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更新日： 2026.9.29 | 公開日：
不動産の共有所有は多くのメリットを持ちながらも、共有者の一人が行方不明になるという問題に直面することがあります。
このような場合、不動産の効果的な管理や処分が困難になり得ます。そこで、2023年4月1日から施行された2つの新制度が注目を集めています。
これらの制度は、不動産の共有者間で起こりがちな問題を解消するために考案されたもので、特に所有者不明の不動産や空家問題の解決に有効です。
本記事では、新制度の概要と具体的な利用方法も交えつつ、ほかの共有者が行方不明の場合の対処法を詳しく解説します。
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共有持分の窓口の詳細はこちら共有者が行方不明の共有持分を所有し続けるリスクとは
行方不明の共有者がいる共有不動産では、管理負担や空き家問題、相続による権利関係の複雑化が生じるおそれがあります。
共有者が行方不明の場合、共有持分を保有し続けると以下のようなリスクが発生します。
- 管理負担が発生し続ける
- 管理不全空家・特定空家として措置の対象になる恐れがある
- 相続により権利関係がさらに複雑になる
次項より、個別にみていきましょう。
管理負担が発生し続ける
共有不動産の管理費用やその他の負担は、各共有者が持分に応じて負担します。
共有者が行方不明になっても、その人が負担すべき分まで当然にほかの共有者へ移るわけではありません。
（参考：e-Gov法令検索「民法」）
一方、建物の破損や敷地の草木など放置できない問題が起きた場合は、連絡の取れる共有者が先に費用を支出せざるを得ないケースがあります。支出後の精算には所在不明者との調整が必要になるため、所在不明の状態が長引くほど、金銭面だけでなく維持管理の手間も残ります。
「特定空家」に指定される恐れがある
特定空家に指定された後、勧告後に固定資産税が増え、命令後に罰金、行政代執行による強制解体が行われます。
共有不動産が長期間空き家となり、適切に管理されていない場合は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく措置の対象になる可能性があります。
「特定空家等」とは、放置すれば倒壊などの危険がある状態、著しく衛生上有害となる恐れがある状態、著しく景観を損なっている状態など、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切と認められる空家等です。
さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法により、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等に該当する恐れがある空家等を「管理不全空家等」として扱う制度が設けられました。
（参考：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）
市町村長から管理不全空家等として指導を受け、その後も状態が改善されず勧告を受けた場合は、敷地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例の対象外になります。特定空家等についても、勧告を受けた敷地は住宅用地特例の対象から外れます。
（参考：国土交通省「空き家対策 特設サイト」）
また、特定空家等に対する命令に違反すると50万円以下の過料の対象となり、必要な措置が履行されない場合には行政代執行へ移ることがあります。単に「特定空家に指定された」という段階だけで過料が科されるわけではない点には注意が必要です。
相続により権利関係がさらに複雑になる
共有持分は、相続によって遺産分割の対象となります。
相続人が複数いる場合、共有持分は細分化され、共有者の数が増加する可能性があります。
これにより、不動産の管理や処分に関する協議が難しくなることも。さらに、共有者の特定が困難になり、行方不明の共有者が増えるリスクも存在します。
これらのリスクを考慮すると、共有不動産の適切な管理と相続計画の策定が重要といえます。
行方不明の共有者の探し方
行方不明の共有者の探し方は、以下のとおりです。
＜行方不明者の探し方の基本手順＞
- 登記簿の確認： 共有不動産の登記簿から、行方不明の共有者の住所を確認する。
- 住民票と戸籍の取得： 登記簿に記載された住所で共有者が見つからない場合、その地域の役所で住民票を取得し、本籍地を調査する。次に、本籍地の役所で戸籍の附票を取得し、移転履歴を調べる。
- 弁護士の活用： 弁護士に依頼すると「職務上請求」権限により、必要な書類を迅速かつスムーズに取得できる
- 相続人の特定： 行方不明の共有者が死亡していた場合、相続人がその持分を引き継ぎます。
なお、相続人が相続登記をしている場合は、新たな共有者として名義変更や不動産の売却に関して協議を行うことになります。相続登記が未済の場合は、相続人に登記を促し、遺産分割を確定させる必要がありますので留意しましょう。
共有者が行方不明の場合の解決方法①｜不在者財産管理人制度
不在者財産管理人制度は、行方不明者の代わりに財産管理を行う制度です。
この制度を利用するには、まず行方不明の共有者がいることを裁判所に証明する必要があります。
この制度により、裁判所によって選任された不在者財産管理人が行方不明者に代わって共有物の処分に関する同意を行うことができます。
これにより、共有不動産の売却などが可能になります。不在者財産管理人の選任は、共有者間の合意が得られない場合や共有者の所在が不明である場合に特に有効な手段です。
不在者財産管理人制度の流れ
不在者財産管理人を選任した後、売却や遺産分割を行うには権限外行為の許可が必要です。
行方不明者の代わりに財産管理を行うための不在者財産管理人制度の手順は以下のとおりです。
- 手順1：家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立て
- 手順2：家庭裁判所での審理・審判
- 手順3：不在者財産管理人の権限外行為許可の申立て
それでは、各手順について解説します。
手順1：家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立て
不在者の従来の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てます。
申立てができるのは、不在者の配偶者や相続人、債権者などの利害関係人と検察官です。
申立書のほか、不在の事実や財産の内容、申立人との利害関係などを確認できる資料を準備します。必要書類は事案によって異なるため、申立先の家庭裁判所で確認するとよいでしょう。
手順2：家庭裁判所での審理・審判
家庭裁判所は提出資料などを確認し、不在者財産管理人を選任する必要があるかを審理します。
申立時に管理人の候補者を挙げることはできますが、その候補者が必ず選ばれるとは限りません。不在者との関係や利害関係、管理する財産の内容などを踏まえて裁判所が判断します。
手順3：不在者財産管理人の権限外行為許可の申立て
共有持分や共有不動産を売却する場合、不在者財産管理人は選任されただけでは処分できません。管理人本人が、選任を受けた家庭裁判所へ権限外行為許可を申し立てます。
（参考：裁判所「不在者財産管理人の権限外行為許可」）
共有者が行方不明の場合の解決方法②｜失踪宣告
失踪宣告は、生死が不明な人を法的に死亡したとみなす制度です。
失踪宣告が行われると、行方不明者の共有持分は相続人に引き継がれ、共有不動産の売却手続きが進められます。
もし失踪宣告者に相続人がいない場合、相続財産管理人が選任され、相続債権者や受遺者への弁済や特別縁故者への財産分与後、残りの共有持分は他の共有者に引き継がれます。
これらの手続きを通じて、行方不明の共有者に関連する問題を解決し、共有不動産の適切な管理や処分を目指すことが重要です。
失踪宣告の種類
失踪宣告には、以下の2つの種類があります。
- 普通失踪
- 特別失踪（危難失踪）
普通失踪とは、行方不明者が7年間生死不明の場合に認められる制度。
7年が経過した時点で法律上死亡したものとみなされます。
特別失踪（危難失踪）とは 行方不明者が死亡する可能性の高い危険な状況に巻き込まれた場合に認められる決まりです。危険が去ったときから1年が経過した時点で申立てが可能となり、危険が去った時点で死亡したものとみなされます。
失踪宣告の流れ
行方不明者について失踪宣告をするには、以下のような手続きが必要になります。
手順1.家庭裁判所に失踪宣告の申立て
申立てる人は「行方不明者の利害関係人」で、申立先の裁判所は行方不明者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所となります。必要な書類については、以下のとおりです。
＜必要な書類＞
- 申立書
- 行方不明者の戸籍謄本や附票
- 失踪事実を証明する資料
- 申立人と行方不明者との関係を示す資料
手順2.家庭裁判所での審理・失踪宣告
家庭裁判所の調査官が調査を行い、官報や裁判所の掲示板で行方不明者本人や知情者に対して届出を催告します。
催告期間は普通失踪は3か月以上、特別失踪は1か月以上。催告期間内に届出がない場合、裁判所により失踪宣告がなされます。
手順3.市区町村役場への届出
失踪宣告がなされた後、行方不明者の本籍地や申立人の住所地の市区町村役場で失踪の届出を行いましょう。これにより、失踪宣告が戸籍に記載されます。
共有者が行方不明の場合の解決方法③｜所在等不明共有者の持分取得・処分制度
共有不動産において、行方不明または特定不可能な共有者の問題は、不動産の管理や処分において大きな障害となることがあります。
これに対処するために、民法の改正に伴い、令和5年4月1日から新たに導入されたのが所在等不明共有者の持分取得・処分制度です。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
この制度は、所有者不明の不動産問題の解決や空家問題の深刻化に対応するために設けられました。
所在等不明共有者の持分取得・処分制度の利用方法
所在等不明共有者に関する制度には、大きく分けて「持分を取得する方法」と「所在等不明共有者の持分を第三者へ譲渡する権限を得る方法」があります。
持分取得制度では、ほかの共有者が不動産所在地を管轄する地方裁判所へ申し立て、裁判所の決定によって所在等不明共有者の持分を取得します。裁判所が定めた金額を供託する必要があり、所在等不明共有者には取得された持分の時価相当額を請求する権利が残ります。
一方、持分譲渡権限付与制度は、不動産全体を特定の第三者へ売却するときに利用する制度です。所在等不明共有者以外の共有者全員が、その第三者へ自分の持分全部を譲渡することを条件として、所在等不明共有者の持分を譲渡する権限が付与されます。
いずれの手続きでも、所在等不明であることを確認するための調査や裁判所による公告、金銭の供託などが必要です。公告では3か月以上の異議申出期間が設けられるため、申し立てれば直ちに持分を取得・譲渡できる制度ではありません。
（参考：e-Gov法令検索「非訟事件手続法」）
2024年最新「所在不明共有者との共有関係を解消する新たな方法」とは
2023年4月1日から、共有者が行方不明の場合に不動産の管理や処分を円滑に進めるために、2つの新しい制度が利用可能になりました。
これらの制度は、行方不明の共有者がいる不動産における共有名義の解消や不動産全体の売却を容易にするものです。
それぞれについて、詳しくみていきましょう。
「所在不明の共有者の持分取得」制度
この制度は、裁判所を通じて行方不明の共有者が持つ共有持分を他の共有者が買い取ることができる取り決めです。
買い取り価格は裁判所によって決定され、指定された供託所に預けられます。3人以上の共有者がいる場合、所在不明の共有者以外の全員がこの制度を利用できます。
「共有不動産全体の売却権限」取得制度
この制度を利用すると、共有者が行方不明であっても、不動産全体の売却が可能になります。
売却権限の取得は裁判所が行いますが、実際の売却活動は共有者自身が行う必要があります。共有者が3人以上の場合、所在不明者を除く全共有者の同意が必須です。
新制度を使えないケース
所在等不明共有者の持分取得制度と持分譲渡権限付与制度には、遺産共有に関する制限があります。
所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人の間で遺産分割をすべき状態にある場合、相続開始から10年を経過するまでは両制度を利用できません。
そのため、「相続で取得した共有持分なら一律に制度を利用できない」という意味ではありません。10年の制限は、条文上、共同相続人の間で遺産分割をすべき相続財産に所在等不明共有者の持分が含まれる場合に適用されます。
相続から10年を経過していない遺産共有で相続人の所在が分からない場合は、不在者財産管理人など別の手続きを検討する必要があります。どの制度を利用できるかは、共有状態が通常の共有なのか遺産共有なのかを確認したうえで判断することが大切です。
新制度を利用する流れ
所在等不明共有者の持分取得制度や持分譲渡権限付与制度は、おおむね次の流れで手続きを行います。
- 所在等不明共有者について必要な調査を行う
- 不動産所在地を管轄する地方裁判所へ申し立てる
- 裁判所による公告と3か月以上の異議申出期間を経る
- 裁判所が定めた金額を供託する
- 持分取得または持分譲渡権限付与の裁判を受ける
- 持分取得の場合は必要な登記手続きを行い、持分譲渡の場合は第三者への譲渡を行う
持分譲渡権限付与の裁判を利用する場合は、裁判の効力が生じてから原則2か月以内に所在等不明共有者の持分を譲渡する必要があります。期間内に譲渡の効力が生じなければ裁判の効力は失われますが、裁判所が期間を延長することは可能です。
制度ごとに最終的な手続きが異なるため、自分が所在等不明共有者の持分を取得したいのか、不動産全体を第三者へ売却したいのかを明確にしたうえで手続きを検討するとよいでしょう。
共有者が行方不明・所在不明の場合についてよくある質問
共有者が行方不明・所在不明の場合についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有名義で片方が死亡した場合、放置してもよいですか？
- 相続で兄弟の所在が不明の場合はどうなりますか？
- 所有者不明土地と不在者財産管理人の違いは何ですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有名義で片方が死亡した場合、放置してもよいですか？
亡くなった共有者の持分を相続した人は、相続登記を放置しないことが大切です。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務を果たさなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続で兄弟の所在が不明の場合はどうなりますか？
相続人である兄弟の所在が分からない場合、その人を除外したまま遺産分割協議を成立させることはできません。まず戸籍や戸籍の附票などから所在を調査し、それでも所在が分からない場合は、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。不在者財産管理人が遺産分割協議へ参加するには、家庭裁判所から権限外行為の許可を受ける必要があります。
所有者不明土地と不在者財産管理人の違いは何ですか？
所有者不明土地は、不動産登記簿などを確認しても所有者が直ちに判明しない、または所有者が判明しても連絡が取れない土地を指します。特定の手続きを指す言葉ではなく、土地が置かれている状態を表します。これに対して不在者財産管理人は、従来の住所や居所を離れて容易に戻る見込みのない人に財産管理人がいない場合、家庭裁判所が選任する財産管理者です。
まとめ
行方不明の共有者がいる不動産問題に対応するための2023年の新制度は、不動産の共有関係を円滑に解消するための有効な手段といえます。
これらの制度により、共有者が行方不明であっても、共有持分の取得や不動産全体の売却が可能になり、共有名義の解消や不動産処分がスムーズに進行するようになります。
ただし、これらの制度は相続財産に関しては特定の制限があり、全てのケースに適用可能なわけではないため、注意が必要です。
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