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更新日： 2026.10.15 | 公開日：
私道とは、個人や法人などが所有する道路のことです。私道に接する不動産は私道の持分がなくても売却できます。
ただし、通行や掘削に関する権利が不明確な場合は、建て替えや売却に支障が生じる可能性があります。そのため、私道の所有関係や利用条件を事前に確認しておくことが大切です。
本記事では、私道持分がない場合のリスクや売却しにくい理由、具体的な売却方法、事前に確認しておきたいポイントについて解説します。
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共有持分の窓口の詳細はこちら私道持分とは？
私道持分とは、複数人で共有している私道について、それぞれの共有者が所有する権利の割合を指します。
例えば、6軒の住宅が利用する私道を、各住宅の所有者が6分の1ずつ共有しているケースが該当します。
私道持分があれば、原則として私道全体を通行できます。ただし、水道管の設置や道路の掘削などについては、工事内容によって他の共有者との調整が必要になる場合があります。
一方、私道持分がなくても、通行地役権や法律上の通行権などが認められる場合があります。 また、一定の条件を満たせば、他人の土地に水道管などを設置できることもあります。
私道の権利関係は住宅の利用や売却に影響するため、持分の有無だけでなく、通行・掘削に関する権利も確認することが重要です。
共有型私道
共有型私道とは、私道全体を複数人が持分割合に応じて共同所有している私道です。
例えば、6人がそれぞれ6分の1の持分を所有する場合、各共有者は道路の特定部分ではなく、私道全体に対して権利を持ちます。
ただし、道路の舗装や水道管の設置などを行う際は、工事内容によって必要な同意が異なります。
民法では、共有物の保存行為は各共有者が単独で行えます。また、形状や効用の著しい変更を伴わない工事は、原則として持分の過半数で決定できます。一方、大幅な変更には共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有型私道でも、すべての工事に共有者全員の同意が必要になるわけではありません。
私道の共有持分で発生するトラブルとは？対処法もセットで詳しく解説
持合型私道
持合型私道とは、私道を複数の土地に分筆し、それぞれの所有者が一部を単独所有している私道です。
共有型とは異なり、各土地は別々の所有者に帰属しています。ただし、道路全体を共同で利用するため、他の所有者が管理する土地を通行することになります。
そのため、通行や掘削については、所有者間の取り決めや法律上の権利を確認する必要があります。
特に、住宅の売却や建て替えを検討している場合は、登記事項証明書や公図で道路の所有関係を確認し、通行・掘削に支障がないか調べておくことが大切です。
私道持分の調べ方
自分が私道の持分を所有しているかどうかは、登記事項証明書や公図などを使って確認できます。
また、不動産の売却や建て替えを検討している場合は、持分の有無だけでなく、道路の種類や通行・掘削に関する権利も確認することが重要です。
主な調査方法は以下のとおりです。
| 調査方法 | 確認できる内容 |
|---|---|
| 公図を確認する | 私道と思われる土地の位置や地番、隣接する土地との位置関係 |
| 登記事項証明書を確認する | 私道の所有者や共有者、持分割合 |
| 役所で確認する | 建築基準法上の道路種別や、公道としての管理状況 |
| 専門家に相談する | 私道の権利関係や通行・掘削に関する問題など |
まずは公図で道路部分の地番を特定し、登記事項証明書で所有者や持分割合を確認しましょう。
ただし、公図だけで私道か公道かを正確に判断することはできません。 また、私道であっても建築基準法上の道路に該当する場合があるため、売却や建て替えの際は役所での確認も必要です。
権利関係が複雑な場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談しましょう。
私道持分がない状態とは？
私道持分がない状態とは、自分の土地が私道に面しているものの、その私道の所有権を持っていない状態を指します。
例えば、住宅の前にある私道を近隣住民や第三者が所有しており、自分は道路の持分を所有していないケースです。
ただし、私道持分がなくても、必ずしも通行できないわけではありません。 私道所有者の承諾や通行地役権、法律上の通行権などによって、通行が認められる場合があります。
水道管の設置や道路の掘削についても、一定の条件を満たせば、所有者の承諾がなくても行えるケースがあります。
私道持分がない場合は、通行・掘削に関する権利や、建築基準法上の道路種別を確認することが重要です。
私道持分がない不動産が売れにくい理由
私道持分がない不動産は、通行や掘削に関する権利が不明確な場合、買主が見つかりにくくなることがあります。
売却に影響する主な理由は、以下の4つです。
- 通行や掘削に制限がかかる場合がある
- 建築・再建築に制約が生じる可能性がある
- 住宅ローンの審査に影響することがある
- 私道の維持・管理でトラブルが起こる可能性がある
通行や掘削に制限がかかる場合がある
私道持分がない場合、道路の通行や水道管・ガス管などの設置について、所有者との調整が必要になることがあります。
ただし、私道持分がなくても、通行地役権や法律上の通行権が認められている場合は、通行できることがあります。
民法では一定の条件を満たす場合、他人の土地にライフライン設備を設置する権利も認められています。
そのため、持分の有無だけで判断せず、通行・掘削に関する権利や取り決めを確認することが重要です。
建築・再建築に制約が生じる可能性がある
建築基準法では、原則として建物の敷地が同法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
私道持分がなくても、接している私道が建築基準法上の道路に該当し、接道要件を満たしていれば、建築・再建築は可能です。
一方、接している私道が建築基準法上の道路に該当しない場合などは、建て替えが制限されることがあります。
そのため、売却前に役所の建築指導課などで道路種別や接道状況を確認しておきましょう。
住宅ローンの審査に影響することがある
私道持分がない不動産は、通行や掘削に関する権利が不明確な場合、住宅ローンの審査に影響することがあります。
金融機関によっては、道路の利用に問題がないか、将来的に建て替えができるかなどを確認したうえで融資を判断するためです。
その結果、融資条件が厳しくなったり、住宅ローンを利用できなかったりする可能性もあります。
ただし、私道持分がないという理由だけで、必ず審査に通らなくなるわけではありません。
私道の維持・管理でトラブルが起こる可能性がある
私道では、舗装の補修や排水設備の修繕など、維持管理が必要になることがあります。
私道持分がない場合、補修工事の実施について所有者との調整が必要になったり、費用負担をめぐってトラブルになったりする可能性があります。
ただし、持分がないからといって、必ず維持管理費を負担しなくていいわけではありません。
費用の負担は、所有者との契約や利用状況などによって異なります。
売却時のトラブルを防ぐためにも、私道の管理状況や費用負担に関する取り決めを確認しておきましょう。
私道持分がない不動産を売る3つの方法
私道持分がない不動産でも、売却することは可能です。ただし、通行や掘削に関する権利が不明確な場合は、買主が見つかりにくくなることがあります。
主な売却方法は、以下の3つです。
- 方法①：通行・掘削承諾書を取得してから売却する
- 方法②：私道持分を買い取ってから売却する
- 方法③：訳あり物件専門の買取業者に売却する
方法①：通行・掘削承諾書を取得してから売却する
私道の所有者から通行承諾書や掘削承諾書を取得することで、買主が安心して購入を検討しやすくなります。
- 通行承諾書：私道の通行を認める書類
- 掘削承諾書：水道管やガス管などの工事を認める書類
ただし、承諾書を取得したからといって、すべての工事が自由にできるわけではありません。 私道持分がなくても、法律上の通行権やライフラインの設置権が認められる場合があります。
承諾書を取得する際は、通行できる範囲や工事の条件に加え、将来の買主にも承諾内容が引き継がれるか確認しておきましょう。
方法②：私道持分を買い取ってから売却する
私道の所有者から持分を買い取り、住宅の土地と一緒に売却する方法もあります。
私道持分を取得すれば、道路の利用に関する権利関係が明確になり、買主が見つかりやすくなる可能性があります。
ただし、持分を取得しても、道路の掘削や大規模な工事を自由に行えるわけではありません。工事内容によっては、他の共有者との調整が必要です。
持分の所有者に売却の意思がなければ取得できず、交渉に時間がかかる場合もあります。
そのため、持分の購入費用と、取得によって期待できる売却価格を比較したうえで検討しましょう。
方法③：訳あり物件専門の買取業者に売却する
私道持分の取得や承諾交渉が難しい場合、訳あり物件を専門に扱う買取業者へ売却する方法がおすすめです。
専門業者のなかには、私道持分がなく、通行・掘削に関する権利が不明確な物件でも、現状のまま買い取ってくれるところがあります。
不動産会社が直接買主となるため、一般の購入希望者を探す必要がなく、比較的短期間で売却できる場合もあります。
ただし、権利関係や再建築の条件によっては、買取価格が低くなったり、買取を断られたりすることも少なくありません。
他の所有者との交渉が難しい場合や、できるだけ早く売却したい場合は、専門の買取業者に相談してみましょう。
【2026年版】共有持分の買取業者のおすすめ厳選10社！今買取をお願いするべき専門業者とは？
私道持分がなくてもスムーズに売却するためにやっておいた方がいいこと
私道持分がなくてもスムーズに売却するためにやっておいた方がいいこと
私道持分がない不動産でも、事前に権利関係や利用状況を確認しておくことで、売却を進めやすくなる場合があります。
特に、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
私道の所有者を調べておく
まずは、接している私道の所有者を確認しましょう。
法務局で公図を取得すれば、道路部分の位置や地番を調べられます。さらに、登記事項証明書を確認することで、登記上の所有者や共有持分の割合を把握できます。
ただし、公図だけでは私道か公道かを判断できないため、必要に応じて役所でも確認しましょう。
また、所有者が複数いる場合や、相続登記が行われていない場合は、承諾の取得に時間がかかる可能性があります。売却前に所有関係を整理しておくことが大切です。
通行・掘削の実態を整理しておく
私道がどのように利用されているかを確認することも重要です。
例えば、以下のような項目を調べます。
- 徒歩や自動車での通行状況
- 水道管やガス管などの埋設状況
- 過去に取得した通行・掘削承諾書の有無
- 通行地役権などの法律上の権利の有無
日常的に私道を利用していても、将来の通行や掘削が問題なく認められるとは限りません。
買主が安心して購入を検討できるよう、実際の利用状況だけでなく、権利関係や過去の取り決めも確認しておきましょう。
承諾書の取得可否について事前に確認しておく
私道持分がない場合、通行や掘削について、所有者から承諾書を取得したほうがよいケースがあります。
特に、建て替えやライフラインの引き込み工事を予定している場合は、承諾の有無が購入判断に影響する可能性があります。
ただし、私道持分がなくても、法律上の通行権やライフラインの設置権が認められる場合があり、必ずしも所有者の承諾が必要とは限りません。
そのため、まずは不動産会社などに相談し、承諾書を取得する必要があるか確認しましょう。
承諾書を取得する場合は、通行・掘削の範囲や条件、将来の買主への引き継ぎについても確認しておくことが大切です。
私道を共有しているなら知っておくべき権利と売却時の注意点とは
私道持分に関するよくある質問
公道と私道を見分ける方法とは？
公道と私道を見分けるには、役所で道路の管理状況を確認し、法務局で所有者を調べる方法があります。市区町村の道路管理課などで道路台帳を確認すれば、公道として管理されているかを調べられます。また、法務局の登記事項証明書では、道路部分の登記上の所有者を確認できます。ただし、土地の所有者だけで公道・私道を判断できるとは限りません。正確に把握したい場合は、役所と法務局の両方で確認しましょう。
私道の所有者になるメリットとは？
私道の所有者になる主なメリットは、道路の利用に関する権利を確保しやすくなることです。共有持分を所有していれば、原則として私道全体を通行でき、道路の管理についても持分に応じた権利を持ちます。ただし、掘削工事などは内容によって他の共有者との調整が必要です。また、所有者になったからといって、他の利用者に自由に通行料を請求できるわけではありません。
私道の所有者になると固定資産税がかかる？
私道も原則として固定資産税の課税対象ですが、一定の条件を満たせば非課税になります。例えば、不特定多数の人が制限なく通行できるなど、公共の用に供する道路と認められる場合は、固定資産税が非課税となります。一方、特定の住民だけが利用する私道などは、課税対象となることがあります。課税の有無は道路の利用状況などによって判断されるため、詳しくは市区町村の固定資産税担当窓口に確認しましょう。
私道持分は登記が必要？
私道持分を売買や贈与によって取得した場合は、所有権移転登記を行うことが重要です。登記をしなくても所有権を取得できる場合はありますが、登記をしていなければ、原則として第三者に自分の所有権を主張できません。また、相続によって私道持分を取得した場合は、原則として取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。将来の売却や相続でトラブルにならないよう、私道持分についても適切に登記しておきましょう。
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当社（株式会社ネクスウィル）は、再建築不可や共有持分付きなど、権利関係が複雑な不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を運営しています。私道持分がない土地は、通行や掘削の問題から売却が進みにくいケースも多く、個人での交渉や対応に限界を感じる方もいらっしゃいます。
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私道持分がない不動産でも売却することは可能！
私道持分がない不動産でも、売却することは可能です。 ただし、通行や掘削に関する権利が不明確な場合は、買主が見つかりにくくなったり、売却価格が下がったりする可能性があります。
スムーズに売却するためには、登記事項証明書や公図で私道の所有関係を調べ、通行・掘削に関する権利や建築基準法上の道路種別を確認することが大切です。
必要に応じて、私道所有者からの承諾書の取得や持分の購入を検討しましょう。
他の所有者との交渉が難しい場合は、私道持分がない不動産を現状のまま買い取れる専門業者に相談するのも一つの方法です。
