離婚

離婚前でも不動産を売却することはできるのか? 別居中に勝手に売られない対処法もご紹介

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結婚生活を維持することができず、離婚前に「別居」をするケースがあります。

配偶者が別の住居で暮らすことになった場合、相手配偶者は婚姻中に購入したマイホームにそのまま住み続けることもあれば、「売りたい」と考えることもあるでしょう。

しかし、離婚が成立していない状態で不動産を売却することは可能なのでしょうか?また、自分が出て行った側だった場合、「勝手に売られないか」という心配もあるでしょう。

今回は別居中の不動産売却についてご紹介します。

 

■単有の場合、離婚前に不動産を売ることは可能なのか?

婚姻中に購入した不動産は、夫婦の内どちらか1人の名義である「単有」と、夫婦2人の名義である「共有」があります。

例えば、妻が専業主婦であればローンを借りられるのは夫のみのため、妻の結婚前の貯金や贈与されたお金などを使って出資しているような状況ではない限り、夫1人が所有権を持つ「単有」になります。それでは単有の場合、離婚前に不動産を売却することができるかどうかお伝えします。


・不動産の売却は可能

夫1人が所有権を持っている単有の場合、夫が離婚前に不動産を売ることは可能です。
その際、妻の合意は必要ありません。

 

■共有の場合、離婚前に不動産を売ることは可能なのか?

夫婦2人の名義でマイホームを購入すると、「共有」となり、共有で登記をすると「持分」が同時に記載されます。

持分とはそれぞれが持つ権利の割合のことで、3000万円の不動産を購入した場合、夫が2000万円・妻が1000万円支払ったとしたら、夫の持分が3分の2・妻の持分が3分の1となります。

それでは、共有の場合の不動産売却についてご紹介します。


・自分の持分のみであれば売却可能

不動産全体を売却するためには、夫婦2人(共有者全員)の合意が必要となります。しかし自分の持分のみであれば自由に売却することができ、例えば持分が3分の2であれば、その分を第三者に売ることができます。

 

・ローンが残っていれば売却できない

住宅ローンが残っている場合、不動産全体に抵当権が設定されているため、持分のみであっても売却ができない状態となります。またローンが残っている状態の不動産の持分を購入したいと思う人もいないでしょう。

 

■離婚前に不動産や持分を売却したいと考えるケース

離婚前に、「不動産や自分の共有持分を売却したい」と考えるケースとは、どのようなことがあるでしょうか?


・現金が必要な場合

別居をして別の住居を借りている場合、住居費がかさんでしまうことから「住んでいない不動産を売却して現金化したい」と、考えることがあるでしょう。また離婚調停が長引くと財産分与も長引くため、不動産や自分の持分を売却することで現金が欲しいと思うケースがあります。



・必要費の支払いをしたくない場合

不動産を所有しているとあらゆる費用がかかります。

水道光熱費や管理費など、所有する期間が長いほど負担が大きくなるため、これらの支払いをしたくない場合、売却して手放したいと考えるでしょう。ただし、固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に支払い義務があるため、年の途中で手放したとしても支払わなければいけないので注意が必要です。

 

■離婚前に無断で不動産や持分を売却するリスク

離婚前に不動産を売却することで、ひとまず現金を得られたり必要費の支払いがなくなったりはしますが、配偶者に無断で行うと、結果として損失になる場合があります。

ここではリスクをご紹介します。


・財産分与の請求をされる

婚姻中に購入した不動産は、財産分与の対象となります。

単有であっても、持分の割合が多い場合でも夫婦で2分の1ずつ分配することが原則です。そのため勝手に売却した場合、財産分与を金銭などで請求される可能性があります。

 

・買取業者から配偶者に連絡がいくことで露呈される

共有名義の不動産の持分を買取業者に売却することは可能ですが、買取業者から共有者(この場合は配偶者)に連絡をすることがあります。

買取業者は共有者に対して買取や売却の話をもちかけるため、その際に配偶者に勝手に売却したことを知られることを考慮する必要があります。

 

 

■離婚前に不動産を勝手に売却された場合どうなる?

もし配偶者が離婚前に勝手に不動産を売ってしまったら、どうなるのでしょうか?

そもそも勝手に売ることは可能なのか。
そして「住み続けたい」と思う場合、取り戻すことはできるのかをご紹介します。


・勝手に売られる可能性は「ゼロ」ではない

不動産を売却するためには、権利証や実印・印鑑カードなどが必要で、夫婦共有名義であれば2人分求められます。

しかし、夫婦であれば配偶者の実印などを預かっている場合もあります。そこで「勝手に売られるのでは?」と心配になるかもしれませんが、不動産売却は慎重に行われるため、一般的には本人の面会などが必要になります。

とはいえ、「絶対に面会しないと売却ができない」というわけではないため、「気づいたら売られてしまっていた」という可能性もゼロではありません。


・取り戻すことはほぼ不可能

単有の場合は不動産全体を、共有の場合は自分の持分を売却することには問題ないため、売買は成立してしまいます。配偶者が売却してしまった後に「取り戻したい」と考えても、ほぼ不可能だといえるでしょう。

また、夫婦共有名義の不動産を配偶者が実印などを持ち出して勝手に売ってしまった場合であっても、配偶者の持分については売買が成立するため、売却以前の状態に完全に戻すことは難しくなってしまいます。

 

・財産分与を請求

上述したように、婚姻中に購入した不動産は財産分与の対象となるため、勝手に売却してしまったとしても2分の1を金銭などで請求することができます。

 

■勝手に売却されることを防ぐ方法

実印などを持ち出して売却ができる可能性があることや、無断で売られてしまった場合、不動産を取り戻すことが難しいとお伝えしました。それでは勝手に売却されることを防ぐ方法はないのでしょうか?


・登記済証または登記識別情報通知を預かっておく

不動産を売却する際に必要となる書類の一つに「登記済証」または「登記識別情報通知」があります。


登記済証を預かる効力

登記済証とは、平成17~20年頃まで発行されていたもので「権利証」とも呼ばれます。

登記している人が複数いた場合でも、発行は1通のみです。不動産売却時には登記済証の紙自体を法務局に提出する必要があるため、これを預かっておくことで、ある程度防止することはできますが、司法書士に申し出て「本人確認情報」という特殊な書類があれば代用することが可能です。つまり100%確実とはいえません。

 

登記識別情報通知を預かる効力

登記識別情報通知とは、登記済証に代わって平成17~20年頃以降に発行されたものです。登記済証は紙自体がその効力を持ちますが、登記識別情報通知は中に書かれている「記号」を提供すれば登記ができます。

そのため登記識別情報通知を預かることで、ある程度阻止はできますが、記号を相手が知っていれば売却を完全に防ぐことができません。また「登記済証」と同様、「本人確認情報」で代用できてしまいます。

 

・契約書を作成しておく

夫婦間で約束した内容を書面に書いておきましょう。しかし「不動産を勝手に売らない」という約束をしたとしても、夫婦間で効力は持ちますが買主を拘束できるわけではないため、もし勝手に売られてしまった場合取り戻すことはできません。

 

・仮差押えをする

仮差押えとは、相手に金額請求をする予定があるときに、「強制執行をすることができなくなるおそれがあるとき」や「強制執行をするのに著しい困難を生ずるおそれがあるとき」に出させる裁判所の命令です。

不動産全体や持分の売却を阻止することができますが、仮差押えにはリスクがあり、申立人が訴訟で負けると損害賠償をしなければいけません。仮差押えをする必要があるか慎重に考慮し、弁護士などに相談した方がいいでしょう。

 

■勝手に売却した後の離婚調停

もし離婚前の別居状態中に不動産や自分の持分を勝手に売却してしまったら、離婚調停はどのようになるのでしょうか?

・売却に関する明細の提出を求められる

配偶者の合意なしに売却した場合、売却した理由や売却金の行方などを問われるでしょう。また、売却金明細の提出を求められることもあるため、「不動産の売買契約書」や「不動産仲介業者の手数料の領収書」など、売却に関わった書類はすべて保管しておきましょう。

 

・離婚調停が複雑化する

不動産を勝手に売却したことが相手にわかると信頼を失ってしまいます。また調停員からも責められることがあります。そうなると離婚調停がさらに複雑化し、自分に不利な状況になってしまうおそれがあります。

 

・売却しなかった前提で財産分与が行われる

財産分与は、対象財産の評価を行う時点である「基準時」の財産額をもとに計算されます。基準時とは、別居時または離婚時となりますが、別居時(または離婚時)に不動産売却が行われていない状態であれば、不動産がすべて存在するとみなして財産分与の計算が行われるのです。

このように、離婚前の別居状態中に配偶者に無断で不動産や持分を売却すると、トラブルになり離婚調停がスムーズに進まなくなるため、やめておいた方がいいでしょう。

■購入者に影響はあるか?

万が一、離婚前に共有持分を売却してしまったら、不動産や持分を購入した人に影響はあるのでしょうか?


・基本的には影響はない

離婚前に売買されたとしても、夫婦間での問題にはなりますが、売買契約自体は有効に働くため、不動産や持分を購入した人に影響はありません。

また配偶者が購入者に返還を求めることも原則としてできません。

 

・詐害行為になれば返還も

基本的には購入者に影響はありませんが、売却によって配偶者が財産分与を受けられなくなる場合は異なります。

「詐害行為取消」といって、資力のない債務者が債権者を害すると知りながら財産を処分してしまった場合、債権者が取り消せる権利があります。

詐害行為取消請求は裁判でもできるため、裁判所から物件の返還命令が出ることがあります。そうなると購入者に迷惑がかかり、トラブルになってしまうでしょう。

 

■財産分与として夫(妻)名義の不動産を妻(夫)がもらえるのか?

財産分与とは、離婚をする際、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を公平に分配することです。

例えば夫名義の不動産を、財産分与として「妻がもらいたい」という場合、どのようになるのでしょうか?考えられるリスクと共に紹介します。

 

・夫名義のまま、妻が住み続ける

ローン名義を変更せず、夫が債務を支払い続けながら妻が住み続ける場合、夫が居住していないことが銀行との契約違反になることがあります。また、夫が支払えない状況になれば、銀行は抵当権を行使して競売にかけるため、妻は家を出なくてはいけなくなるでしょう。

 

・名義を妻に変更する

妻が住み続けたい場合は、不動産登記やローン名義を妻に変更することで可能となります。しかし、妻に収入や信用がないと銀行側はローンの名義変更を許可してくれません。別の銀行でローンを借り換える方法もありますが、この場合も妻に借りられるだけの収入と信用が必要となります。

 

・不動産を財産分与するのであれば売却後に分配

不動産を財産分与としてもらう場合、ローンが残っていると上述したリスクがあるため、売却した後に現金で分配することが現実的でしょう。

 

■離婚前に不動産や持分を売却したい場合は、配偶者に相談

離婚前に不動産全体や自分の持分を売却することは、あらゆるトラブルやリスクがあることをお伝えしました。「現金が欲しい」「不必要な費用は支払いたくない」などといった理由から安易に売却してしまうと、調停員からの印象も悪くなり、自分にとって不利な状況になってしまうでしょう。

まずは配偶者に相談することをおすすめします。配偶者も「売りたい」と考えているのであれば、協力して売却した方がスムーズに売却できるでしょう。

 

プロに相談もおすすめ

配偶者と話し合いができない状態であったり、離婚調停が長引いたりする場合、自己判断で売却するのではなく、プロに相談することがおすすめです。

また「ローンが残っているから売れない」と悩まれる方もいますが、「任意売却」という方法で競売よりも高額で売ることができます。悩む前に一度、不動産業者に一度確認してみてください。

 

【監修】

司法書士リーガル・パートナー 代表 堀内貴敬。

22歳で司法書士資格取得後
一貫して個人の不動産・相続・相続対策に取り組んでいる
不動産法務と相続のプロフェッショナル。
セミナー講師やYouTubeでの解説が「わかりやすい」と高評価。
ご相談に丁寧に向き合うことを大事にしている。

http://legal-ps-tokyo.com/

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