は、換価分割による競売で売却することになると、期待していたような売却益が得られないこともあるでしょう。

共有物分割請求は、法的な手続きを伴う複雑な問題です。当事者間の話し合いで解決できない場合は、弁護士など専門家のサポートを受けることが不可欠です。共有物をめぐる問題でお悩みの方は、一人で抱え込まずに、まずは専門家に相談することをおすすめします。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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