更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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自分の土地を他人に貸すと、賃借人には「借地権」が発生し、契約の範囲内で自由に土地を使用できます。契約が更新されると、賃借人は通常、賃貸人に更新料を支払うことになりますが、トラブルを防ぐ上では借地権について詳細に把握しておく必要があります。
加えて、借地権の更新が問題になるケースも多々あるのも事実です。今回は、借地権の概要に加え、滞りなく更新するために、どのような点に注意すればよいのかを紹介します。
目次
借地権とは
借地権とは、地主から土地を借りて使用する権利を指します。この権利は、主に地上権と賃借権の二つに分類されます。
そのなかで、多くの場合は「賃借権」として設定されていることが一般的。この傾向は、賃貸人にとって賃借権がより有利な条件を提供するためです。
賃借権の特徴としては、契約期間が明確に定められており、期間中は継続的に賃料が発生します。賃借人が建物を増築、改築、または転貸する際には、賃貸人の許可が必要とされています。
土地が賃貸人によって第三者に売却された場合、賃借権は通常消滅します。しかし、賃借人は事前に所有権の保存を登記することにより、自身の権利を維持し続けることが可能です。
ただし、この場合土地の登記には賃貸人の協力が必要となりますが、賃貸人が協力を拒否しても、賃借人は建物の登記を行うことで権利を確保できます。
これらの契約関係は、法律に基づいて定められています。日本の法律には、「借地法」（旧法）と「借地借家法」（新法）の2種類が存在し、前者は1992年7月31日以前に締結された契約に、後者は1992年8月1日以降に締結された契約に適用されます。
借地借家法の下では、契約期間は定められているものの、家主は正当な理由がない限り契約の更新を拒否できません。この法律においては、新たに「定期借地権」が導入されました。
これは、借主が契約の更新を希望しても、契約が終了すれば土地が自動的に借主に返還されるという制度。借地法の適用を受ける土地もまだ多く存在しますが、借主と貸主が合意すれば借地借家法への切り替えが可能です。
借地権の3つの種類
借地権には、以下の3つの種類が存在します。
- ①：普通借地権（新法）の場合
- ②：定期借地権（新法）の場合
- ③：旧来の借地権（旧法）の場合
それぞれについて、個別にみていきましょう。
①：普通借地権（新法）の場合
普通借地権においては、当初の契約期間は最低30年以上と定められています。契約書に特別な規定がない場合、あるいは期間が30年未満の場合でも、自動的に30年の契約期間が適用されます。
更新される契約期間に関しては、初回更新時には最低20年以上、その後の更新には最低10年以上の期間が設定されます。
②：定期借地権（新法）の場合
定期借地権は、契約の期間設定や満了後の建物の取扱いに応じて、複数のタイプに分類されます。主なタイプは以下の3つです。
一般定期借地権の扱い
一般定期借地権の契約期間は最低50年とされ、契約満了時には土地を更地にして所有者に返還が要求されます。このタイプでは、土地の使用に特別な制限はなく、契約は必ず書面で締結しなければなりません。
建物譲渡特約付借地権の扱い
このタイプの契約期間は最低30年です。契約が終了すると、建物は適正価格で賃貸人に譲渡されることになります。
建物の使用には制限がなく、契約は口頭でも可能ですが、契約の長期性を考慮して書面にすることが推奨されます。契約期間終了後、両当事者の合意があれば、賃貸借契約を結んで建物の使用を継続することも可能です。
事業用定期借地権の扱い
このタイプの契約期間は10年から50年の間です。住宅ではなく事業用建物（店舗、倉庫、工場など）が対象です。契約期間が30年未満の場合は、借主は契約終了時に無条件で土地を所有者に返還しなければなりません。
しかし、30年以上50年未満の契約期間であれば、契約終了時に家主は契約更新に同意するか、建物を買い取る必要があります。地主が契約更新せず土地返還を希望する場合は、特約にその旨を記載しなければなりません。
いずれの定期借地権においても、契約満了後に両当事者の合意があれば、新たな借地権の設定が可能で、借地人は引き続き土地や建物を使用できます。
③：旧来の借地権（旧法）の場合
旧借地権では、建物の構造に応じて契約期間が異なります。例えば、RC（鉄筋コンクリート）などの堅固な建物の場合、契約がない。あるいは30年未満であれば60年の契約期間が適用されます。木造などの堅固でない建物の場合は、60年、木造などの堅固でない建物の場合は20年以上となります。
更新後の契約期間も、前者は毎回30年以上、後者は毎回20年以上となっています。以上のように、家主は正当な理由（他に土地がない、住居を建てるために土地が必要であるなど）がない限り、借地権の更新を拒否できません。
借地権のメリット・デメリット
ここからは、借地権のメリットとデメリットについてみていきましょう。
借地権のメリット
土地に関する固定資産税や都市計画税は、借地権保有者ではなく地主が負担します。これにより、特に都市部などの高価な地域での税負担を軽減できます。
さらに、借地法（旧法）により、法的な保護を受けており、長期間にわたって土地を借り続けることが可能です。
借地権が設定される土地は、利便性や立地条件が良好な場所に位置することも多く、借地権付きの建物は、所有権付き物件に比べて安価に手に入ることがあります。
借地権のデメリット
土地を借りるため、定期的に地代を支払う必要があります。借りた土地は借主の所有物にはならず、永久的な所有権を得られません。
契約更新時に更新料が必要な場合があり、建物の売却や増改築を行う際、地主の承諾が必要であり、時には承諾料が発生することがあります。
借地権の物件は、所有権のある物件と比べて買い手を見つけにくいという側面もあります。
借地権の更新料とは
借地権を有する賃借人は、定められた契約に基づき、賃貸人に対して定期的な賃料を支払います。さらに、契約更新時には「更新料」の支払いが発生することが一般的。この更新料の相場は地域によって異なり、借地権の価格の約3～10％が目安とされています。
借地権の価格計算は、土地の市場価格に借地権の割合を乗じる方法で行います。例えば、路線価が1㎡あたり10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が60％の場合、借地権価格は600万円となります。
この場合、更新料を借地権価格の5％としたら30万円が更新料となります。更新料の支払い方法には、主に2つのパターンがあります。「法定更新」と「合意更新」です。
新法の普通借地権と旧法の旧借地権では、特別な手続きなしに契約が「法定更新」されるのが通例。これに対し、「合意更新」は双方の協議によって契約内容を決定する方法で、現代ではより一般的です。
借地権の更新料を支払う義務はあるのか？
現行の借地借家法（2020年10月時点）では、借地権の更新時に更新料を支払う法的義務は設けられていません。しかし、実際には多くの場合、借主と家主間の慣習的な関係から更新料が支払われています。
借主が更新料を支払うことで、家主からの要求拒否や立ち退き要請などのリスクを避け、土地の自由な利用が可能となるため。
家主が相場を上回る更新料を要求する場合もありますが、これには合理的な算定根拠が必要です。裁判においては、不当な更新料の要求に対する反論が可能です。一方で、更新料の支払いが困難な場合、契約の更新が行われないリスクも存在します。
このように、借地権の更新料は、契約の安定性と賃借人の利用自由度を保障するための重要な要素。法的義務ではなく慣習的な取り決めであることを理解しておくことが重要です。
借地権で支払う必要があるもの
法的に更新料の支払い義務はないものの、以下のような状況では更新料の支払いが推奨されます。ここからは、それぞれについてみていきましょう。
契約書に更新料を支払うことが明記されている場合
契約書に家主と借主が署名・捺印し、更新料の支払いを明記している場合、両当事者はその内容に拘束されます。この場合、家主は契約更新時に借主に対して更新料の支払いを要求する権利を持ちます。
双方が支払いに合意した場合
契約書がなくても、双方が更新料の支払いに合意している場合は、借主が支払わなければなりません。ただし、契約書がある場合に比べて反対意見は少なくなります。
過去に更新料を支払ったことがある場合
以前の更新時に更新料を支払っていた場合、その慣習に従い継続して支払うことが一般的です。
借地権の更新料を支払う期限はあるのか？
更新料の支払いは通常、更新期間が設定された月の特定の日までに行うことが原則です。更新料の支払いが契約更新の条件となっている場合、支払いが完了した時点で契約が更新されると見なされます。
つまり、現在の契約が終了する時点で新たな契約期間が始まります。もちろん、家主と借主が事前に話し合って期限を設定することも可能です。経済的な理由で一括支払いが困難な場合は、家主の同意を得て分割払いを行えます。
一般的に、借家契約の更新が行われた場合、新しい契約期間の開始日は前の契約の満了日の翌日からとなります。この開始日は、更新料の支払い時期とは直接的な関連はありません。
まとめ
借地権を設定する際には、書類を取り交わし、契約書を作成することが望ましいです。更新料については、金額と支払い期限を明確にしておく必要があります。
とはいえ、借地権の更新や減額、あるいは借地権の売却には、旧借地借家法や借地借家法のほか、建築や税務などの相応の知識が必要であり、これらを合わせて理解することは非常に困難。
そこで、豊富な知識と経験を持つ不動産会社に、個人間の取引を仲介してもらうことが重要となります。
ひとくちに不動産会社といっても、いろいろな種類があります。同じような業種でも不得手なものがありますので、過去の事例や取引実績などを参考にして、自分が良いと思う不動産会社を絞り込んで選び、実際に所有している不動産を査定に出すことが大切です。
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