空き家売却は譲渡所得を得つつ、維持管理の負担から抜け出せるため、空き家問題の解決策としては最も有効な手段です。しかし、売却にあたって注意するべき事柄を正しく把握しておかなければ、スムーズに売却できなかったり、損をしてしまったりします。
本稿では、空き家売却を検討している方のために、空き家を売却する際に注意するべき要素について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
空き家を早期売却するべき理由
維持・管理の負担が大きい
空き家は定期的なメンテナンスを行わなければ、経年とともにたちまちダメージが蓄積していきます。たとえば、換気が行われないことによるカビの発生や、水道を使わないことによる配管まわりの故障などです。さらには、家の周りに草木が生い茂ったり、虫が発生したりもします。
そのため、空き家は1ヶ月に一度程度は維持・管理を行うのが望ましいのですが、遠方にある場合や大きな負担となります。管理会社に清掃などを任せるにしても、費用的な負担が発生します。そもそも、空き家は所有しているだけで、固定資産税を支払わなければなりません。
さらに、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(※1)」により、周囲に危険を及ぼすリスクのある空き家は行政によって「特定空き家」に指定されるようになりました。特定空き家の指定を受けると、住宅用地用地に適用される固定資産税・都市計画税の軽減措置が外されたり、行政による強制執行が行われたりします。
時間が経つほど売却が難しくなる
築20年以上であったり、居住者不在の期間が長かったりする空き家は、市場価値が低いため売却が難しいのが一般的です。売却を先延ばしにして、なかなか手放さないでいると、売却の難易度はどんどん増して行ってしまいます。
場合によっては、空き家を解体して土地のみの状態で売却しなければならなくなる可能性もあります。そうなっては解体費用の負担が必要になりますので、自分で利活用する予定がないのであれば、早期売却が賢明です。
一般的な空き家の売却方法
仲介
仲介とは、不動産業者と媒介契約を締結し、自分の代わりに広告宣伝を行って買い手探しを行ってもらう売却方法です。仲介は一般市場で購入希望者を探すため、市場相場に近い価格での売却が期待できます。
一方で、不動産会社には成功報酬で仲介手数料を支払う必要があったり、仲介による売却では最短でも3か月から半年程度の時間がかかかったりする点には留意しましょう。
直接買取
空き家が一般市場での売却が難しい訳あり物件であるケースでは、買取専門業者への直接買取の依頼が選択肢として挙がります。直接買取なら、最速でも一週間で空き家を売却することが可能であり、業者次第ではどんな状態の物件でも買い取ってくれます。
しかし、業者側にとってもリスクがあるため、売却価格は市場相場のおおよそ5割から7割程度になる点はあらかじめ把握しておきましょう。
空き家バンク
空き家バンクとは、各地方自治体やその委託を受けた企業が運営する、空き家情報を掲載したサイトで、空き家オーナーと購入希望者のマッチングを図る役割があります。
空き家オーナーは物件情報を空き家バンクに登録するだけで購入希望者を探せるため、利用のハードルが低い事業です。一方で、「マッチング範囲は自治体の管轄エリアのみ」「交渉は自分で行わなければならないケースが多い」といったデメリットも存在します。
空き家を売却する際の注意点
権利関係を事前に把握しておく
空き家のような不動産の売却は、名義人しか行えないと定められています。そのため、名義人が自分でない空き家の売却を検討しているケースでは、通常の空き家売却よりも手間がかかってしまいます。たとえば「両親がまだ健在で名義人が自分になっていない」「複数の名義人に共有持分として分割されている」などの状況が考えられます。
特に、空き家が共有状態になっているケースでは、物件を売却するためには共有者全員の同意が求められます。売却のためのリフォームや解体においても同意を得る必要がありますので、あらかじめ留意しましょう。
更地にすると固定資産税の支払額が上がる
空き家をそのまま売却するのが難しい場合、更地にして土地のみの売却を検討するケースもあるでしょう。しかし、更地にしてしまうと住宅用地に対する軽減税率の適用範囲から外れ、固定資産税の支払額が最大6倍になるリスクがあるため注意が必要です。
その後の売却が長引くと、上昇した固定資産税を支払い続けなければならなくなります。そのため、どうしても更地にする必要があると感じる状況でも、まずは前述した専門業者への直接買取を検討しましょう。
取得から3年以内に売却する
売却する空き家に以前は住んでいた場合、売却時には譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の特例を利用可能です(※1)。この控除を利用すれば、空き家売却後に課税される譲渡所得税を大幅に抑えられます。
そのため、利用する前提で売却対象の物件が控除要件を満たすかあらかじめチェックしておきましょう。
さらに、後述する譲渡所得税の課税額を抑えるためにも、なるべく早期の売却を目指す必要があります。
契約不適合責任に問われる可能性がある
築古の空き家は何らかの瑕疵(かし)を抱えている可能性があるため、売却後に契約不適合責任に問われないように事前に注意して物件をチェックしておきましょう。
契約不適合責任で争点となるのは「契約書に記載のない破損などがあったかどうか」ですので、欠陥があったとしても事前に修繕するか、契約書にその旨を記載しておけば問題ありません。もし心配なら、住宅の劣化や欠陥の状況を専門家に診断してもらうインスペクションを実施しましょう。
空き家売却時に発生する支出金
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家の売却で発生した「譲渡所得」に課税される税金で、厳密には所得税・住民税のことです。
譲渡所得税は通常の給与所得などとは別で分離課税されるため、サラリーマンであっても別途確定申告を行わなければなりません。なお、譲渡所得は空き家を取得してから売却までの所有期間に応じて「長期譲渡」「短期譲渡」に分けられ、税率もかのように変わります(※2)。
上記の通り、合計で20％近くも税率が変わってしまいますので、なるべく長期所得として扱われる期間内に売却するようにしましょう。
印紙税
空き家を売却する際には売買契約書の作成が必要ですが、この書類には印紙税が課税されます。印紙税は契約金額に応じた値段の収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付ける形で納税します(※3)。
上記の通り、印紙税は最大でも6万円ですが、空き家売却における妥当な値段と考えると高くても1万円までと想定できますので、一度の売買契約ならそこまで大きな負担にはなりません。
登記に必要な費用
相続などでこれから取得する空き家を売却しようと考えているなら、相続登記のために税金や諸経費の支払いが必要になります。
まず、名義変更のための不動産登記では登録免許税の支払いが求められ「固定資産税評価額×0.4%(本則税率)」で算出された金額を収めなければなりません(※4)。
さらに、登録免許税以外にも、登記に必要な書類取得費や司法書士への書類作成や各種手続きの依頼料が発生します。それぞれの相場感については、以下の通りです。
- 各種書類の取得費…数千円程度
- 司法書士への依頼費用…6～10万円程度
仲介手数料(※仲介の場合)
空き家売却で不動産会社への仲介を選択した場合、前述した通り成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の計算式は「売買価格×仲介手数料率」で決定し、手数料率は下記のようになるのが一般的です(※5)。
空き家の悩みを解決する「Wakegai（ワケガイ）」の空き家買取サービス
本ブログで情報発信を行っている「Wakegai(ワケガイ)」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。
運営を行っている株式会社ネクスウィルは、マネーコンサルティングを行っている企業で
あるため、問い合わせからのスピード買取がポイントとなります。
最短1日で最大3億円の一括支払いも可能であり、弁護士や司法書士などの専門家と連携した法的な手続きも対応できます。
「ご依頼主さまの想い出の詰まった空き家を、再び市場に戻すこと」を理念としており、空き家が共有持分や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。
空き家売却をトラブルなく終わらせたいとお考えの方は、ぜひお問い合わせください。
まとめ
空き家は維持・管理にかかる負担が大きいため早期売却が望ましいのですが、焦って売却してしまうとかえって損失を招いてしまう可能性があります。たとえば、瑕疵を見過ごしたまま売却すれば、後々契約不適合責任に問われてしまったり、後先考えずに解体したために固定資産税の支払額が急増したりしてしまうケースです。
一方で、譲渡所得税をなるべく抑えるためには、取得から3年以内の売却が求められます。本稿で解説した注意事項を踏まえたうえで、仲介や直接買取など、所有する物件の条件に合った買取方法でスピーディな空き家売却を目指しましょう。
参考：
※1 国税庁,「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm,(2022/07/21)
※2 国税庁,「土地や建物を売ったとき」,https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm,(2022/07/21)
※3 国税庁,「印紙税」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm,
(2022/07/21)
※4 財務省,「登録免許税に関する資料」,https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm,
(2022/07/21)
※5 REDS,「仲介手数料の法定上限金額とは」,https://www.reds.co.jp/system/term/fee/,
(2022/07/21)