更新日： 2025.5.16 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
兄弟や親族で不動産を相続する際、「とりあえず共有名義にしておく」という判断がなされることがあります。
しかし、不動産を複数人で共有したまま相続すると、売却や修繕といった場面で全員の同意が必要となり、思うように管理・処分ができなくなるリスクが生じます。時間の経過とともに次の相続が発生すれば、権利関係はさらに複雑化し、不動産としての機能を失いかねません。
本記事では、不動産を共有名義で相続すると発生するトラブルやその回避策について、詳しく解説します。
目次
共有名義不動産とは？
共有名義とは、1つの不動産を複数の人が所有している状況を指します。
たとえば、家庭の主が亡くなり、その自宅を妻と一人の子が相続するケースを考えてみましょう。この際、法定相続分（民法により定められた各相続人の相続割合）に基づき、母親が1/2、子が1/2の共有名義で相続登記を行うのが基本。
妻と子一人の場合は問題が起こることは少ないかもしれませんが、共有名義人が多くなればなるほど、相続によるトラブルのリスクは高まります。
既に共有名義である不動産を相続する場合、各人がその不動産に対して保有する所有権の割合、すなわち共有持分を相続することになりかねません。
関連記事：共有名義とは？単独名義との違いやメリット・デメリットを解説
共有名義で不動産を相続すると発生するトラブル
共有名義で不動産を相続すると、実際問題としてさまざまなトラブルが発生します。代表的なものをピックアップすると、以下のとおりです。
- トラブル①：売却や活用に全員の同意が必要になる
- トラブル②：共有者間の関係悪化が資産価値に影響する
- トラブル③：さらに相続が発生すると権利関係が複雑化する
次項より、詳しく解説します。
トラブル①：売却や活用に全員の同意が必要になる
共有名義の不動産は、たとえ一部の持分しか所有していなくても、共有者のひとりとして法的な権限を持ちます。そのため、売却や賃貸といった行為を行うには、原則として全員の同意が必要になります。
たとえば、兄弟三人で共有している家を売却したいと考えても、そのうちの一人が首を縦に振らなければ話は前に進みません。こうした足並みの揃わなさが原因で、資産としての活用がまったくできなくなることもあります。
修繕や建て替えといった意思決定でも同じことが起こり得ます。持分割合の多寡にかかわらず、一人ひとりの同意が求められること。その構造そのものが、共有名義の扱いづらさにつながっているのです。
関連記事：第三者への共有持分売却で、他の共有者の同意は不要！よくあるトラブルやルールを紹介
トラブル②：共有者間の関係悪化が資産価値に影響する
相続当初は良好だった関係も、年月とともに変化していく可能性もあります。意見の食い違いが表面化するのは、修繕が必要になったときや、将来的な売却の話が持ち上がったときです。
「まだ手放したくない」と主張する人もいれば、「固定資産税の負担が重いから早く売りたい」と望む人もいます。利害の対立は、不動産の管理そのものを停滞させます。
さらに厄介なのは、連絡が取れなくなる共有者の存在です。管理費や税金の支払いが滞ると、支出が他の共有者に集中し、物件の維持も困難になります。こうした状況が続けば、建物は老朽化し、入居者が離れ、結果として資産価値はゆっくりと削られていくことになります。
トラブル③：さらに相続が発生すると権利関係が複雑化する
共有者の誰かが亡くなった場合、その人の持分はまた別の相続人に引き継がれます。
兄と妹の二人で共有していた不動産が、いつのまにかそれぞれの子や配偶者に分かれ、最終的には五人、六人と、関係の薄い共有者が並ぶことになる。こうした構図は現実に起こり得ます。
こうなると、ひとつの判断を下すにも、各人の意向を確認するだけで時間がかかるようになってしまいます。なかには所在不明の相続人がいる、というケースも少なくありません。
相続が二度、三度と重なることで、本来資産であるはずの不動産が、ただ動かせないものとして残ってしまう。そのような結果を防ぐには、早い段階での整理や意思決定が欠かせません。
共有名義で不動産を相続する手順
ここからは、それでも共有名義で不動産を相続することになった方に向けて、手続きの流れを解説します。大きくは、以下4つの手順に分けられます。
- 手順①：共有名義で相続するかどうかを検討する
- 手順②：共有状態にする場合は持分割合を決める
- 手順③：将来的な活用・管理方針を共有者間で確認する
- 手順④：共有名義での相続登記を行う
それぞれ個別にみていきましょう。
手順①：共有名義で相続するかどうかを検討する
相続が発生した際、まず考えるべきは「この不動産を誰が、どのように引き継ぐか」です。共有名義にすると、法定相続分に基づいて相続することが可能ですが、それが最適な選択かどうかはケースによって異なります。
たとえば、不動産を賃貸に回す予定があるなら、共有名義のままでも比較的スムーズに管理ができるかもしれません。しかし、将来的に売却や建て替えを希望する場合、共有者全員の同意が必要となり、トラブルの原因になりやすい点は無視できません。
判断に迷う場合は、将来の活用方針や他の相続人との関係性も踏まえ、専門家に意見を求めましょう。
手順②：共有状態にする場合は持分割合を決める
共有名義での相続を選んだ場合は、次に各相続人がどの程度の持分を取得するかを確定します。持分割合は、法定相続分に基づく方法と、遺産分割協議によって柔軟に決定する方法の2つがあります。
法定相続分は、配偶者と子が相続人であればそれぞれ1/2ずつといった形で法律上の目安が示されています。ただし、実際の登記では以下のような柔軟な設定も可能です。
- 兄が3分の2、妹が3分の1で合意
- 相続放棄があったため、1人だけが全持分を取得
なお、協議が整わない場合には、当面の対処として「法定相続分による持分登記」を行うこともできます。これは暫定的な登記ではありますが、当面の間の権利関係を明確にし、不動産を無断で処分されるリスクを回避する効果があります。
手順③：将来的な活用・管理方針を共有者間で確認する
共有名義での相続は、その場でトラブルにならなくても、数年後に利害の対立が表面化することが少なくありません。とくに以下のような場面で意見の食い違いが起こりやすくなります。
- 売却や建て替えを検討するタイミング
- 修繕や固定資産税の支払い方法
- 他の相続人が亡くなり、新たな共有者が発生した場合
そのため、相続の直後にあらかじめ以下のような方針を共有者間で確認しておくことが望まれます。
- 誰が不動産を使用するのか
- 修繕費・税金は誰が負担するのか
- 将来売却する可能性があるかどうか
- 共有をいつまで続けるのか
口頭の合意だけでは後のトラブルにつながるため、簡単な覚書や合意文書を残しておくのも一つの手です。
手順④：共有名義での相続登記を行う
持分の割合が確定したら、登記手続きを行います。これは法的義務であり、2024年4月の法改正により、不動産の相続人は3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。これに違反した場合、最大で10万円の過料が科される可能性があります。
登記の手続きには以下のような書類が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 被相続人の除籍謄本・改製原戸籍など
- 不動産の登記事項証明書
- 遺産分割協議書（協議をした場合）
- 登記申請書
手続き自体は自分で行うことも可能ですが、登記内容の誤記や書類の不備による補正通知が届くことも多いため、不安がある場合は司法書士など専門家への依頼も検討しましょう。
片方の共有名義人が死亡した場合、不動産を相続するのは誰？
共有名義の不動産では、一方の共有者が亡くなった場合、その持分は残された共有者に自動で移転するわけではありません。亡くなった人の法定相続人（配偶者や子ども、場合によっては兄弟など）が、その人の持分を相続することになります。
これにより、当初は2人で所有していた不動産が、相続後には新たな相続人を含む複数人での共有状態となるケースも多々あります。
このように、共有者の死亡によって登場する新たな相続人は、必ずしも不動産の管理や活用に関心があるとは限らず、話し合いが進まなくなる原因となりかねません。
片方の名義人が死亡した際に、単独名義に変更する方法
不動産の共有状態を解消し、自分1人の名義にまとめたい場合には、亡くなった共有者の相続人全員との間で遺産分割協議を行う必要があります。
協議により、当該持分を自分が取得することに合意が得られれば、その内容を反映した「遺産分割協議書」を作成し、法務局で相続登記（名義変更）の手続きを行うことで、単独名義への変更が可能となります。
その際、自分以外の相続人が持分を放棄する代わりに、金銭を支払う「代償分割」という形式を取るケースも多く見られます。
なお、1人でも反対する相続人がいれば協議は成立しないため、相続人同士の関係性や交渉力も重要な要素となります。
共有名義で不動産相続のトラブルを避ける対策法
実家などの不動産を共有名義で相続することになったら、以下のような対処法をとることで、トラブル発生の確率を下げられます。
- 不動産を分割する
- 共有名義のまま売却して整理する
- 土地を分筆して単独所有に切り替える
次項より、具体的に解説します。
不動産を分割する
共有名義で相続した不動産を整理する際、まず検討されるのが「不動産そのものをどう分けるか」という点です。
相続人同士で合意ができるのであれば、遺産分割協議によって不動産を分けることが可能です。その場合、具体的に選ばれるのは以下の3つの方法です。
- 分割方法①：現物分割
- 分割方法②：代償分割
- 分割方法③：換価分割
いずれも、不動産を直接分ける・売って現金化する・金銭を調整材料とするなど、それぞれに異なる特徴があります。
共有名義のままにしておくことで将来のトラブルを抱えるよりも、相続の段階で分割方法を明確にしておくほうが、後の手続きや意思決定は格段に進めやすくなります。
ここでは、それぞれの方法についてわかりやすく紹介します。
分割方法①：現物分割
現物分割は不動産をそのままの形で相続人に分ける方法です。たとえば、2つの土地をそれぞれ別の相続人が単独で取得するようなケースが該当します。ただし、ひとつの建物や宅地を物理的に分けることは難しく、実際には不動産の性質によって限界があります。
関連記事：現物分割とは？メリット・デメリットや検討すべきケースを解説
分割方法②：代償分割
代償分割は不動産を1人が相続し、他の相続人には代償として金銭を支払う方法です。たとえば、長男が家を取得し、他の兄弟にはその分の相当額を現金で渡すといった形になります。代償分割は、物件の共有を避けつつ、各相続人の取り分を調整できる点が利点です。
関連記事：「代償分割」とは？共有持分の分割方法方法として選ぶべきケースを解説
分割方法③：換価分割
3つ目の換価分割についていえば、不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。現金で公平に分配できるため、合意形成がしやすい反面、思い出の詰まった実家などを手放すことに抵抗を感じるケースもあります。
不動産市場の動向によって価格が左右される点にも注意が必要です。
関連記事：共有持分の「換価分割」とは？メリット・デメリット、選択すべきケースを紹介
話し合いが成立しないなら「共有物分割請求」を検討する
共有物分割請求とは、共有者に認められた「共有物の分割を求める権利」のことを指します。この権利は、5年以上の期間分割しないという契約を結んでも制限されないことが、民法上で定められています。
もし共有者が話し合いに応じない場合でも、裁判所を通じて分割請求を行えます。
不動産が2人以上の名義で登記されている「共有」状態では、共有者単独で大きな決定をできないのが欠点ですが、共有物分割請求を利用すれば、共有状態を解消できます。
関連記事：共有物分割請求とは？請求方法や流れを解説
共有名義のまま売却して整理する
共有者全員の同意により、不動産全体を売却し、売却代金を各共有者の持分に従って分配することで、共有状態を解消できます。共有名義の不動産でも、所有権を100％売却するので、一般的な不動産売買と同様に、市場価格で売却可能。
あるいは、自己の共有持分だけを他の共有者や第三者に買い取ってもらうことで、共有状態から脱出できるでしょう。
関連記事：共有名義不動産の売却価格の決まり方とは？基準についてわかりやすく解説
土地を分筆して単独所有に切り替える
共有名義の不動産が土地である場合、土地を2筆以上に分け、それぞれを共有者が取得することも選択肢となります。
たとえば、広大な「〇〇1番地」を長男と長女が共有していた場合、「〇〇1番地1」、「〇〇1番地2」の2筆に分け、1番地1を長男が、1番地2を長女が取得するといった形での分筆が検討できます。
ただし、この方法は、分筆後も使い勝手を損なわない広さの土地である場合に限られます。分筆により建物を建築できないほどの狭い土地になってしまうと、土地の利用方法が大幅に制限され、その価値が大きく下がる恐れがあるためです。
関連記事：共有持分通りに土地を分筆する方法とは？手順について詳しく解説！
共有名義不動産の相続税はどうなる？
相続税が課されるのは、遺産総額が「基礎控除額」を超える場合に限られます。控除額は次の式で計算されます。
- 3,000万円 ＋（法定相続人の数 × 600万円）
たとえば、配偶者と子2人なら控除額は4,800万円です。これを下回れば、申告も納税も不要です。共有名義で不動産を相続した場合も、各相続人が受け取った持分の評価額に応じて課税されます。たとえば、評価額2,400万円の土地を2人で半分ずつ取得した場合、それぞれ1,200万円分の財産を得たと見なされます。
不動産は評価額が高くなりがちで、現金など他の遺産と合わせると控除を超えるケースもあります。また、不動産だけを相続した場合でも、納税資金が別途必要になる点には注意が必要です。
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まとめ
共有名義で不動産を相続すると、全員の合意が必要となる構造ゆえに、活用や売却がままならないまま年月が経過してしまうことがあります。
この状態を放置していると、やがて次の世代に相続が発生し、名義人が増えることで権利関係がさらに複雑化していきます。「共有名義で相続したものの、どうにもできない」という状況は、決して珍しいものではありません。
重要なのは、こうした事態に陥る前に、早めに対処法を検討することです。
分筆や持分の整理、あるいは売却といった選択肢を具体的に比較し、関係者と冷静に話し合いを重ねることで、将来の負担を最小限に抑えることができるでしょう。
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