更新日： 2026.9.22 | 公開日：
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不動産が差し押さえられて登記簿に「差押」と記載されても、売買そのものが当然に無効になるわけではありません。
ただし、差押え後に買主が取得した権利は、差押債権者や競売・公売の買受人に対抗できない場合があります。そのため、差押えを残したまま通常の売却を成立させるのは困難です。
国税の滞納処分でも、差押え後に取得した所有権などは公売の買受人に主張できず、換価によって消滅する場合があります。
差押え登記は、放置しておくと不動産の価値を大きく下げてしまう可能性があり、早期の対応が求められます。本記事では、差押え登記がされた場合の影響と、その解除方法について詳しく解説します。
不動産が差押え登記をされた場合どうなる？
所有不動産が差押えを受けた場合、以下の状態になります。
- 自由に売却できなくなる
- 差押え登記の通知が届く
- すぐに公売にかけられるわけではない
自由に売却できなくなる
差押登記が付されても、売買契約や所有権移転が法律上当然に無効になるわけではありません。
ただし、差押え後に買主が取得した所有権などは、差押債権者や競売・公売の買受人に対抗できない場合があり、換価されると後順位の権利が消滅することもあります。
このため、差押えが残った状態では買主や金融機関との取引が成立しにくく、通常の売却は実務上困難です。任意売却を行う場合は、差押債権者や差押えを行った機関と調整し、決済に合わせて取下げ・解除と差押登記の抹消を行える状態にする必要があります。
関連記事：不動産の共有者が差押えられたらどうなる？自分への影響と対処法を解説
差押え登記の通知が届く
自宅や所有不動産が差し押さえの対象となった場合、登記事項証明書（登記簿謄本）上に「差押」と記載されます。
法務局に保管されている不動産登記受付帳の情報を基に、差押登記された不動産の地番が特定されます。そして、登記事項証明書を取得することで所有者を確認することができるのです。
これを利用して、任意売却の案内や金融業者からの営業DMが届くことがあります。
すぐに公売にかけられるわけではない
差押えが行われたからといって、強制的にすぐ売却されるわけではありません。
ただし、滞納が長期間に渡って継続する場合、役所や国も最終手段として公売という手続きを踏むことになります。
公売に至るまでの滞納期間や金額に関する明確な規定は存在せず、市区町村や国が案件ごとの個別判断に基づいて決定していくことになります。
金融機関による不動産の差押え登記のケースと解除する方法
差押えを行った主体によって、解除条件や法務局で抹消されるまでの手続が異なります。
金融機関が不動産に差押えを行う主なケースは以下の2つです。
| 金融機関の立場 | 主なケース | 債権回収の方法 |
|---|---|---|
| 担保権者 | 住宅ローンなど担保付き借入れの滞納 | 抵当権を実行し、競売代金から優先的に回収する |
| 一般債権者 | フリーローンなど無担保借入れの滞納 | 判決などに基づいて差し押さえ、配当を受ける |
担保権者である金融機関は、抵当権による優先弁済権を持っています。一方、一般債権者には抵当権による優先権がなく、ほかの債権者との関係に応じて配当を受けます。
差押え解除のための要件
金融機関などが申し立てた不動産競売の差押えを任意売却で解消するには、申立債権者から競売申立ての取下げ等について同意を得る必要があります。
売却代金と自己資金で残債務や遅延損害金などを完済できる場合は、その弁済を前提として取下げを求めます。
完済できない場合でも、債権者が売却価格や配分額などに同意すれば、競売申立ての取下げに応じるケースがあります。抵当権が設定されている不動産では、差押登記とは別に抵当権抹消の条件も確認が必要です。
裁判所の不動産競売では、取下げに登記嘱託用の手続が伴い、手続の段階によっては買受人等の同意も必要になります。
差押え解除の流れ
任意売却では、債権者との条件調整や取下げ書類の準備を決済日に合わせて進めます。
差押え解除の流れは以下のとおりです。
- 債務者が不動産会社に依頼し、査定書を基に金融機関と交渉してもらう。
- 差押え解除の条件を決め、金融機関から合意を得る。
- 売買代金決済日に間に合うよう金融機関へ取り下げ書類を作成してもらう。
- 司法書士が差押え取り下げ書類と他の売買必要書類を確認し、決済当日に決済の許可を出す。
- 代金決済後、金融機関の担当者は入金を確認し裁判所へ取り下げ書を提出する。
- 裁判所は書類を確認した上で、法務局に差押え抹消登記を嘱託する。
司法書士は差押え以外の「抵当権抹消登記」と「売買の所有権移転登記」を行いますが、差押え抹消登記は法務局職員が行います。
よって、以下の流れで差押え登記は抹消されます。
- 司法書士が申請した「従来の抵当権の抹消、買主への所有権移転」が先に完了する。
- その後、法務局によって差押えの登記が抹消される。
債務の弁済以外の解除方法
強制競売では、債務を全額弁済する場合のほか、債権者が申立てを取り下げた場合や、法令に基づいて競売手続が取り消された場合にも差押登記が抹消されます。
個人再生では、一定の要件を満たすと住宅資金特別条項を利用でき、住宅ローンを支払いながら自宅を維持できる場合があります。住宅ローン自体が免除される制度ではなく、すでに行われた差押えや競売が当然に解除されるものでもありません。
なお、「差押禁止債権の範囲変更」は、給与や預貯金などの債権執行で用いられる制度です。不動産の差押登記を抹消する方法とは異なります。
公的機関による不動産の差押え登記のケースと解除する方法
公的機関による不動産への差押えは主に以下のケースで発生します。
- 国による国税滞納処分（相続税、贈与税、所得税など）
- 市町村による地方税滞納処分（固定資産税など）
差押えのタイミングは税の種類やその自治体の方針によって異なるため、「必ず〇カ月滞納すれば差し押さえられる」と断言することはできません。
実際、固定資産税などでは差押えのタイミングが比較的遅いケースも見られます。
しかし、一旦差押えが行われると解除するのは非常に困難です。そのため、滞納の可能性が予見される場合は、事前に対処することが重要です。
公的機関による差押えを解除するためには、滞納税金の完納が代表的な方法です。ただし、納税の猶予を受けるなど一定の要件を満たした場合は、すでに差し押さえられた財産について解除を申請できることがあります。
個人再生や自己破産を利用しただけで、滞納税金が減額・免除されるわけではありません。破産法上、租税等の請求権は免責許可が確定しても原則として免責されないため、納付が難しい場合は納税の猶予など税法上の制度を確認する必要があります。
金融機関による差押えとは手続や解除条件が異なるため、差押えを行った税務署や自治体に早めに確認することが大切です。
納税の猶予を受けた人については、すでに差し押さえられている財産の解除申請手続が国税庁で設けられています。
差押え解除のための要件
国税の差押えは、滞納国税が完納された場合などには解除しなければならず、差押財産の価額が徴収額を著しく上回る一定の場合や、適当な財産を提供した場合などには、全部または一部を解除できることがあります。
また、納税の猶予を受けた人は、猶予に係る国税についてすでに財産を差し押さえられている場合、差押解除を申請できます。解除の可否や範囲は要件によって異なるため、「全額納付しなければ必ず解除できない」とは限りません。
地方税については地方税法に徴収猶予と差押解除に関する規定があり、国税と同一の手続として扱わず、差押えを行った自治体に解除条件を確認します。
国税徴収法79条では解除が必要となる場合と解除できる場合が分けられており、納税の猶予に伴う差押解除も別途規定されています。
差押え解除の流れ
差押登記の抹消は、差押えを扱った機関が法務局へ嘱託して進めます。
国税や地方税の差押えを伴う不動産売却では、差押えを行った税務署や自治体に売却予定と納付計画を伝え、解除に必要な条件を確認しましょう。
一般的には、滞納税額と差押えの内容を確認したうえで、売却価格・決済予定日・納付できる金額を整理します。その後、納税の猶予など利用できる制度と差押解除の条件を確認し、必要な納付や申請を行います。
不動産の差押えが解除されると、国税の場合は税務署長から関係機関へ差押登記の抹消が嘱託されます。任意売却を伴う場合は、決済日に所有権移転ができるよう、行政機関・司法書士・不動産会社の間で処理日程を事前に確認することが大切です。
国税徴収法上、不動産の差押えを解除した税務署長は、差押登記の抹消を関係機関へ嘱託する必要があります。
差押え解除にかかる日数
不動産の差押え解除に、一律の「差押えから1週間以内」という期限はありません。
「1週間」は、預金などの債権差押えで、差押命令が債務者に送達された後に債権者が取立てを始められる時期に関するルールです。不動産の差押登記を解除する期限とは異なります。
不動産では、滞納税金の納付、納税の猶予、競売申立ての取下げなどによって解除要件を満たした後、裁判所や行政機関から法務局へ抹消の嘱託が行われます。登記へ反映されるまでの日数は手続や機関によって変わるため、売却決済と同日に抹消を予定する場合は、必要書類と処理日程を事前に確認することが大切です。
「1週間」という期間が債権差押えの取立て開始時期を指すことは、裁判所の案内から確認できます。
関連記事：自宅の差押えの解除方法とは？手順や期限について解説
差押え解除の通知とは
税の滞納処分による差押えが解除された場合は、滞納者などに解除の通知が行われます。
不動産については、差押えを解除した税務署長が法務局などの関係機関へ差押登記の抹消を嘱託します。
一方、裁判所の不動産競売では、競売申立ての取下げなどに伴って差押登記を消すための登記嘱託が行われます。競売で売却された場合も、裁判所書記官が所有権移転と差押登記等の抹消を法務局へ嘱託します。
時効との関係では、2020年4月1日施行の民法改正により、従来の「時効の中断」は「時効の完成猶予」と「時効の更新」に再構成されました。強制執行や担保権の実行が続いている間は時効の完成が猶予され、原則として手続が終了すると、その時から新たに時効が進行します。
ただし、申立ての取下げや法律の規定に従わないことによる取消しで手続が終了した場合は、時効は更新されません。この場合も直ちに時効が完成するわけではなく、終了時から6か月間は完成が猶予されます。
住宅ローンの返済が難しい場合は任意売却を検討しよう
差押えがあり、さらに住宅ローンが残っている場合は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローンの残債が不動産価値を上回っているオーバーローンの状態で売却する唯一の方法とされています。
差押えがある状態で債務者の生活が苦しくなり、住宅ローンの支払いまで滞納してしまった場合、債権者は結果的に債務の回収ができなくなります。より高値で売却し、返済できる金額を多くするために、任意売却が認められるのです。
ただし、住宅ローンの債権者から売却の同意を得る必要があります。オーバーローンの状態では、残債を超える売却益が出ないため、住宅ローン債権者と差押え債権者の合意が必要となり、より難しい売却交渉になります。
任意売却を専門に扱う業者に依頼すれば、売却できるケースもあるので検討しましょう。
差押登記抹消についてよくある質問
差押登記抹消についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 差押登記の抹消とは何ですか？
- 差押登記が抹消されないままだとどうなりますか？
- 差押登記抹消の嘱託とは何ですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
差押登記の抹消とは何ですか？
差押登記の抹消とは、差押えが解除・取消しされた場合や競売申立てが取り下げられた場合などに、登記記録から「差押」の記載を消す手続です。国税の滞納処分では、差押えを解除した税務署長が関係機関に抹消を嘱託します。裁判所の不動産競売でも、取下げや競売による売却などに伴い、裁判所側から法務局へ抹消の嘱託が行われます。所有者が通常の登記申請として単独で抹消する手続とは異なります。
差押登記が抹消されないままだとどうなりますか？
差押えの原因が解消していても、登記記録に「差押」の記載が残っていれば、売買や融資の場面で権利関係の確認が必要になり、取引に支障が出ます。原因が解消したのに抹消が反映されていない場合は、差押えを行った裁判所や行政機関に、解除・取下げと抹消嘱託の状況を確認します。なお、登記に差押えが残っていることだけで、現在も競売・公売が進行していると断定はできません。実際の手続状況を関係機関で確認することが大切です。
差押登記抹消の嘱託とは何ですか？
嘱託とは、裁判所や税務署などの公的機関が、職務上の手続として法務局に登記を求めることです。差押登記の抹消では、強制競売の取下げや税の差押解除などの条件を満たすと、差押えを扱った機関から法務局へ抹消登記が嘱託されます。そのため、所有者が抵当権抹消登記と同じ要領で単独申請するわけではありません。任意売却では、決済日に差押登記を消せるよう、債権者や差押えを行った機関と事前に手続を調整します。
まとめ
不動産に差押登記がされても、売買そのものが当然に無効になるわけではありません。
ただし、差押え後に買主が取得した権利は、差押債権者や競売・公売の買受人に対抗できない場合があるため、差押えを残したまま通常の売却を進めるのは困難です。
差押登記を抹消する方法は、差押えを行った主体や原因によって異なります。金融機関などが申し立てた競売では取下げ等の調整が必要になり、税の滞納処分では完納や納税の猶予など、法令上の解除要件を確認します。
任意売却を検討する場合も、差押債権者や関係機関と事前に調整し、決済と差押登記の抹消を連動させることが大切です。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
