実家を共有名義で相続するとトラブルになる？共有不動産の持つリスクについて論考

こんにちは。ワケガイ編集部です。

親が亡くなり、兄弟姉妹で実家を相続する際、共有名義にすれば公平に財産を分けられると考える方もいるでしょう。しかし、共有名義には、売却時の意見対立や管理費用の負担、次の相続による権利関係の複雑化といったリスクがあります。

実家全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけなら単独で売却できます。共有名義にした後でも、状況に応じて共有関係を解消する方法はあります。

この記事では、実家を共有名義で相続する場合の手続き、起こりやすいトラブル、共有状態を解消する方法について解説します。

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不動産の共有名義とは？

共有名義では建物を物理的に分けるのではなく、不動産全体の所有権を持分割合に応じて共有します。

共有名義の不動産とは、「複数人が権利を持っている不動産」のことです。

具体的に、親名義の実家を兄弟で相続するケースで考えてみましょう。この場合、兄と弟の2分の1ずつ相続登記をすることになり、その不動産は共有状態となります。その後、物件に対して半分ずつの権利を持つことになるというのが共有不動産の特徴です。

ここでいう2分の1とは、「建物の西側が兄、東側が弟のもの」という物理的な考えではなく、あくまでも「概念的な権利を有している」状態を意味します。

近年は、夫婦で住宅を購入する際にペアローンを組んで購入するケースも多々あります。この場合も、夫婦で登記をすれば共有名義の不動産になります。

共有不動産はお互いに権利を「制限している」状態

共有不動産では行為の種類によって必要な同意が異なります。軽微な変更などの例外もあります。

共有名義の不動産では、各共有者が持分に応じて不動産全体を使用できます。

ただし、ほかの共有者にも使用する権利があるため、特定の共有者が不動産全体を自由に処分したり、使用方法を一方的に変更したりできるわけではありません。

民法では、共有不動産に対する行為を変更行為・管理行為・保存行為に分け、それぞれに必要な同意の範囲を定めています。

※賃貸借は契約期間や借地借家法の適用によって必要な同意が変わります。また、修繕工事も内容によって分類が異なるため、工事の名称だけでは判断できません。

重要なのは、2023年4月施行の改正民法により、共有物の形状や効用に著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、持分の価格の過半数で決定できるようになった点です。従来は共有者全員の同意が必要と考えられていた工事でも、現在は過半数で実施できる場合があります。

例えば、兄弟で持分を2分の1ずつ所有する実家では、一方が反対すれば、過半数の賛成が必要な管理行為や軽微な変更も決定できません。一方、兄が4分の3、弟が4分の1の持分を持つ場合は、兄だけの判断で実施できる管理行為もあります。

なお、共有不動産全体の売却には原則として全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけを売却する場合は、ほかの共有者の同意を必要としません。
（参照：e-Gov法令検索「民法（第249条〜第252条）」）

実家を共有名義で相続する場合の手続き手順

実家を共有名義で相続する場合の手続き手順は、以下のとおりです。

• 手順①：法定相続人を確定し、相続分を確認する
• 手順②：遺産分割協議を行い、共有名義とすることに合意する
• 手順③：共有名義で相続登記を行う

それぞれ個別にみていきましょう。

手順①：法定相続人を確定し、相続分を確認する

実家の相続手続きでは、はじめに法定相続人を確定し、誰がどの割合で不動産を取得するのかを確認します。

亡くなった親の出生から死亡までの戸籍を調べ、配偶者や子どもなどの相続関係を整理することが必要です。

例えば、相続人が子ども2人だけであれば、法定相続分はそれぞれ2分の1です。一方、配偶者と子ども2人が相続人になる場合、配偶者が2分の1、子どもはそれぞれ4分の1となります。

ただし、法定相続分は必ずその割合で実家を分けなければならないという意味ではありません。有効な遺言書があればその内容を確認し、遺産分割協議によって相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる持分割合にすることも可能です。

また、実家の土地と建物の所有者が同じとは限りません。土地は父親、建物は母親というケースもあるため、登記事項証明書でそれぞれの所有者を確認する必要があります。

共有名義にする場合は、将来の管理方法や売却時の合意形成まで考慮したうえで、持分割合を決めることが望まれます。
（参照：e-Gov法令検索「民法（相続に関する規定）」）

手順②：遺産分割協議を行い、共有名義とすることに合意する

相続人が確定したら、次は遺産分割協議を行い、誰が何を相続するかを話し合います。

実家を共有名義にするには、相続人全員が「不動産を共同で所有すること」に同意する必要があります。

この際、協議内容を文書化した「遺産分割協議書」を作成します。この書面は、登記や税務など後続手続きの基礎となるため、個人間の口約束で済ませることなく、全員が署名・押印した正式な書面として残すことが求められます。共有割合や管理ルールを協議書に明記しておくことで、将来的なトラブルの予防にもつながります。

関連記事：遺産分割協議書とは？共有持分を遺言書なしで相続する場合に必要な理由

手順③：共有名義で相続登記を行う

遺産分割協議がまとまったら、実家の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。共有名義で相続する場合は、不動産を取得する相続人の氏名と、それぞれの持分割合を登記簿に反映させます。

遺産分割協議によって共有名義とする場合、一般的に必要となる書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本など
• 相続人の戸籍謄本など
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票など、住所のつながりを確認する書類
• 不動産を取得する相続人の住民票など、住所を証明する書類
• 遺産分割協議書
• 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書など、不動産の課税価格を確認できる書類

必要書類は、遺言書の有無、法定相続分による登記か遺産分割協議による登記か、相続人の状況などによって異なります。上記の書類がすべてのケースで必要になるわけではありません。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。施行前から相続による取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。

遺産分割が後から成立した場合には、その成立日から3年以内に遺産分割の内容を反映した登記を申請する義務もあります。

登記は相続人自身でも申請できますが、数次相続が発生している場合や共有者が多い場合など、権利関係が複雑であれば司法書士への依頼も検討できます。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」）

関連記事：共有名義での相続登記はしても大丈夫？メリット・デメリットを詳しく解説

共有名義不動産で発生しやすい5つのトラブル例

共有名義不動産で発生しやすい5つのトラブル例は、以下のとおりです。

• 例①：単独で売却できない
• 例②：管理・費用の負担が一部共有者に偏りかねない
• 例③：責任の所在がわからなくなる
• 例④：立ち退きを要求できない
• 例⑤：相続により権利関係が複雑化する

次項より、個別に解説します。

例①：単独で売却できない

共有名義の実家全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、兄弟がそれぞれ2分の1の持分を持っている場合、弟が実家全体を売却したくても、兄が反対していれば売却できません。

ただし、売却に全員の同意が必要なのは、共有不動産全体を処分する場合です。自分が所有する共有持分だけなら、ほかの共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます。

また、建て替えや解体など、共有物の形状や効用を著しく変更する行為には原則として全員の同意が必要ですが、すべてのリフォームや大規模修繕が該当するわけではありません。工事内容によっては、持分の価格の過半数で決定できる場合があります。

抵当権についても、不動産全体を担保にする場合には共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分だけに抵当権を設定することは可能ですが、実際に金融機関がその持分を担保として融資するかは別の問題です。

共有不動産については、「実家全体に対する行為」と「自分の持分だけに対する行為」を区別して考える必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法（共有に関する規定）」）

例②：管理・費用の負担が一部共有者に偏りかねない

共有名義の実家では、庭木の手入れや建物の点検などの管理負担が一部の共有者に偏りがちです。管理項目と費用の分担方法を事前に決めておくことが大切です。

実家などを共有名義で相続すると、管理や費用の負担が一部の共有者に偏りやすいという問題があります。

よくあるのは、空き家の草取りや掃除などの日常的な管理は、近くに住む親族に押しつけられることなどで、こうなってしまうと精神的・物理的な負担が大きくなりがちです。

また、固定資産税や修繕費といった費用も、納付書が届いた人が一時的に全額を支払うことになり、あとから他の共有者に精算を求める必要があります。しかし、その際に支払いを渋られたり、減額を要求されたりすれば、結果として金銭面でも不公平な状態になりかねません。

このように、共有状態では「労力」「金銭」の両面で負担が偏り、親族間の不満やトラブルに発展しやすい点に注意が必要です。

例③：責任の所在がわからなくなる

賃料収入を得られる不動産を共有した場合、賃料や必要経費などの分配についてトラブルになることがあります。

借主と争いが起きたときや赤字になってしまった時など、共有状態にしていると誰が責任を負うのかが不明確なため、責任の押し付け合いになってしまうこともあり得るでしょう。

例④：立ち退きを要求できない

共有者の一人が実家を占有している場合でも、その人に共有持分があれば、不動産を使用する権利があります。

そのため、ほかの共有者が単に「自分も所有者だから」という理由だけで、一方的に立ち退かせることはできません。

例えば、兄弟で2分の1ずつ所有する実家に兄だけが住んでいる場合、弟にも実家を使用する権利があります。ただし、弟が共有者であることだけを理由に、兄に対して直ちに明け渡しを要求できるとは限りません。

一方、民法第249条第2項では、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、自己の持分を超える使用の対価をほかの共有者に償還する義務を負うと定めています。

したがって、共有者の一人だけが無償で実家を使用している場合には、使用対価を請求できる可能性があります。ただし、以前からの使用合意や占有の経緯などによって結論は変わります。

誰が実家を使用するのか、使用対価を支払うかどうかについて、共有者間であらかじめ取り決めておくことがトラブルの予防につながります。
（参照：e-Gov法令検索「民法（第249条・第252条）」）

例⑤：相続により権利関係が複雑化する

不動産を共有名義で相続すると、相続を繰り返すたびに共有者の人数が増え、権利関係が複雑になっていきます。

具体的には、、兄弟で共有していた実家をそれぞれが子に相続すれば、次世代では4人、6人と共有者が増えることになります。

その結果、管理や費用に関する意思決定がしにくくなり、対応可能な一部の共有者に実務負担が集中するケースが多発します。具体的には、空き家の管理を近隣に住む人が任される、固定資産税を納付書を受け取った人が立て替えるといった事例が典型です。

こうした負担の偏りは、他の共有者との関係悪化や支払いトラブルにつながることもあります。権利関係が複雑化するほど話し合いは難航するため、共有状態のまま放置すべきではありません。

共有名義で相続してしまった実家を処分する方法

実家を処分する方法には、主に以下の4つがあります。

• 方法①：共有者全員で合意し、実家を売却する
• 方法②：自分の共有持分だけを第三者に売却する
• 方法③：家庭裁判所に共有物分割請求をする
• 方法④：共有持分を放棄して共有関係から離脱する

必要な手続きや条件は方法によって異なるため、共有者間の合意状況や不動産の権利関係を踏まえて検討します。

方法①：共有者全員で合意し、実家を売却する

共有名義の不動産を処分する最も合理的な方法は、共有者全員が合意し、第三者に売却するケースです。

不動産売買契約には所有者全員の同意が必要なため、誰か一人でも反対すれば売却は進められませんが、全員が「手放したい」という意志を持っていれば、最もスムーズに進む方法です。

この方法の利点は、売却価格が市場に近い金額になることと、売却代金を持分に応じて分配できる点にあります。加えて、共有状態が完全に解消されるため、将来的な関係悪化やトラブルの心配もなくなります。

関連記事：共有持分の不動産を売却する方法とは？売却費用やよくあるトラブルを紹介！

方法②：自分の共有持分だけを第三者に売却する

他の共有者が売却に応じてくれない場合でも、自分の持分だけを売却することは法律上可能です。

買い手の多くは、共有持分の取引に慣れた不動産買取業者や投資家になりますが、こうした取引は通常の不動産売買に比べて流通性が低く、価格も割安になる傾向があります。

それでも、資産を凍結したまま抱え込むより、現金化して責任を手放したいというニーズには合致します。共有関係が悪化していて今後の見通しも立たないような場合には、割り切った判断が求められることもあるでしょう。

自分の持分だけを売るといくらになるか知りたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。

方法③：家庭裁判所に共有物分割請求をする

共有名義の実家について話し合いがまとまらない場合、共有物分割請求によって共有関係を解消する方法があります。

ただし、相続人同士で遺産の分け方が決まっていない場合と、すでに各自の共有持分が確定している場合とでは、利用する裁判手続きが異なります。

遺産分割が未了で、相続人間で実家を誰が取得するかを決められない場合には、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判を利用します。

一方、遺産分割などによって共有持分が確定し、通常の共有関係にある実家を分割する場合には、民法第256条・第258条に基づく共有物分割請求を検討できます。

この場合、協議がまとまらなければ民事訴訟として共有物分割訴訟を提起します。家庭裁判所に共有物分割請求を申し立てて、そのまま審判に進むという手続きではありません。訴訟は原則として、地方裁判所などの管轄権を持つ民事裁判所で扱われます。

共有物分割訴訟では、主に以下の方法による解決が考えられます。

• 現物分割： 不動産を物理的に分ける方法
• 賠償分割： 共有者の一人などが不動産を取得し、ほかの共有者に金銭を支払う方法
• 競売による分割： 現物分割や賠償分割ができない場合などに、裁判所が競売を命じる方法

実家の土地や建物は物理的に分けにくい場合があり、賠償分割や競売による解決が検討されることもあります。

共有物分割訴訟は、ほかの共有者が話し合いに応じない場合でも、裁判所の判断によって共有関係を解消できる可能性があります。ただし、訴訟費用や手続きに要する時間、不動産の評価などを考慮する必要があります。

なお、遺産分割調停・審判と共有物分割訴訟は別の手続きです。現在、実家が遺産分割前の状態なのか、各共有者の持分が確定している状態なのかを確認したうえで、適切な手続きを判断することが重要です。
（参照：裁判所「遺産分割調停」）

関連記事：共有物分割請求とは？請求方法や流れを解説

方法④：共有持分を放棄して共有関係から離脱する

共有名義の実家を所有し続けたくない場合は、自分の共有持分を放棄する方法があります。

共有持分の放棄は、ほかの共有者との贈与契約や売買契約とは異なり、放棄する本人の一方的な意思表示によって成立する単独行為です。

民法第255条では、共有者の一人が持分を放棄した場合、その持分はほかの共有者に帰属すると定めています。

例えば、兄と弟がそれぞれ2分の1ずつ実家を共有している場合、弟が持分を放棄すると、その持分は兄に帰属します。持分放棄の成立自体について、兄の同意は必要ありません。

ただし、持分を放棄しても、登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではありません。

不動産登記法第60条により、持分放棄による所有権移転登記は、原則として放棄者と持分を取得する共有者による共同申請が必要です。そのため、ほかの共有者が登記手続きに協力しない場合、持分放棄は成立していても、登記名義の変更が難航することがあります。

相手方が協力しない場合には、登記手続きを求める訴訟などを検討することになります。

また、放棄された持分を取得する共有者については、相続税法上、贈与によって財産を取得したものとみなされ、贈与税の課税対象になる可能性があります。

このように、共有持分の放棄は単独の意思で成立するものの、登記手続きや税金の問題が残ります。共有状態から離脱する際には、法律上の持分放棄と登記名義の変更を分けて考える必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法（第255条）」）

関連記事：共有持分は放棄できる？具体的な手順や発生する費用をチェック！

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実家の共有名義についてよくある質問

実家の共有名義についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 家を共同名義にするメリットは？
• 家の共同名義の税金はどうなるのか？
• 共有名義にすると固定資産税は安くなる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

家を共同名義にするメリットは？

実家を兄弟姉妹の共有名義で相続するメリットは、一人だけが不動産を取得するのではなく、複数の相続人が持分を保有できることです。例えば、兄弟2人が実家を2分の1ずつ相続すれば、双方が不動産の権利を持てるため、相続人同士の公平感を保ちやすくなります。また、共有名義であれば、実家を直ちに売却せずに相続手続きを進めるという選択もできます。ただし、将来の売却や建て替えには原則として共有者全員の同意が必要になるため、共有する期間や実家の管理方法について事前に話し合うことが望まれます。

家の共同名義の税金はどうなるのか？

共有名義の実家では、相続したとき、所有している間、売却するときで関係する税金が異なります。実家を相続する際には、取得した財産の価額などに応じて相続税が課される場合があります。相続税は、遺産全体の課税価格をもとに税額が計算され、各相続人が実際に取得した財産の課税価格などに応じて負担額が算出されます。所有している間の固定資産税については、共有者全員が連帯して納税義務を負います。納税通知書は通常、共有者の代表者に送付されます。さらに、実家を売却して譲渡所得が生じた場合は、各共有者が取得した持分に対応する譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告を行います。

共有名義にすると固定資産税は安くなる？

実家を共有名義にしても、不動産全体に課される固定資産税が安くなるわけではありません。共有名義にしたこと自体を理由に、固定資産税の総額が減額される制度はないためです。例えば、実家の固定資産税が年間10万円の場合、兄弟2人で持分を2分の1ずつにしても、税額が5万円になるわけではありません。共有者同士で5万円ずつ負担する取り決めはできますが、地方税法上は全員が10万円について連帯納税義務を負います。自治体から各共有者に5万円ずつ分けて課税されるわけではない点に注意が必要です。そのため、共有名義にする際は、固定資産税を誰が納付し、ほかの共有者がいつ負担分を精算するのかを決めておくと、支払いをめぐるトラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

実家を共有名義で相続する場合、感情的な問題だけでなく、実務面でも慎重な対応が求められます。

「誰が相続人となるか」「どのように持分を分けるか」といった基本的な点から、登記に必要な書類の収集、手続きの正確さまで、1つでも誤ればトラブルの火種になりかねません。

特に、今後その実家を売却したり、貸し出したりする可能性があるなら、登記に記載される「持分割合」の意味や、後々の意思決定への影響も意識しておくべきです。

将来の紛争を防ぐためにも、早い段階から相続人間で協議を行い、必要な書類をそろえて手続きを進めていくことが大切です。共有名義の相続は一見シンプルように思えて思えて、意外と複雑です。専門家の力を借りながら、確実に対応することを心がけましょう