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更新日： 2026.9.29 | 公開日：
共有持分の建て替えるためには、複数の所有者が権利を持つ不動産を新しく建て直すという手順が必要です。
共有者全員の同意を得ずに建て替えを行うと、損害賠償請求や刑事責任を問われるリスクがあります。そのため、建て替えの手順や注意点について正しく理解しておかなければなりません
そこで今回は、共有持分の建て替えに関する重要なポイントを詳しく解説します。共有者間の合意形成から費用負担、法的手続きまで、建て替えを成功させるために必要な知識を網羅的にお伝えします。
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共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら共有持分の建て替え・取り壊しには共有者全員の同意が必要
共有名義不動産の建て替えや取り壊しを行う際には、共有者全員の同意が必要不可欠です。
これは民法第251条に規定されており、共有物に変更を加える際には他の共有者の同意を得なければならないとされています。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
建て替えや取り壊しは、不動産の形状や効用を大きく変える「変更行為」に該当するため、共有者全員の合意が必要となります。たとえ一部の共有者が建物に居住していなくても、この原則は適用されます。
共有者の中に同意しない人がいる場合、建て替えや取り壊しを強行すると損害賠償請求や建造物損壊罪に問われる可能性があります。
ただし、建物が倒壊の危険性が高い場合など、緊急性が認められる状況では、例外的に全員の同意なしで取り壊しが可能な場合があります。しかし、このような判断は慎重に行う必要があり、専門家への相談が推奨されます。
共有持分の建て替えの手順
共有持分の建て替えは、以下の手順で行われます。
- 手順①：共有者全員から同意を得る
- 手順②：費用負担の割合を決める
- 手順③： 解体業者・建設業者の選定と工事の実施
- 手順④：建物滅失登記と新築建物の登記手続き
各手順について、詳しく解説します。
手順①：共有者全員から同意を得る
共有不動産の建て替えは民法251条の変更行為に該当します。そのため、共有持分があっても、単独の意思では実行できません。
共有名義の建物を建て替える場合は、共有者全員の同意を得てから計画を進めます。
建て替えは建物の形状や効用を大きく変えるため、民法251条の変更行為にあたります。
同意を得る際は、建て替える建物の規模や工事内容だけでなく、解体費・建築費を誰が負担するのか、完成後の建物を誰の名義にするのかまで確認しておくことが大切です。合意内容を書面に残しておけば、工事が始まってから費用や名義を巡って認識が食い違う事態を防ぎやすくなります。
共有者が亡くなっている場合や、氏名・所在を確認できない共有者がいる場合は、通常とは異なる手続きが必要です。該当する場合は、後述する「共有者が亡くなっている・行方不明の場合は手続きが複雑になる」も確認しておくとよいでしょう。
手順②：費用負担の割合を決める
共有者の間では、解体費や建築費を誰がいくら負担するのかを工事前に決めます。
民法253条では、共有物に関する管理費用などを持分に応じて負担することが定められています。一方、建て替え後に新しく取得する建物の建築費まで、旧建物の持分割合だけで一律に決まるわけではありません。建築費の負担額、新しい建物の持分、精算方法まで共有者間で整理しておく必要があります。
特に注意したいのが、実際に負担した建築費と完成後の登記持分が異なるケースです。実際の資金負担割合より多く持分を取得すると、共有者間で財産の移転があったとして贈与税の対象になる可能性があります。
誰がいくら支払うのかに加えて、新しい建物をどの持分割合で登記するのかまで合わせて確認しておくことが大切です。
手順③： 解体業者・建設業者の選定と工事の実施
共有名義不動産の建て替えにおいて、信頼できる解体業者と建設業者の選定は非常に重要です。
まず、複数の業者から見積もりを取り、価格だけでなく、実績、評判、保証内容なども比較検討します。
特に解体業者は、適切な許可を持っているか確認することが重要です。業者選定後は、工事内容、期間、価格、支払い条件などを明確にした契約書を交わします。工事の実施段階では、定期的に進捗状況を確認し、必要に応じて共有者全員に報告することが大切です。
手順④：建物滅失登記と新築建物の登記手続き
古い建物を取り壊した後は、滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請します。
建て替え後の新しい建物についても、所有権を取得した日から1か月以内に建物表題登記が必要です。
専門家へ依頼する場合、建物滅失登記と建物表題登記は土地家屋調査士が担当します。その後の所有権保存登記や、住宅ローンを利用する際の抵当権設定登記など、権利に関する登記は司法書士の業務です。
建物表題登記には1か月以内という申請期限がありますが、所有権保存登記には同じ期限が設けられているわけではありません。ただし、売却や融資などで権利関係を明確にするため、建て替えに伴って一連の登記を進めるケースが一般的です。
新しい建物の持分を旧建物から変更する場合は、実際の建築資金の負担割合と登記する持分についても確認します。両者が大きく異なると、贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
共有持分の建て替え・取り壊しにおける注意点
共有持分となっている不動産の建て替えや取り壊しを行う際には、以下の点に留意しましょう。
- 住宅ローンが残っている場合の対応を確認する
- 固定資産税への影響を考慮する
- 共有者が亡くなっている・行方不明の場合の対処法を把握する
次項より、詳しく解説します。
住宅ローンが残っている場合の対応を確認する
共有名義不動産に住宅ローンが残っている場合、建て替えや取り壊しを行う前に金融機関との調整が必要です。
多くの場合、住宅ローンには抵当権が設定されているため、建物を取り壊すことは担保物件の価値を損なうことになります。
そのため、金融機関の承諾なしに建物を取り壊すと、住宅ローン契約違反となる可能性があります。対応としては、まず金融機関に建て替えや取り壊しの計画を説明し、承諾を得る必要があります。場合によっては、残債の一括返済を求められることもあるため、資金計画を立てる際にはこの点も考慮しましょう。
また、建て替えの場合は、新しい建物にも抵当権を設定し直す必要があります。金融機関によっては、建て替え期間中の返済猶予や、新たな融資の提案などもあるかもしれません。
いずれにせよ、早い段階で金融機関と相談し、建て替えや取り壊しのスケジュールに合わせた対応を検討することが重要です。状況によっては、住宅ローンの借り換えや、別の金融機関からの新規融資を検討する必要も出てくるかもしれません。
固定資産税への影響を考慮する
住宅を解体すると住宅用地の特例から外れる場合がありますが、建て替え中でも一定の要件を満たせば継続できるケースがあります。
住宅を取り壊す時期によっては、土地にかかる固定資産税や都市計画税が増える場合があります。
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1まで軽減されます。住宅を解体して特例の適用要件から外れると、この軽減を受けられなくなります。
ただし、「住宅を取り壊すと固定資産税が必ず6倍、都市計画税が必ず3倍になる」という計算ではありません。実際の税額には土地の評価額や負担調整措置なども影響するため、増額幅は土地ごとに異なります。
さらに、1月1日時点で建て替え工事中であっても、旧住宅と新住宅の所有関係など一定の要件を満たせば、住宅用地の特例を継続できる場合があります。建て替えを予定している場合は、単純に解体日だけで判断せず、所在地の自治体へ適用条件や必要な申告を確認しておくことが大切です。
共有者が亡くなっている・行方不明の場合の対処法を把握する
共有者が亡くなっている場合、その人の持分は相続人へ承継されます。相続登記が終わっていなくても持分そのものが消えるわけではないため、相続人を確認したうえで建て替えへの同意を得る必要があります。
共有者の氏名や所在を調査しても確認できない場合には、裁判所を利用する制度があります。2023年4月施行の改正民法では、民法251条2項により、所在等が分からない共有者がいるときに、裁判所の決定を得たうえで他の共有者の同意によって共有物を変更できる制度が設けられました。
また、一定の要件を満たす場合には、所在等不明共有者の持分を取得したり、第三者へ譲渡したりするための制度も利用できます。どの制度を使えるかは、共有者を特定できているか、相続が発生しているか、所在調査をどこまで行ったかなどによって変わります。
なお、所在が分からないケースと、所在が判明している共有者が建て替えに反対しているケースでは扱いが異なります。反対する共有者との合意が難しい場合は、共有物分割請求など別の方法を検討しましょう。
共有者全員の同意が得られない場合の対処法
共有者全員の同意が得られない場合の対処法は、次のとおりです。
- 共有物分割請求による解決を図る
- 持分の買取交渉を行う
- 弁護士に相談する
以下より、個別にみていきましょう。
共有物分割請求による解決を図る
話し合いで合意できない場合は、共有物分割請求によって単独取得・売却・競売などを通じて共有状態の解消を図る方法があります。
共有物分割請求は、共有状態そのものを解消するための手続きです。
民法256条により、共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できます。
まず共有者同士で分割方法を話し合い、協議で合意できない場合は共有物分割訴訟を提起できます。調停を利用する方法もありますが、共有物分割訴訟の前に必ず調停を経る必要はありません。
裁判では、不動産を物理的に分ける現物分割のほか、一部の共有者が不動産を取得してほかの共有者へ金銭を支払う方法などが検討されます。分割が難しい場合や、分割によって不動産の価値が大きく下がる場合には、競売による換価が命じられることもあります。
建て替えを一人で進めたい場合には、その人がほかの共有者の持分を取得して単独所有にしたうえで建て替える方法も検討できます。共有物分割請求は建て替えの許可を得る手続きではないため、最終的にどの所有状態を目指すのかまで考えて方法を選ぶことが大切です。
持分の買取交渉を行う
持分の買取交渉は、建て替えや取り壊しに同意しない共有者の持分を、それを希望する共有者が買い取る方法です。
この方法は、共有物分割請求よりも友好的で、時間とコストを節約できる可能性があります。
買取交渉を行う際は、まず不動産の適正な評価額を把握することが重要です。専門の不動産鑑定士に依頼して、客観的な評価額を得ることで、公平な交渉の基礎を作ることができます。交渉の際は、建て替えや取り壊しの必要性を丁寧に説明し、相手の立場や事情も考慮しながら進めることが大切です。
場合によっては、買取価格以外の条件、例えば新しく建てる建物の一部を使用する権利を与えるなど、柔軟な提案を行うことも有効かもしれません。
ただし、相手が売却を望まない場合や、価格面で折り合いがつかない場合もあるため、粘り強い交渉が必要です。また、買取が成立した場合は、適切な契約書の作成と登記手続きを確実に行うことが重要です。
買取交渉の前に持分の価格感をつかみたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
弁護士に相談する
共有名義不動産の建て替えや取り壊しに関する問題は、法律的に複雑で専門的な知識が必要となることが多いため、弁護士への相談は非常に有用な選択肢です。
不動産問題に精通した弁護士は、個々の状況に応じた最適な解決策を提案することができます。弁護士は、共有物分割請求の手続きや持分買取交渉のサポート、さらには調停や訴訟の代理人として活動することもできます。
また、共有者間の対立が深刻な場合、中立的な立場から調整役を務めることも可能です。弁護士に相談することで、法的リスクを最小限に抑え、より確実に目的を達成することができます。
さらに、税金や登記など関連する専門分野についても、適切なアドバイスを受けることができるでしょう。弁護士を選ぶ際は、不動産問題の経験が豊富で、共有持分に関する専門知識を持つ弁護士を探すことが重要です。初回相談は無料で行っている弁護士も多いので、まずは相談してみることをおすすめします。
共有持分の建て替えにかかる費用はどのくらい？
共有持分の建て替えにかかる費用は、建物の規模、構造、地域、使用する材料などによって大きく異なります。
主な費用は、「既存建物の取り壊し費用」「新しい建物の建築費用」に分けられます。
これらの費用を事前に把握し、共有者間で適切に分担することが重要です。また、設計費、許認可申請費用、登記費用なども考慮する必要があります。建て替えの際は、将来の維持管理コストや省エネ性能なども考慮し、長期的な視点で費用対効果を検討することが賢明です。
さらに、建て替え期間中の仮住まい費用や、家財の移動・保管費用なども忘れずに計上しましょう。以下、主要な費用である取り壊し費用と建て替え費用の相場について詳しくみていきます。
建物の取り壊し費用の相場
建物の取り壊し費用は、建物の構造、規模、立地条件などによって変動します。
一般的な木造住宅の場合、坪単価で4〜5万円程度が相場となります。例えば、30坪の木造住宅であれば、120〜150万円程度の費用がかかると予想されます。
一方、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、より高額になり、坪単価で6〜8万円程度かかることもあります。また、アスベストなどの有害物質が含まれている場合は、特殊な処理が必要となるため、さらに費用が上乗せされます。
解体費用には、建物の解体作業自体の費用だけでなく、廃棄物の処理費用も含まれます。さらに、建物の立地条件によっては、重機の搬入が困難で人力での解体が必要になるなど、追加の費用が発生する場合もあります。
解体業者を選ぶ際は、複数の業者から見積もりを取り、内訳を詳細に確認することが重要です。また、自治体によっては空き家の解体に対する補助金制度を設けている場合もあるので、確認してみるとよいでしょう。
建て替え費用の相場
建て替え費用は、建物の広さや構造、設備、地域によって大きく変わります。
2025年の建築着工統計を基にすると、全国の木造・持家における工事費予定額は床面積1㎡あたり約26.1万円で、坪換算すると約86.3万円です。この水準で30坪の住宅を単純計算すると、工事費予定額は約2,590万円になります。
ただし、この金額は着工時点の工事費予定額を床面積で割った統計上の目安です。実際の建て替えでは、解体費、仮住まい・引越し費用、登記費用のほか、契約内容によって設計・申請・外構などの費用も加わります。
そのため、「坪単価×延床面積」だけで総予算を決めず、解体から新居への入居までに必要な費用を含めて見積もりを確認するとよいでしょう。
共有名義の建て替えについてよくある質問
共有名義の建て替えについてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有名義のリフォームはできますか？
- 建て替え後の建物を単独名義にできますか？
- 親名義の家は建て替えられますか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有名義のリフォームはできますか？
リフォームに必要な同意は、工事の内容によって変わります。雨漏りの修理など、共有物の現状を維持するための保存行為であれば、各共有者が単独で行えます。共有物の形状や効用を著しく変えない変更は、持分価格の過半数で決定できる範囲があります。一方、増築や大規模な間取り変更など、建物の形状や効用を大きく変える工事は変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要になる場合があります。「リフォーム」という名称だけで判断せず、実際の工事内容を確認することが大切です。
建て替え後の建物を単独名義にできますか？
土地と建物は別の不動産として登記されるため、共有名義の土地の上に建つ新しい建物を一人の単独名義にすること自体は可能です。ただし、既存の共有建物を取り壊す際の同意に加え、共有土地を新しい建物の敷地としてどのように利用するのかも共有者間で整理する必要があります。また、複数人が建築費を負担しているにもかかわらず、新しい建物を一人だけの名義にすると、資金負担と取得した財産の割合が一致せず、贈与税の問題が生じることがあります。工事を始める前に、建築費を負担する人と完成後の所有者を合わせて確認しておくことが大切です。
親名義の家は建て替えられますか？
親が単独で所有している家であれば、所有者である親の意思を確認したうえで建て替えを計画できます。土地や建物が共有名義の場合は、それぞれの権利関係に応じて共有者の同意も確認します。子が建築費を負担する場合は、完成後の建物を誰の名義にするのかにも注意が必要です。子が資金を負担したにもかかわらず、その資金に対応する建物持分を親が取得すると、親への贈与と判断される可能性があります。建築請負契約の名義、実際の資金負担、完成後の登記持分を工事前に整理しておくと、税務上の問題を防ぎやすくなります。
まとめ
共有持分の建て替えは、複雑な法的手続きと慎重な合意形成が必要な作業です。本記事で解説したように、共有者全員の同意を得ることが最も重要なポイントです。
同意が得られない場合は、共有物分割請求や持分の買取交渉など、適切な対処法を検討する必要があります。また、建て替えにかかる費用や税金の影響、登記手続きなども十分に理解しておくことが大切です。
これらの事項を正しく把握し、計画的に進めることで、スムーズな建て替えが可能となります。
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