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借地権の更新手続きはどうすればいい?

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自分の土地を他人に貸すと、賃借人には「借地権」が発生し、契約の範囲内で自由に土地を使用することができます。契約が更新されると、賃借人は通常、賃貸人に更新料を支払います。

一方で、借地権の更新が問題になるケースも多々あります。ここでは、借地権を滞りなく更新するために、どのような点に注意すればよいのかをご紹介します。

 

■借地権とは?

借地権とは「地主から土地を借りて使用する権利」のことです。さらに地上権と賃借権に分けることができますが、ほとんどが「賃借権」として設定されています。これは、賃貸人にとってその方が有利だからです。

 

賃借権では、契約期間が決まっており、常に賃料が発生します。賃借人が建物を増築、改築、転貸するには賃貸人の許可が必要です。

 

賃貸人が土地を第三者に売却した場合、賃借権は消滅しますが、賃借人は事前に所有権の保存を登記することで、自分の権利を主張し続けることができます。ただし、土地の登記には賃貸人の協力が必要なので、賃貸人が土地の登記を拒否した場合でも、賃借人は建物の登記をするだけで権利を主張することができます。

 

このような契約のルールは、法律に基づいています。法律には、「借地法」(旧法)と「借地借家法」(新法)の2種類があります。前者は1992年7月31日以前に締結された契約、後者は1992年8月1日以降に締結された契約に適用されます。

 

借地借家法では、契約期間は定められているものの、正当な理由がない限り、家主は契約の更新を拒否することができませんでした。そこで、借地借家法では、新たに「定期借地権」を設けました。借主が契約の更新を希望しても、契約が終了すれば土地は借主に返還されるのが原則です。

 

これは最初の契約時のままの土地に適用されるので、借地法の対象となる土地はまだたくさんあります。借主と貸主の双方が合意すれば、借地借家法に切り替えることができます。

 

それでは、それぞれの借地権の違いを見ていきましょう。

 

■借地権の3つの種類

・普通借地権(新法)の場合

当初の契約期間は30年以上とし、それより短い場合でも、契約書に規定がない場合でも自動的に30年となります。更新後の契約期間は、初回に限り20年以上、2回目以降は10年以上となります。

 

・定期借地権(新法)の場合

定期借地権には、期間の設定方法や満了後の建物の扱い方によって、3つのタイプがあります。

 

“定期借地権 “には、期間の設定の仕方や満了後の建物の扱いによって、3つのタイプがあります。土地の使用には制限がなく、契約は書面で行わなければなりません。

 

「一般定期借地権」の場合

契約期間が50年以上で、終了時には土地を更地にして所有者に返還しなければなりません。土地の使用には制限がなく、契約は書面で行わなければなりません。

 

「建物譲渡特約付借地権」の場合

契約期間は30年以上。契約期間が終了すると、建物は適正な価格で賃貸人に譲渡されます。建物の使用に制限はなく、契約は口頭でも可能ですが、契約期間の長さを考えると書面にしておいた方が無難です。

契約期間終了後、双方が合意すれば賃貸借契約を締結し、引き続き建物を使用することができます。

 

「事業用定期借地権」の場合

契約期間は10年から50年です。住宅ではなく、店舗や倉庫、工場などの事業用建物が対象となります。

 

契約期間が30年未満の場合、借主は契約終了時に無条件で土地を所有者に返還しなければなりません。しかし、契約期間が30年以上50年未満の場合は、契約終了時に、家主は契約の更新に同意するか、建物を買い取らなければなりません。

 

また、地主が契約を更新せずに土地を返還したい場合は、特約でその旨を明記しなければなりません。

 

いずれの定期借地権も、契約満了後に双方が合意すれば、新たな借地権を設定し、借地人は引き続き土地・建物を使用することができます。

 

 

・旧来の借地権(旧法)の場合

旧借地権では、建物の構造によって契約期間が決められています。RCなどの堅固な建物の場合は30年(契約がない場合や30年未満の契約の場合は60年)。契約がない場合や契約期間が30年未満の場合は60年、木造などの堅固でない建物の場合は20年以上となります。

 

更新後の契約期間も、前者は毎回30年以上、後者は毎回20年以上となっています。以上のように、家主は正当な理由(他に土地がない、住居を建てるために土地が必要であるなど)がない限り、借地権の更新を拒否することはできません。

 

■借地権の更新料

借地権が設定されると、賃借人は契約で定められた賃料を定期的に賃貸人に支払います。

それとは別に、契約を更新する際には、賃借人は賃貸人に「更新料」を支払います。相場は地域によって異なりますが、借地権価格の3~10%が相場とされています。

 

借地権の価格は、土地の価格に借地権の割合を乗じて算出します。土地の価格は、国税庁が公表している1㎡あたりの路線価×土地の面積で算出します。

路線価が10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が60%の場合、借地権価格は600万円となります。更新料を借地権価格の5%とすると、30万円となります。

 

更新料の支払い方法は2通りあります。

新法の普通借地権と旧法の旧借地権については、原則として特別な手続きなしに契約が更新されます。これを「法定更新」といいます。

 

しかし、契約を更新するためには、次の期間や賃料の増減、更新料の計算方法などを定めておく必要があります。そのため、契約更新の方法としては、双方が協議して契約内容を決定する「合意更新」が主流となっています。

後々のトラブルを防ぐためにも、合意更新で更新料を相互に取り決めておくことが望ましいです。なぜなら、借主が更新料に不満を持っていると、借主が建物の増改築や転貸を希望する際に、貸主が更新料に同意しない可能性があるからです。

 

■借地権の更新料を支払う義務はあるのか?

前述のとおり、借地権の更新料には明確な基準がなく、相場は借地権価格の3~10%程度です。それはなぜでしょうか?

支払う義務がないからです。

現行の借地借家法では、借地権を更新する際に更新料を支払う義務はありません(2020年10月時点)。そのため、相場に幅があるだけでなく、更新料を支払わない契約も多く存在します。

 

それにもかかわらず、更新料が支払われるのは、借主と家主の慣習的な関係が裁判所に認められているからです。そもそも、土地は家主のものであり、借主はその土地を使用するために賃料を支払っている。地主は、借主の要求を拒否したり、借主を立ち退かせる権利を持っています。場合によっては、裁判沙汰になることもあります。これは、借主にとって大きな損失となります。

このような事態を防ぐために、借主は自ら、または家主の要請に応じて更新料の支払いを申し出て、契約の範囲内で自由に土地を使用できるようにすることができます。

 

後者の場合、家主が相場を上回る更新料を要求することも不可能ではありませんが、きちんとした算定根拠がなければ、裁判で反論することはできません。また、借主が支払えないために契約が更新されないというリスクもあります。

■支払う必要があるもの

法的には更新料を支払う義務はありませんが
以下のような場合には更新料を支払うことをお勧めします。

 

1.契約書に更新料を支払うことが明記されている場合

契約書に家主と借主の双方が署名・捺印している場合は、契約内容に同意しており、その内容に従わなければならないことを意味します。契約書に更新料の支払いが明記されている場合、家主は更新時に借主に対して更新料を請求することができます。

 

2.双方が支払いに合意した場合

契約書がなくても、双方が更新料の支払いに合意している場合は、借主が支払わなければなりません。ただし、契約書がある場合に比べて反対意見は少なくなります。

 

3.過去に更新料を支払ったことがある場合

過去に2回目以降の更新時に更新料を支払っていた場合は、継続して支払うのが一般的です。

 

■借地権の更新料を支払う期限はあるのか?

最後に、借地権の更新料をいつ支払えばいいのかをご紹介します。

 

原則として、更新期間に設定された月の日までに支払うことになっています。

更新料を支払うことがルールとなっている場合、一般的には更新料を支払った時点で契約が更新されたとみなされます。つまり、現在の契約が終了した時点で期間満了となります。もちろん、事前に家主と借主が話し合って期限を決めることも可能です。

 

また、借主が経済的な事情で更新料を一括して支払うことができない場合は、貸主の承諾を得て、分割して支払うことも可能です。

 

更新の場合、契約期間はいつから始まるのですか?

一般的に、借家契約を更新した場合、次の契約の始まりは、前の契約が満了した日の翌日です。これは、更新料を支払う時期とは関係ありません。

 

■まとめ

借地権を設定する際には、書類を取り交わし、契約書を作成することが望ましいです。更新料については、金額と支払い期限を明確にしておく必要があります。

とはいえ、借地権の更新や減額、あるいは借地権の売却には、旧借地借家法や借地借家法のほか、建築や税務などの相応の知識が必要であり、これらを合わせて理解することは困難です。

 

そこで、豊富な知識と経験を持つ不動産会社に、個人間の取引を仲介してもらうことが重要となります。

ひとくちに不動産会社といっても、いろいろな種類があります。

また、同じような業種でも不得手なものがありますので、過去の事例や取引実績などを参考にして、自分が良いと思う不動産会社を絞り込んで選び、実際に所有している不動産を査定に出すことが大切です。

 

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