更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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結婚生活を維持することができず、離婚前に「別居」をするケースがあります。配偶者が別の住居で暮らすことになった場合、相手配偶者は婚姻中に購入したマイホームにそのまま住み続けることもあれば、「売りたい」と考える方もいらっしゃるでしょう。
今回は離婚前の不動産売却を検討する場合、知っておくべき知識について解説します。相手方に勝手に売却されないようにする方法も解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
不動産売却は離婚成立前がベストな理由
不動産売却は離婚成立前が推奨される理由としては、次のとおりです。
- 離婚後の連絡頻度を減らせる
- トラブル回避に繋がる
- 離婚直後にキャッシュを得られる
以下より、個別にみていきましょう。
離婚後の連絡頻度を減らせる
不動産の売却による収益は、離婚における財産分与の一部を形成します。離婚後に不動産を売却する場合、しばしば元配偶者との連絡が密になり、これは多くの人にとって望ましくありません。
「離婚前に面倒事は片付けたい」「離婚後は極力連絡を避けたい」と考えている人にとっては、離婚成立前の不動産売却が推奨されます。
トラブル回避に繋がる
離婚後の不動産売却をめぐる話し合いは、しばしば時間の調整が困難で、事が思うように進まない恐れがあります。
加えて、離婚後の相手方が非協力的になることも珍しくありません。このようなトラブルを避けたい場合、離婚成立前の売却が推奨されます。
離婚直後にキャッシュを得られる
離婚後、新しい住まいを準備する必要がある場合があり、金銭的な余裕がないことも考えられます。売却によって得られる資金は、金銭面だけでなく、精神的な安心感にもつながります。
不動産は離婚時に売却するだけでなく、どちらかの配偶者が引き取る選択もあります。しかし、引き取る側は相手に相応の額を支払う必要がある上、単独名義にするためにはローンの借り換えが必要です。
多くの場合、売却することで離婚直後の生活に余裕を持ちやすいとされています。
共有持分を離婚前に不動産を売ることは可能？
夫婦が共同でマイホームを購入する際、通常は「共有」として登記されます。共有登記では、夫婦それぞれの「持分」が記載されることになります。
例えば、3,000万円の不動産を購入した場合、夫が2,000万円、妻が1,000万円を支払ったなら、夫の持分が2/3、妻の持分が1/3になります。
自分の持分のみであれば売却可能
不動産全体を売却するためには、共有者全員（この場合は夫婦2人）の合意が不可欠です。しかし、自分の持分に限定して売却することは可能です。例えば、自身の持分が全体の2/3であれば、その比率に応じて第三者に売却できます。
ただし、この取引は共有者間での合意が前提となります。
ローンが残っていれば売却できない
住宅ローンが残っている場合、不動産には抵当権が設定されているため、持分の売却は困難です。ローンが残っている不動産の持分を購入したいと思う人も少ないでしょう。このような状況では、ローンの完済や条件の再調整が必要になる場合があります。
離婚前に不動産を売却する際の注意点
離婚前に不動産を売却する際には、以下の点に注意しましょう。
- 税金がかかるケースがある
- 良い条件での売却を行いづらい
- 場合によっては市役所へ赴く回数が増える
それぞれ、具体的に解説します。
税金がかかるケースがある
離婚成立前に不動産を売却し、その収益を分ける場合、これは財産分与ではなく贈与と見なされることがあり、その結果贈与税が課税される可能性があります。離婚成立前の売却が完了しても、金銭的な分配は離婚協議書での取り決めまで待つことが賢明です。
ただし、婚姻期間が20年以上である夫婦が居住用不動産を贈与する場合、特定の控除が適用されることも。離婚に伴う不動産の取り扱いは状況次第で異なるため、不安な場合は法律専門家のアドバイスを求めるようにしましょう。
良い条件での売却を行いづらい
離婚を決意した人々は、通常、早期の不動産売却を希望するため、最適な条件での売却が難しくなることがあります。望ましい条件の買主を待つのは、状況によっては現実的ではないかもしれません。
不動産売却において良い条件を得るためには、不動産会社の選定が重要です。早い段階で複数の不動産会社に査定を依頼し、提供されるサービスや査定額を比較検討することをおすすめします。専門的な支援を受けることで、より良い売却条件を見つけられるでしょう。
場合によっては市役所へ赴く回数が増える
離婚成立前に不動産を売却する場合、転居と離婚に伴う複数の手続きが必要となり、最低でも2回は市役所に足を運ぶ必要があります。
具体的には、引っ越し時の転居届けと、離婚成立後の戸籍や住民票の変更手続きです。これらの手続きは、状況によっては同時に行える可能性もありますが、通常は別々に行うことが必須です。
すでに別居している場合、手続きの回数についてはそれほど心配する必要はないかもしれませんが、離婚と転居が立て続けに発生する場合は、手間と時間がかかると感じるでしょう。
離婚後に不動産を売却する場合、家を出る側は転居と戸籍変更の手続きが必要ですが、残る側は戸籍や住民票の変更のみで済むことが多いです。
離婚前に不動産を勝手に売却された場合どうなる？
もし配偶者が離婚前に勝手に不動産を売ってしまったら、どうなるのでしょうか。以下より、具体的にみていきましょう。
勝手に売られる可能性は「ゼロ」ではない
不動産売却には権利証や実印、印鑑カードなどが必要です。夫婦共有名義の場合は、双方の同意が求められます。
夫婦であれば、互いの実印を預かることもあるため、「勝手に売却される心配はないか」という不安が生じることもあるでしょう。
一般的には本人確認が必要ですが、必ずしも面会が行われるとは限らないため、「勝手に売却された」という事態は完全には排除できません。
取り戻すことはほぼ不可能
もし配偶者が勝手に不動産（共有の持分を含む）を売却してしまった場合、取り戻すことはほぼ不可能です。夫婦共有名義の不動産であっても、配偶者の持分に関しては売却が成立する可能性があります。
ただし、婚姻中に購入した不動産は財産分与の対象となりますので、勝手に売却された場合でも、その売却益の半分を金銭で請求することは可能。このような複雑な状況に陥った場合は、法的専門家のアドバイスを得ることが重要です。
勝手に売却されることを防ぐ方法
実印などを持ち出して売却ができる可能性があることや、無断で売られてしまった場合、不動産を取り戻すことが難しいとお伝えしました。
そういった状況に陥るのを防ぐ方法としては、次のものが考えられます。
- 登記済証または登記識別情報通知を預かっておく
- 契約書を作成しておく
- 仮差押えをする
以下より、個別に解説します。
登記済証または登記識別情報通知を預かっておく
不動産売却には「登記済証」または「登記識別情報通知」が必要です。登記済証は平成17年から20年頃まで発行されたもので、不動産売却時に法務局に提出する必要があります。
この書類を管理することで、不動産の勝手な売却をある程度防げるでしょう。しかし、特殊な状況下では「本人確認情報」を使って代用することが可能なため、完全に防ぐことはできません。
登記識別情報通知は登記済証に代わって発行され、その中の「記号」を使って登記ができます。この通知を管理することで、不正な売却を防ぐ助けになりますが、記号が相手に知られていれば完全な防止は難しいでしょう。
契約書を作成しておく
夫婦間で「不動産を勝手に売らない」という内容の書面契約を作成することも1つの手段です。この書面は夫婦間での約束を明確にするものですが、外部の第三者（買主）には効力を持たず、不動産が勝手に売られた場合にそれを取り戻すことはできません。
仮差押えをする
仮差押えとは、相手方に対して金銭請求が予定されている場合に、強制執行が困難になる恐れがあるときに裁判所が出す命令です。これにより、不動産の売却や持分の移転を一時的に阻止できます。
ただし、仮差押えにはリスクも伴います。申立人が訴訟に敗れた場合、損害賠償を負担する可能性があります。そのため、仮差押えを検討する場合は、事前に法律の専門家に相談することが重要です。
これらの方法はいずれも、不動産の勝手な売却を完全に防ぐ保証はありませんが、リスクを減らすための効果的な手段となることがあります。
まとめ
配偶者と話し合いができない状態であったり、離婚調停が長引いたりする場合、自己判断で売却するのではなく、プロに相談することがおすすめです。
「ローンが残っているから売れない」と悩まれる方もいますが、「任意売却」を選択すれば競売よりも高額で売却できます。悩む前に一度、不動産業者に一度確認してみてください。
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